Geum.ru

Волгоградская академия государственной службы

Вид материалаКодекс

Содержание


1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, мун
3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения
1. Объектами земельных отношений являются
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   36

Статья 5. Участники земельных отношений

1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Комментарий

1. Комментируемая статья классифицирует субъектов земельных отношений по двум критериям:

а) по их юридическому перечислительному методу - к ним относятся граждане России, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

б) по гражданско-правовому основанию к субъектам земельных отношений относятся собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи, арендаторы и обладатели сервитутов.6

2. Согласно ст. 3 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» (ред. от 3 января 2006 г.), гражданство Российской Федерации - устойчивая правовая связь лица с Российской Федерацией, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей.

Для участия в земельных отношениях граждане России должны обладать правосубъектностью, то есть правоспособностью и дееспособностью. Согласно ст. 17 ГК РФ под гражданской правоспособностью понимается способность иметь гражданские права и нести обязанности, признаваемая в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Согласно ст. 48 ГК РФ, юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Праводееспособность юридического лица может быть общей и специальной. Общая праводееспособность юридического лица состоит в возможности иметь гражданские и земельные права (вещные и обязательственные права на участки), соответствующие целям деятельности, предусмотренной в его учредительных документах. Специальная праводееспособность предусматривается для государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций. Праводееспособность юридического лица в сфере земельных отношений возникает в момент его создания и прекращается после завершения его ликвидации.

Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования могут принимать участие в земельных отношениях в двух качествах: как властный орган, издающий обязательные к исполнению предписания, и как собственник соответствующих земельных участков, осуществляющий владение, пользование и распоряжение ими. В последнем случае к ним применяются положения о юридических лицах. От имени публично-правовых образований выступает соответствующий орган (органы) согласно установленной компетенции.

3. В п.3 комментируемой статьи включены определения нескольких понятий: собственников земель, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и обладателей сервитутов (ГрадК РФ называет их «правообладатели земельных участков»). Речь здесь идет об обладателях абсолютных вещных прав на землю (собственники), ограниченных вещных прав (право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, обладатели сервитута) и обязательственных прав (безвозмездное срочное пользование, аренда). Необходимо отметить, что перечень обязательственных прав на землю не является исчерпывающим, поскольку к таковым могут быть отнесены и права, возникающие в результате заключения договора ренты, залога (ипотеки), доверительного управления и т.д. При этом также следует иметь в виду, что предусмотренные ГК РФ ограниченные вещные права на имущество – право хозяйственного ведения и право оперативного управления – никогда не являлись разновидностями ограниченных вещных прав на землю и не являются таковыми по ЗК РФ.

4. Среди субъектов прав на земельные участки п.2 комментируемой статьи впервые называет иностранных граждан и юридических лиц. Как известно, до принятия нового ЗК РФ иностранцы могли быть собственниками земельных участков только в случае приватизации земельных участков под приватизированными объектами (см. подробнее комментарий к ст. 15 ЗК РФ). Теперь же ЗК РФ семь раз упоминает о правах иностранцев, а, кроме того, два упоминания мы встречаем во Вводном законе. Иначе как недостатком юридической техники это не назовешь: почему бы не сформулировать права иностранных граждан и юридических лиц один раз в одной статье, выделив отличия их прав на землю от прав российских граждан и их объединений? Вместо этого законодатель постоянно отсылает правоприменителя от одной статьи к другой, усложняя тем самым его задачу.

5. Упомянутые в п.3 комментируемой статьи субъекты могут обладать правами на землю с определенной спецификой, определяемой категорией земель. Так, в составе земельного фонда России выделяется категория земель лесного фонда. Согласно ст.24 ЛК РФ права пользования участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, возникают на основании договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком лесного фонда, договора концессии участка лесного фонда. Другой пример. Согласно ст. 55 ВК РФ договор пользования водным объектом может быть заключен в следующих видах: договор долгосрочного пользования водным объектом; договор краткосрочного пользования водным объектом; договор установления частного водного сервитута. В результате право краткосрочного пользования водным объектом устанавливается на срок до трех лет, право долгосрочного пользования - от трех до двадцати пяти лет (ст. 42 ВК РФ). Учитывая тесную связь водного объекта с землей (категория земель водного фонда), мы и отмечаем эти характерные особенности земельных отношений.

6. Особым субъектом земельных отношений являются не упомянутые в комментируемой статье лица и общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ. Земельные участки, на которых коренные малочисленные народы занимаются традиционным природопользованием, принадлежат к категории земель особо охраняемых территорий и предоставляются лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов (являются разновидностью некоммерческих юридических лиц) в безвозмездное пользование. В случае изъятия участков и других обособленных природных объектов, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для государственных или муниципальных нужд лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов предоставляются равноценные земельные участки и другие природные объекты, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием (ст.11 Закона РФ от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации»).7


Статья 6. Объекты земельных отношений

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

2. Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Комментарий

1. Существует три вида объектов земельных правоотношений. В числе первого комментируемая статья называет земельный фонд России в целом как природный объект (если речь идет об охране его) и как природный ресурс (если речь идет об его использовании и хозяйственной эксплуатации). Выделение такого объекта земельных правоотношений обусловлено, главным образом, задачами государственного и муниципального управления земельным фондом.

Отсутствие законодательного определения «земли» как объекта земельных правоотношений обусловило появление в научной литературе предложений нормативно закрепить, что земля – «это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции».8

Следует в целом поддержать такой эколого-ориентированный подход к пониманию земли, что является особенно важным в контексте стратегии перехода России к устойчивому развитию, хотя данное определение и исключает из понятия «земли» целую категорию земель водного фонда.

Земля как объект государственного и муниципального управления не всегда выступает как некий единый, однородный массив, а дифференцируется обычно по категориям и субкатегориям земель (см. комментарий ст.7 и ст.8). В свою очередь, категории земель состоят из земельных участков.

2. Под земельным участком как объектом земельных правоотношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данный подход корреспондирует с п.2 ст.261 ГК РФ, определяющим, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ).

Однако в части права собственности на лес ЛК РФ предусматривает иное правовое регулирование. Согласно ст. 20 ЛК РФ древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности. Относительно понятия лес ст. 7 ЛК РФ устанавливает, что все леса, кроме лесов, расположенных на землях обороны и землях поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд. Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий. Согласно ст. 19 ЛК РФ, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. Следовательно, в частной собственности лес быть никак не может.

Согласно п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными законами. Данная конструкция корреспондирует с воззрениями римских юристов, по которым право собственности на землю простирается вглубь под поверхностью и вверх над нею до бесконечности. Однако, как отмечал еще И.А. Покровский, «логическим последствием этого воззрения было бы то, что собственник земельного участка может воспрепятствовать проведению тоннеля, проложению газо- или водопроводных труб и других подобных сооружений под его участком на какой угодно глубине, проведению телеграфных или телефонных проволок на какой угодно высоте. Но такое положение, очевидно, несовместимо с самыми разнообразными интересами современного благоустройства …».9

Граница между землей и недрами как различными объектами правоотношений показана в ст.19 Закона о недрах, согласно которой собственники земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. Это и есть юридически значимая граница земли и недр.

3. Представляется, что в комментируемой статье «земельный участок» упоминается как общее, родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, «участок лесного фонда») либо целевому назначению земельного участка (например, «дачный участок»). Кроме того, земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия «земельный участок». Например, «полоса отвода» (п.2 ст.90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали; важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст.79); в других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Подобная дополнительная терминология служит цели уточнения правового режима конкретного земельного участка как объекта земельных отношений.10 Более того, Европейская конвенция о ландшафтах (Флоренция, 20 октября 2000 г.), которая, правда, пока не ратифицирована Россией, предусматривает и такой объект земельных отношений, как ландшафт.

4. На наш взгляд, объектом земельных отношений выступают не упомянутые в комментируемой статье земельные доли, то есть доли в общей собственности на земельный участок. Порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Законом об обороте земель (п.5 ст. 79 ЗК РФ). В данном законе (ст.15) земельные доли фактически рассматриваются как самостоятельный объект земельных отношений, что полностью отвечает реальности.

5. Комментируемая статья выделяет в качестве объекта земельных отношений часть земельного участка, что является ошибочным. По нашему убеждению, часть земельного участка в принципе не может выступать в качестве объекта правоотношения, поскольку в случае разделения участка на две части (если он является делимым), каждой из них в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной «части» земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником «части участка» сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет.

Данная позиция получила распространение в научной юридической литературе. Так, отмечалось, что «части земельного участка не может быть, как не может быть части доски. Если распилить одну доску на несколько частей, то получатся те же доски, но меньших размеров. То же происходит и с земельным участком: при разделе его на местности получатся те же земельные участки, но меньших размеров, в своей совокупности равные площади разделенного участка».11

Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. В Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2004 г. № А56-2920/04 было отмечено, что «изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в силу … Закона о регистрации в случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки».

Индивидуализация земельного участка происходит посредством проведения землеустройства и его кадастрового учета. Следовательно, собственник земельного участка до заключения договора аренды обязан индивидуализировать «часть» участка с присвоением ему кадастрового номера. Соответственно, в договоре аренды или любом другом в качестве предмета договора будет указан земельный участок, индивидуализированный на местности. Более того, ЗК РФ упоминает в комментируемой и некоторых других статьях «часть земельного участка», однако соответствующей нормы-дефиниции не содержит, в то время как определение земельного участка дано в п.2 ст.6 ЗК РФ.

Часть земельного участка как объект земельных правоотношений может иметь значение только в одном случае, вытекающем из норм Закона о землеустройстве. Указанный закон выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Практическое значение этой нормы заключается в том, что проведение землеустроительных работ является обязательным для определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, например, при установлении сервитута или охранной зоны государственного природного заповедника.

Однако и в этом случае графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима всего земельного участка, поскольку в документах государственной регистрации права собственности на землю отображаются ограничения (обременения) всего земельного участка. Данные сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера (ст.12 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Следовательно, данная землеустроительная фиксация носит вспомогательный характер и предназначена для определения границ правомочий собственника, что позволяет уточнить на местности его возможности по свободному и ограниченному использованию земельного участка.

6. Признание земельного участка делимым или неделимым имеет ряд важнейших гражданско-правовых и земельно-правовых последствий. Например, в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и иными федеральными законами (п.3 ст.36 ЗК РФ). При этом сам ЗК РФ, равно как и иные федеральные законы, не содержат четких критериев и процедур классификации земельного участка в качестве делимого или неделимого.

Общая возможность делимости и неделимости земельных участков вытекает из положений ст. 133 ГК РФ, признающей, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, является неделимой. Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в комментируемой статье минимальный размер земельного участка. Это означает, что в результате раздела участка не могут образовываться новые земельные участки меньше минимального размера, определяемого в порядке, установленном законодательством.

Делимость или неделимость участка является во многом условной категорией. Например, в случае выхода из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из участников, выделение ему части участка в качестве его доли технически вполне возможно. При этом сохранится целевое назначение земельного участка, его категория, и даже размер будет позволять вести эффективное сельскохозяйственное производство. Однако в соответствии с п.2 ст. 258 ГК РФ, земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в имуществе, находящемся в общей собственности.

В случаях необходимости раздела неделимого земельного участка, находящегося в общей собственности, действуют нормы ГК РФ, определяющие общий порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли (ст. 252 ГК РФ). Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данное правило действует и применительно к земельным участкам.

7. Критерии делимости или неделимости земельных участков указаны в ч.4 ст.41 ГрадК РФ и заключаются в следующем:

а) инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка принадлежит его правообладателям;

б) размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельные размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом (ст.38 ГрадК РФ);

в) разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку (в целях предотвращения массовых судебных процессов об установлении частных сервитутов);

г) объединение земельных участков в один допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (ст. 35 ГрадК РФ).

Типичным делимым земельным участком в силу закона является земельный участок, предоставленный в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст.30.2 ЗК РФ). После выполнения указанных данной статьей процедур, данный участок подлежит разделу на определенное количество земельных участков поменьше, на которых могут быть возведены многоквартирные дома либо иные объекты. Земельные участки под многоквартирными домами являются в силу закона уже типичными неделимыми земельными участками.

8. Особым объектом земельных отношений является почва – верхняя часть плодородного слоя. Наряду с землей, почва является компонентом природной среды и отдельным объектом охраны окружающей среды (ст.ст.1,4 Закона об охране окружающей среды). Указанный закон, разделяя земли и почвы как объекты правовой охраны, отдельно предусматривает необходимость принятия мер по сохранению земель и почв при размещении объектов энергетики (ст.40), эксплуатации сельскохозяйственных объектов (ст.42), мелиорации земель (ст. 43), размещении отходов (ст.51) и т.д. Не менее важно и установление мер по охране редких и находящихся под угрозой исчезновения почв, в отношении которых ведется Красная книга почв (ст.62).