Волгоградская академия государственной службы
| Вид материала | Кодекс |
- Информационное письмо Уважаемые коллеги!, 66.74kb.
- Общественно-политическая и государственная деятельность и. Н. Ефремова, 523.89kb.
- Волгоградская академия государственной службы, 4762.41kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 56.84kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 57.61kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 57.32kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 84.62kb.
- Банковские пластиковые карты как этап эволюции электронных денег 08. 00. 10. Финансы,, 335.47kb.
- Оптимизация косвенного налогобложения товаров, работ, услуг в российской федерации, 362.48kb.
- А. П. Анисимов Волгоградская академия государственной службы, ведущий научный сотрудник, 107.66kb.
Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю
Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок
Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Комментарий
1. Прекращение права частной собственности на земельный участок – это совокупность юридических и фактических действий (событий), совершаемых собственником или органом публичной власти, с которыми законодательство связывает утрату права собственности лица на земельный участок, в результате чего данное право либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта земельных правоотношений.
Существует несколько классификаций прекращения права частной собственности. Так, А.А. Крысанов предлагает выделять три группы оснований прекращения права собственности: во-первых, прекращение добровольное – осуществляемое по воле собственника, во-вторых, утрата права собственности по объективным причинам независимо от воли собственника, и, в-третьих, принудительное прекращение, т.е. осуществляемое помимо и против его воли.76
Добровольное прекращение права собственности происходит в результате следующих действий: добровольного отказа от права собственности (ст.53 ЗК РФ); отчуждения участка в результате совершения сделки (купли-продажи, дарении, мены); добровольной ликвидации юридического лица (п.2 ст.61 ГК РФ).
Утрата права собственности по объективным причинам, не зависящим от воли собственника участка, происходит, например, в случае смерти собственника либо уничтожения участка. Последнее основание часто ставят под сомнение: «совершенно очевидно, что по отношению к земле такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова непосредственно земельный участок никуда не исчезнет».77 Тем не менее такая ситуация возможна и часто наблюдается на практике, наглядным примером чему может служить размыв рекой Волга крупнейшего в Европе острова Сарпинского в результате изменения русла реки. В итоге за последние пять лет вода «съела» 62 метра суши, похоронив под водой садоводческий кооператив и часть домов хутора Волгострой.78
2. Принудительное прекращение права частной собственности на землю включает четыре группы оснований:
а) Действия органов публичной власти, направленные на прекращение прав на землю добросовестного собственника земельного участка. Типичным примером тут является изъятие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий ст.49) и реквизиция (ст.51 ЗК РФ). В перспективе после принятия соответствующего федерального закона данную группу пополнит национализация (ст.235 ГК РФ).
б) Действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности на земельный участок лиц, совершивших неправомерные действия - земельные правонарушения. В числе таких случаев: изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст.284 ГК РФ или ст.6 Закона об обороте земель); изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст.285 ГК РФ); конфискация (ст.50 ЗК РФ). Так, ст.ст. 284-285 ГК РФ предусматривают ряд оснований для изъятия земельного участка у собственника, например, если участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом) либо если его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки. Не возражая против необходимости изъятия земельного участка, используемого не по целевому назначению (допустим, не использование сельскохозяйственных угодий для выращивания сельскохозяйственной продукции), на наш взгляд, следует задаться вопросом о конституционности нормы ГК РФ об изъятии неиспользуемого в течение трех лет под застройку участка.79 Кроме того, в ГК РФ остается открытым вопрос о возмездности прекращения права собственности на землю при совершении указанных в нем земельных правонарушений.
Согласно п.2 ст. 286 ГК РФ, если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. В связи с этим, в научной литературе была высказана мысль о том, что при продаже земельного участка с публичных торгов, собственнику передаются деньги, вырученные от продажи, за вычетом расходов на проведение торгов.80 Однако при буквальном толковании данной нормы не ясно, будет ли из вырученной посредством продажи участка суммы выплачена компенсация собственнику земельного участка (и в каком объеме), либо выплачена с вычетом суммы ущерба (например, окружающей среде). Из анализа норм ГК РФ и ЗК РФ вообще не следует однозначного вывода, может ли быть принудительно изъят земельный участок у его собственника, нарушающего требования земельного законодательства, иначе, чем за выкуп (ЗК РФ прямо не предусматривает принудительное безвозмездное изъятие земельного участка у собственника как санкцию за земельное правонарушение). Наконец, остается открытым вопрос о том, как следует поступать, если желающих приобрести такой земельный участок не окажется.
Нельзя согласиться с высказанной в научной литературе позицией о том, что поскольку ст. 286 ГК РФ, посвященная порядку изъятия земельного участка у собственника в виду ненадлежащего использования, отсылает к земельному законодательству (которое специальной нормы об этом не содержит), то следует руководствоваться ст. 54 ЗК РФ, устанавливающей процедуру прекращения прав на землю лиц-не собственников земельных участков.81 Представляется, что не следует руководствоваться данной аналогией закона по следующим причинам.
Решение по аналогии недопустимо, если она прямо запрещена законом или если закон связывает наступление юридических последствий с наличием конкретных норм. В нашем случае такие конкретные нормы не приняты, а из иных норм специального закона (ЗК РФ) возможность расширительного толкования положений ст. 54 ЗК РФ никак не следует. Более того, возможность принудительного прекращения права частной собственности на землю должна быть прямо предусмотрена федеральным законом. Использование аналогии закона в данном случае противоречит ст.ст. 35-36 и 55 Конституции России.
в) Действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, которому данный участок не может принадлежать в силу закона. Примеров таких ситуаций можно привести достаточно много. Например, иностранному гражданину переходит по наследству земельный участок в приграничной полосе либо в силу ст.5 Закона об обороте земель возникает обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.
г) Обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237 ГК РФ). Например, по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Особое место в данной подгруппе занимает принудительное прекращение прав на земельный участок в связи с банкротством. Так, согласно ст.222 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 24 октября 2005 г.), при продаже имущества крестьянского (фермерского) хозяйства арбитражный управляющий должен выставить на продажу имущество крестьянского (фермерского) хозяйства путем проведения торгов. Преимущественное право его приобретения имеют лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к принадлежащему крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельному участку. Аналогичные правила применяются и при банкротстве сельскохозяйственных организаций (п.2 ст.179).
Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:
1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса;
2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:
отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 настоящего Кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
систематическая неуплата земельного налога;
4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 настоящего Кодекса.
3. Решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, принимается судом в соответствии со статьей 54 настоящего Кодекса.
Комментарий
1. Перечень оснований прекращения ограниченных вещных прав на земельные участки, указанный в комментируемой статье, во многом совпадает с основаниями прекращения права собственности (см. комментарий ст.44). Действительно, уничтожение участка прекращает любые виды прав на него; банкротство юридического лица либо изъятие участка для государственных или муниципальных нужд влечет аналогичные последствия и т.д. Но существует и ряд отличий в перечне оснований прекращения права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки. Так, предусмотренная комментируемой статьей процедура не применяется для прекращения права частной собственности за земельные правонарушения; землепользователь или землевладелец не может произвести отчуждение своего земельного участка посредством продажи, дарения, мены и т.д.
Есть и специальные основания прекращения права землевладения и землепользования, не указанные комментируемой статьей. Кроме добровольного отказа от прав на землю, данные правообладатели земельных участков имеют возможность переоформить (приватизировать) свои земельные участки по процедурам, указанным ЗК РФ (ст.ст.20,21,36 и т.д.). В этом случае прекращается право землевладения (землепользования) и приобретается право частной собственности на участок. При этом, в отличие от граждан, на юридических лиц (кроме указанных п.1 ст.20 ЗК РФ) возлагается обязанность по переоформлению права землепользования в срок до 1 января 2008 г. на право собственности или право аренды.
2. Основное внимание комментируемая статья обращает на основания принудительного прекращения права землевладения и землепользования. Фактически указанные нормы посвящены основаниям применения земельно-правовой ответственности как самостоятельного вида юридической ответственности. Данный правовой институт был предусмотрен, например, еще Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. которые предусматривали в ст.ст. 15,16,50 земельно-правовые санкции, фактически выступавшие в качестве самостоятельных мер юридической ответственности за нарушения земельного законодательства. Сформулированная в советском земельном праве конструкция земельно-правовой ответственности (Т.Т. Тагиров, В.А. Чуйков, А.А. Рябов, О.В. Измайлов и другие) была воспринята ЗК РСФСР 1991 г. (ст. 39,40,42,44 и т.д.), однако указанные статьи были отменены Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». В результате, центральное место в правовом регулировании рассматриваемых отношений долгое время занимали нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Земельно-правовая ответственность применяется в форме принудительного изъятия у лица земельного участка, принадлежащего ему на праве землепользования или землевладения, за совершение земельного правонарушения и является отдельным, самостоятельным видом юридической ответственности. В связи с этим, мы не можем согласиться с мнением Ф.Б. Рысаева, который предлагал «установить административное наказание за деяния, связанные с порчей земель, в виде принудительного прекращения прав на земельный участок».82 Данная санкция не может быть отнесена к числу административных или гражданско-правовых. Во-первых, ст. 3.2. КоАП РФ не упоминает среди видов административных наказаний прекращение прав на землю. Это объясняется тем, что принудительное прекращение прав на недвижимость противоречит природе административных наказаний.
Во-вторых, диспозиции норм гражданского законодательства, предусматривающих изъятие земель в качестве меры ответственности за соответствующие правонарушения, имеют бланкетный характер и содержат отсылку к нормам земельного законодательства. Поэтому, как справедливо отмечал В.Н. Харьков, «правовое регулирование ответственности в форме принудительного прекращения права землепользования ни в части оснований изъятия, ни в части определения санкций не осуществляется гражданским законодательством самостоятельно. Оба указанных аспекта изъятия земельных участков детально урегулированы земельным законодательством и не нуждаются в опосредовании нормами гражданского законодательства, поскольку земельное и гражданское законодательство – самостоятельные отрасли, располагающиеся на одной «горизонтали».83
3. Основания принудительного прекращения права землевладения и землепользования сформулированы с учетом обязанностей указанных правообладателей земельных участков, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ (причем указанный в данной статье перечень обязанностей не носит исчерпывающего характера). Саму же конструкцию п.2 комментируемой статьи нельзя признать удачной, поскольку при ее буквальном толковании земельными правонарушениями являются лишь деяния, указанные в подп.3 п.2. Очевидно, что это далеко не так. Например, за использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (подп.1 п.2) предусмотрены меры административной ответственности (ст. 8.8 КоАП РФ). При этом, подп.3 п.2 указывает на умышленность предусмотренных им деяний. Но и по этому критерию нельзя признать убедительным не включение ряда других деяний, предусмотренных п.2, в разряд земельных правонарушений. Например, использование участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель вполне может быть умышленным, а «порча или уничтожение плодородного слоя почвы» быть совершенным по неосторожности. Рассмотрим предусмотренный п.2 перечень оснований подробнее.
- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Целевое назначение земельного участка является основанием для отнесения его к одной из категорий, указанных ст. 7 ЗК РФ. В ст.8 ЗК РФ определена процедура отнесения земельных участков к категориям и изменения категорий земель. Самовольное изменение целевого назначения и категории земель не допускается.
- использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. В отличие от предыдущего состава земельного правонарушения, имеющего универсальный характер для всех категорий земель, снижение плодородия имеет значение лишь для земель сельскохозяйственного назначения. Ухудшение экологической обстановки важно для всех категорий земель и имеет родовой характер по отношению к нижеследующим составам земельных правонарушений.
- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде. Вопросам возмещения вреда окружающей среде посвящены ст.ст. 77-79 Закона об охране окружающей среды. Для привлечения к ответственности за данное деяние достаточно причинение вреда и одному человеку (об экологических обязанностях правообладателей земельных участков см. подробнее комментарий ст. ст.13 и 42).
- нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению. В данном подпункте мы наблюдаем один из немногих случаев, когда законодатель объединил в один состав оба варианта нарушения особого эколого-правового режима земельного участка, обусловленного наличием ООПТ или территории экологического неблагополучия. Нарушить режим особой охраны экологически ценных земель (и расположенных на них объектов) можно в двух случаях. Во-первых, если участок землепользователя (землевладельца) находится в границах ООПТ (не был выкуплен в момент организации заповедника, национального парка и т.д.), и, во-вторых, находится в охранной зоне ООПТ. Необходимый теоретический и практический материал для анализа правовых особенностей нарушений режима использования экологически неблагополучной территории (радиационно загрязненных земель) пока отсутствует.
- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. В земельном законодательстве не раскрывается критерий «систематичности» невыполнения обязательных мероприятий и не указывается на связь между таким невыполнением и причинением вреда почвам (размером такого вреда). Следовательно, налицо оценочная категория. Это означает, что в каждом конкретном случае судом будет даваться оценка данным обстоятельствам исходя из материалов конкретного дела.
- систематическая неуплата земельного налога. Обоснованность включения в ЗК РФ данной санкции вызывает ряд сомнений. Дело в том, что неуплата земельного налога является налоговым правонарушением. Согласно п.1 ст. 122 НК РФ, неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влекут взыскание штрафа в размере 20 % от неуплаченных сумм налога. Данное деяние, совершенное умышлено, влечет взыскание штрафа в размере 40 % от неуплаченных сумм налога. Как следует из п.1 ст.108 НК РФ, никто не может быть привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения иначе, как по основаниям и в порядке, предусмотренном НК РФ. Сам НК РФ за неуплату земельного налога санкций в виде принудительного прекращения прав на участок не предусматривает. Согласно п.п.1,2 ст.114 НК РФ, налоговая санкция является мерой ответственности за совершение налогового правонарушения. Налоговые санкции устанавливаются и применяются в виде денежных взысканий (штрафов) в размерах, предусмотренных статьями главы 16 НК РФ.
- неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (см. комментарий ст.39).
Принудительное прекращение права землевладения и землепользования в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд либо реквизиции земельного участка не обусловлено совершением гражданами и юридическим лицами правонарушений. Об условиях и порядке принудительного прекращения рассматриваемых ограниченных вещных прав см. ст.54 ЗК РФ.
4. По применению комментируемой статьи формируется заслуживающая внимания судебная практика. Так, Постановлением Пензенской городской администрации от 10.01.93 г. ответчику (ОАО) был предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования участок площадью 2,16 га для размещения производственных объектов, о чем выдано свидетельство. 11.12.01 г. Ответчик обратился к главе администрации г. Пензы с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и постановлением от 04.01.02 г. земельный участок площадью 2,5218 га был предоставлен ему в аренду сроком на 5 лет. Пункты 3.3 и 3.4 постановления обязывали ответчика заключить договор аренды земельного участка. П.4 постановления предусматривал, что в случае невыполнения ответчиком обязанности по оформлению договора аренды в двухмесячный срок с момента выхода постановления п.2 (о предоставлении земельного участка в аренду) считается утратившим силу. Ответчик договор аренды не заключил. В соответствии со ст.45 ЗК РФ право бессрочного пользования земельным участком может быть прекращено в случае отказа землепользователя от принадлежащего ему права.
Судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что подача заявления о предоставлении земельного участка в аренду сама по себе не может расцениваться как отказ от права постоянного бессрочного пользования. Договор аренды ответчиком не заключен, он продолжает пользоваться земельным участком и платить земельный налог. Поскольку п.5 постановления от 04.01.02 г., которым признан утратившим силу п.8 приложения 1 к постановлению от 10.01.93 г. о предоставлении земельного участка в бессрочное постоянное пользование, противоречит ст.45 ЗК РФ, суд обоснованно не признал его доказательством прекращения права. При таких обстоятельствах в иске о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в виде разницы между ставкой земельного налога и размером арендной платы отказано обоснованно. Также обоснованно отказано и во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку факт неосновательного сбережения денежных средств не доказан.84
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Комментарий
1. Договор аренды земельного участка носит срочный характер, в связи с чем типичным основанием его прекращения будет являться истечение срока аренды, указанного в договоре. В случае, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст.610 ГК РФ). Указанные предельные сроки установлены в ряде случаев и для аренды земельных участков. Так, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год; согласно п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, он может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Аналогичный срок для аренды земель сельскохозяйственного назначения предусматривает п.3 ст.9 Закона об обороте земель.
Согласно ст.617 ГК РФ, договор аренды сохраняет силу при изменении сторон. Это означает, что переход права собственности (или иных ограниченных вещных прав) на переданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Согласно п. 10 ст.22 ЗК РФ, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
2. Поскольку договорные отношения носят свободный характер, стороны вправе их изменить или расторгнуть в любое время по взаимному согласию. В случае не достижения такого согласия, договор аренды земельного участка может быть расторгнут по решению суда. Для этого необходимо наличие существенного нарушения условий договора одной из сторон, т.е. нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Например, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра земельного участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст.620 ГК РФ). Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке (п.п. 3-4 ст. 37 ЗК РФ).
По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в случае использования земельного участка с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; при существенном ухудшении состояния земельного участка; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ст.619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Данный перечень оснований конкретизирован и дополнен п.2 комментируемой статьи. Указанные в ней земельно-правовые основания прекращения договора аренды земельного участка носят как универсальный характер (т.е. распространяются на все категории земель), так и более локальный, распространяясь на одну или более категории. Например, подп.2,3 применяются в случае аренды земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, но в силу п.3 комментируемой статьи не допускается прекращение аренды сельскохозяйственных земель (по основаниям указанным в подп.2 п.2) в период проведения сельскохозяйственных работ и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Остальные перечисленные п.2 основания распространяются на все категории земель (реквизиция, изъятие участка для государственных или муниципальных нужд, использование его не по целевому назначению) либо на две и более (неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства).
Руководствуясь последним основанием, арендодатель (администрация г. Саратова) обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «ГиМ» (арендатором). Суд первой инстанции, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, установил факт неиспользования ООО «ГиМ» земельного участка, предназначенного для строительства стационарной АЗС в течение трех лет. В силу подп. 4 п. 2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет. Суд апелляционной инстанции неправомерно применил п.9 ст.22 ЗК РФ и отказал в иске, не признав допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды земельного участка существенным. Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 17 февраля 2004 г. № А57-676/03-30 отменил решение апелляционной инстанции, признав правомерность решения суда первой инстанции.
Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком
1. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:
1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
2) по основаниям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
2. Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.
4. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:
1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
2) работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;
3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.
Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.
5. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.
6. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.
Комментарий
1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте ст.24 ЗК РФ, посвященной предоставлению земельных участков в безвозмездное срочное пользование. Из указанной статьи вытекает четыре варианта предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользования (гражданам и юридическим лицам), включая предоставление служебных наделов. Комментируемая статья в основном и посвящена вопросам прекращения прав на служебный надел (п.п.2-6), поскольку в остальных случаях действуют общие правила ГК РФ и ЗК РФ (п.п.1,2 ст.45). Рассмотрим эти общие правила подробнее.
Договор может быть прекращен по истечению его срока либо расторгнут досрочно в добровольном (при отказе от участка) или принудительном (судебном) порядке. Основаниями для последнего указаны в ст.698 ГК РФ и конкретизированы п.2 ст.45 ЗК РФ, причем последние не все применимы к прекращению права безвозмездного срочного пользования (например, в силу п.2 ст.388 НК РФ, не признаются плательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования). Каждая из сторон договора вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока (ст.699 ГК РФ). Срок договора безвозмездного срочного пользования в ряде случаев прямо указан ЗК РФ. Например, согласно п.3 ст.30 ЗК РФ предоставление участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок их строительства.
2. Безвозмездное срочное пользование служебным наделом является частным случаем данного договора и имеет определенную специфику. Для прекращения данного права действует не только общий порядок, предусмотренный ГК РФ и ЗК РФ для остальных случаев безвозмездного срочного пользования, но и специальные правила, указанные п.п.2-6 комментируемой статьи. При этом, безусловно, на правообладателей служебных наделов распространяются общие требования п.2 ст.45 ЗК РФ в части обязанности использования участков по целевому назначению, с соблюдением экологических требований и т.д.
В отличие от большинства других сроков безвозмездного срочного пользования, исчисляемых месяцами, годами и т.д., окончание срока пользования служебным наделом связано с прекращением трудовых отношений работника (кроме случаев выхода на пенсию), причем предусматривается сохранение права пользования наделом членов семьи работника (п.4 комментируемой статьи), определяемом (если их несколько) по соглашению между ними. Следует отметить, что в подп.1 п.4 речь идет о военной службе по призыву, но не по контракту, а в подп.2 предполагается поступление на учебу на очное отделение образовательного учреждения (в случае обучения на заочном или вечернем отделении трудовые отношения с организацией и так не прерываются). В случае увольнения работника вне зависимости от оснований, права на служебный земельный надел прекращаются, но после окончания сельскохозяйственных работ.
3. Учитывая, что земельное законодательство отнесено к предметам совместного ведения, субъекты РФ иногда пытаются изменить требования комментируемой статьи об объеме прав лица, являющегося пользователем служебного надела. Так, суд признал несостоятельным довод представителя Законодательного Собрания Приморского края о том, что право работника на служебный надел не прекращается при призыве его на действительную военную службу или поступлении на учебу. При этом суд обоснованно указал в решении, что согласно содержанию ст. 47 ЗК РФ федеральным законодательством закреплено общее правило о прекращении права на служебный надел, если с работником прекращены трудовые отношения, в связи с которыми служебный надел был предоставлен. В случае призыва работника на действительную срочную военную службу или поступления на учебу трудовой договор с ним расторгается по ст. 80 ТК РФ. В то же время в федеральном законодательстве содержится исчерпывающий перечень случаев, когда право на служебный надел сохраняется либо за самим работником (п. 3 ст. 47 ЗК РФ), либо за членами его семьи (п. 4 ст. 47 ЗК РФ). Нормы о сохранении права на земельный надел за работником, призванным на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы или за работником, поступившим на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении федеральным законодательством не предусмотрено.
При таких обстоятельствах доводы представителя Законодательного Собрания о том, что п. 2 ст. 15 Закона Приморского края «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» не установлены дополнительные, не предусмотренные ЗК РФ основания сохранения за работником, прекратившим трудовые отношения, права на служебный надел, суд правильно признал несостоятельными. Оспариваемым п. 2 ст. 15 Закона Приморского края, как обоснованно указал суд, незаконно расширен перечень случаев, при которых право на земельный надел не прекращается. Поскольку члены семьи работника, призванного на действительную военную службу или альтернативную службу, а также поступившего на учебу, не являются работниками организации, предоставившей служебный надел, и права на самостоятельное предоставление им служебного надела не имеют, за ними только сохраняется такое право, однако это не свидетельствует о том, что сам работник названное право не утрачивает. Суд также обоснованно признал несостоятельными доводы представителя Законодательного Собрания Приморского края, указавшего, что альтернативная гражданская служба входит в понятие «военная служба». В п. 2 ст. 15 Закона Приморского края нет положений о сохранении права на служебный надел за одним из членов семьи работника, призванного на альтернативную гражданскую службу, на весь срок ее прохождения, а содержится норма о сохранении такого права за работником, призванным на военную службу, что противоречит подп. 1 п. 4 ст. 47 ЗК РФ. Следовательно, суд обоснованно удовлетворил заявление прокурора. СК по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Приморского краевого суда оставила без изменения, а кассационную жалобу Законодательного Собрания - без удовлетворения.85