правовое регулирование инвестирования в строительство жилья в российской федерации

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНЫХ ОТНОШЕНИЙ (УНИВЕРСИТЕТ) МИД РОССИИ

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

ТЕМА:

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Работа выполнена

слушателем 3 курса вечернего отделения МИУ

Ромашиным А.О.

Научный руководитель:

к.ю.н., доцент Туровецкий В.Н.

Москва 2006

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………...3
ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНВЕСТИЦИЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА . …………………………………………………………..7 1.1. Понятие и признаки инвестиций…………………………………………...7
1.2. Субъекты инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства. …………………………………………………………………..18 ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО …………..31
2.1. Законодательство в сфере регулирования инвестиций в строительстве..31
2.2. Договор участия в долевом строительстве………………………………..41
2.3. Последствия принятия закона об участии в долевом строительстве……58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...70
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………….75

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. С переходом к рыночной системе и началом построения многоукладной экономики, основанной на незыблемости института собственности и признании равенства всех ее форм, в нашей стране стали происходить кардинальные изменения во всех сферах, и в первую очередь в сфере отношений, носящих имущественный характер. Следствием преобразования экономики стала активизация гражданского оборота, в том числе и инвестиционных процессов. Одной из отраслей, в которой инвестиционные процессы возобладали особенно активно, является строительство. Причинами этого является то, что, во-первых, сама по себе отрасль жилищного строительства относится к весьма доходным, а во-вторых, в современной ситуации в Российской Федерации жилищное строительство является социально-значимой инвестиционной сферой, т.к. инвестирование в жилищное строительство представляет собой вариант решения гражданами жилищной проблемы, одну из действенных форм реализации права граждан на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации. В настоящее время в Российской Федерации завершается переход от ордерной системы распределения жилья к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья, и в этих условиях у государства, муниципальных образований на первоочередной план выходит задача создания максимально благоприятных условий для его реализации.

Рыночные отношения, все более развивающиеся в экономическом механизме России, требуют обновления и совершенствования не только способов удовлетворения потребности граждан в жилье, но и наличия адекватных им правовых механизмов.

Приобретая жилые помещения в собственность, граждане выступают участниками общественных отношений, например, заключают договоры купли-продажи недвижимости, строительного подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потребительских кооперативов. Такие отношения граждан, направленные на приобретение жилых помещений в собственность, обладают особой инвестиционной сущностью.

В современной юридической науке отсутствует единообразное понимание категории инвестиционной деятельности, её субъектов и целей осуществления. Несмотря на то, что инвестирование, инвестиции, инвестиционная деятельность первоначально являлись исключительно экономическими понятиями, в настоящее время эти термины часто употребляются как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с участием граждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья.

Одной из наиболее распространенных форм инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства является долевое участие в строительстве жилья.

В этой связи особый интерес представляет, принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», несмотря на своевременность и позитивность, не поставил точку во всех спорах, поскольку однозначно не определил юридическую природу договора участия в долевом строительстве, в должной мере не защитил права потребителей — участников долевого строительства.

Теоретическое исследование данных проблем обосновывается необходимостью анализа вступившего в силу с 1 апреля 2005 г. данного Федерального закона и обобщения законодательства в сфере инвестиций в строительство жилых помещений.

Отсутствие единства в этом вопросе препятствует стабилизации рынка, создает правовую неопределенность в отношениях между застройщиками и дольщиками, не способствует должному уровню защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья; не позволяет сформировать единую правоприменительную практику.

Отсутствие единообразного теоретического подхода к отношениям этого рода особенно болезненно отражается на гражданах, не защищенных юридически и экономически, не имеющих специальных знаний для защиты своих интересов.

Объектом исследования являются нормы отечественного законодательства, регулирующие инвестиционную деятельность в сфере жилищного строительства, гражданско-правовые формы инвестиционной деятельности, правоприменительная деятельность по реализации этих норм, отношения связанные с участием граждан в долевом строительстве жилья, основные научные позиции юристов по проблематике дипломной работы.

Предмет исследования. В дипломе исследуются инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства (ее понятие, признаки, субъектный состав, правовое регулирование); рассматривается законодательство в данной сфере, выделяется договор об участии в долевом строительстве; анализируется сущность этого договора, его понятие и содержание; исследуются проблемы, связанные с правовым регулированием долевого участия в строительстве.

Цель исследования заключается в выработке понятия инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, в анализе правового регулирования инвестиций в данной области, в рассмотрении договора о долевом участии в строительстве, заключаемого участниками инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, в выработке и обосновании понятия данного договора как отдельного договорного вида, в вычислении его условий, квалификации, правовой природы; выявить особенности и проблемы действующего в данной сфере нового Закона о долевом участии в строительстве.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

определить, что такое инвестиции и инвестиционная деятельность,
выработать понятие инвестиционных отношений в жилищном строительстве,
охарактеризовать законодательство в данной сфере,
раскрыть понятие и проанализировать юридическую природу
договора долевого участия граждан в жилищном строительстве;
охарактеризовать содержание договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве;
выявить проблемы в законодательстве о долевом участии в строительстве.

Информационной базой работы являются труды отечественных и зарубежных юристов и экономистов в области исследования инвестиционной деятельности, труды по теории права, гражданскому, земельному, административному и других отраслей права.

Работа основывается на трудах таких авторов как: М.И. Брагинский, М.А. Бобровникова, В.В. Витрянский, Дж. Гитман, С.П. Гришаев, М. Д. Джонк, Н.В. Игошин, О.С. Иоффе, А.В. Майфат, А. Маковская, Д.Е. Потяркин, Ю.В. Романец, А.Г. Сайфулова, П.В. Сокол, А.Г. Щербинин.

Работа выполнена на основе анализа действующего российского законодательства об инвестиционной деятельности, об участии в долевом строительстве жилья, Конституции Российской Федерации, гражданского законодательства и иных нормативных актов. Для сравнительного анализа изучено зарубежное законодательство. Исследование дополнено примерами из судебной и арбитражной практики.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, содержащих пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ИНВЕСТИЦИЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Понятие и признаки инвестиций

Под инвестициями в настоящей работе будем понимать финансовые и другие виды ресурсов, передаваемые собственниками для создания предприятия по производству жилищных и других видов услуг.

Под инвестиционной деятельностью понимается совокупность процессов и действий по передаче инвестиций одними экономическими субъектами другим экономическим субъектам, в обмен на право постоянного и регулярного пользования жилищными и другими услугами.

Несмотря на то, что инвестирование, инвестиции, инвестиционная деятельность являлись первоначально исключительно экономическими понятиями, в настоящее время эти термины часто употребляются как в законодательных актах, так и в различных гражданско-правовых отношениях, в том числе и связанных с приобретением жилья. Использование в юриспруденции этих терминов обусловлено, в первую очередь, необходимостью законодательного закрепления того, что может являться инвестициями, определением правовых форм осуществления инвестиционной деятельности, а также сферы применения данного института.

Как и любые другие общественные явления, инвестиции и инвестиционная деятельность получают необходимую правовую регламентацию по мере вовлечения их в гражданско-правовой оборот. Выделяя особенности обязательственных правоотношений как вида гражданско-правовых отношений, можно подчеркнуть, что все они охватываются понятием экономического оборота: они возникают в сфере экономического оборота и при совершении такого оборота. В результате правового регулирования отношения экономического оборота приобретают правовую форму и становятся обязательственными правоотношениями.

В связи с этим, для характеристики инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве нам также видится необходимым проанализировать экономическое значение категорий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», выделить виды инвестиций, а также выявить связь между правоотношениями граждан, посредством которых они приобретают жилые помещения в собственность, с понятием инвестиционной деятельности.

В отечественной и зарубежной экономической литературе существуют разнообразные определения инвестиций.

Под инвестиционной деятельностью также понимается деятельность юридических, физических лиц и государства, направленная на привлечение и увеличение средств для реализации инвестиционного процесса с целью достижения не только экономического, но и социального эффекта. Некоторые авторы понимают под этим термином покупку отдельными лицами или корпорациями какого-либо имущества, старого или нового. Инвестициями, по мнению авторов, является не только покупка ценных бумаг на фондовой бирже, но и приобретение дома или машины, незавершенное строительство или же накопление запасов готовой продукции, «вообще говоря, новые инвестиции означают покупку капитального имущества всякого рода за счет дохода». Еще одно определение инвестиции: «...это любой инструмент, в который можно поместить деньги, рассчитывая сохранить или умножить их стоимость и (или) обеспечить положительную величину дохода. Свободные денежные средства - не инвестиция, так как ценность наличных денег может быть «съедена» инфляцией, и они не могут обеспечить никакого дохода. Если ту же сумму денежных средств поместить на сберегательный счет в банке, то их можно назвать инвестицией, так как счет гарантирует определенный доход»^¹. Российский экономист Н. В. Игошин в наиболее общей форме определил инвестиции как «вложение свободных денежных средств в различные формы финансового и материального богатства»^². Таким образом, можно констатировать, что рядом авторов инвестиционная деятельность понимается довольно широко, как вложение свободных материальных ресурсов в различное имущество, как с целью получения прибыли, так и с целью достижения иного полезного эффекта.

Однако существует и несколько иное понимание инвестиций. Так, Н.В. Игошин дает и другое определение инвестициям — «это затраты денежных средств, направленные на воспроизводство капитала, его поддержание и расширение»^³. Также понимают под инвестициями ни что иное, как вложение капиталов или капиталовложения. Наиболее общее определение, которое можно дать акту вложения капитала сводится к следующему: инвестирование представляет собой акт обмена удовлетворения сегодняшней потребности на ожидаемое удовлетворение её в будущем с помощью инвестиционных благ. Таким образом, можно заметить, что понятие инвестиции часто соотносят с понятием капитала, составляющего основу капиталистического строя. Причем не любое имущество может являться капиталом, а значит и инвестициями.

Изложив различные определения инвестиций и инвестиционной деятельности, можно сделать вывод, что различными авторами эти термины понимаются по-разному. Можно выделить понятия инвестиций и инвестиционной деятельности в широком и в узком значении.

Так, в широком понимании значения рассматриваемых терминов, инвестиционная деятельность - это вложение различными субъектами инвестиций в материальные и интеллектуальные ценности, в том числе и в объекты предпринимательской деятельности, с целью дальнейшего получения прибыли (дохода) или достижения иного полезного эффекта, в том числе и в целях сохранения потребительской стоимости инвестиций. Инвестициями же, в широком понимании, можно рассматривать любое имущество, вкладываемое в различные сферы деятельности с целью, как получения прибыли (дохода), так и достижения иного полезного эффекта.

В узком значении инвестиционная деятельность рассматривается исключительно как разновидность предпринимательской деятельности. Инвестиционная деятельность представляет собой деятельность государства, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, направленную на получение прибыли от вложения инвестиций. Инвестициями же является любое имущество в широком гражданско-правовом смысле, которое возможно вкладывать в объекты предпринимательской деятельности с целью получения прибыли.

Нельзя не заметить, что определение инвестиций в узком смысле достаточно точно выражает экономическую сущность этого понятия как вида предпринимательской деятельности, однако в настоящее время термин инвестиции используется значительно шире. В современных условиях инвестиционной деятельностью могут заниматься не только государство, юридические лица и индивидуальные предприниматели, но и граждане (это закреплено как в законодательных актах, так и широко распространено на практике). Кроме того, важной особенностью инвестиций, как в узком, так и в широком смысле, является то, что инвестициями является неиспользуемое, свободное к перемещению имущество. Это может быть прибыль от предпринимательской деятельности (если речь идет об инвестициях в узком понимании) или же сбережения граждан (соответственно для инвестиций в широком смысле).

В юридической науке вопрос о том, что следует понимать под инвестициями и инвестиционной деятельностью является открытым. Если обратиться к законодательным определениям инвестиций и инвестиционной деятельности, то мы обнаружим, что в нормативных актах содержится различное понимание этих терминов.

Первое законодательное определение инвестиций было дано в Законе РСФСР «Об инвестиционной деятельности»^⁴ от 26 июня 1991 г. В статье 1 Закона зафиксировано, что «инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции, и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта». В статье 2 Закона «Об иностранных инвестициях в РСФСР»^⁵ от 4 июля 1991 г. под иностранными инвестициями понимаются «все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемые иностранными инвесторами в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода)». Анализируя приведенные определения, необходимо признать, что в обоих нормативных актах «инвестиции» понимаются законодателем в целом идентично. Разница в определениях состоит лишь в том, что в Законе «Об иностранных инвестициях в РСФСР» инвестициями признаются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, а в Законе РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» перечислены конкретные разновидности имущественных и интеллектуальных прав. Отличительной особенностью понятия инвестиций, содержащегося в Законе РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», является стремление государства контролировать деятельность отечественных инвесторов на предмет ее целесообразности для общества путем создания для них дополнительных обязанностей, а именно — достижение положительного социального эффекта.

В настоящий момент Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» действует лишь в части, не противоречащей Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а Закон РСФСР «Об иностранных инвестициях в РСФСР» полностью утратил силу в связи с принятием Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» категория инвестиции определена как «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта»^⁶. Нельзя не заметить, что приведенное определение инвестиций значительно шире, чем содержащееся в Федеральном законе «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Под инвестициями, по Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», понимаются не только вложения в предпринимательскую, но и в иную другую деятельность. Цель инвестирования может быть альтернативной: как получение прибыли, так и достижение полезного эффекта.

В статье 2 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» иностранные инвестиции определены как «вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору...». В статье 1 Закона отмечается, что он не регулирует отношения, связанные с вложением иностранного капитала в некоммерческие организации для достижения общественно полезной цели. Следовательно, закрепленное для иностранных инвесторов значение термина инвестиций ограничивается лишь пониманием его как разновидности предпринимательской деятельности. А заложенное в Федеральном законе «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» понятие инвестиций достаточно полно выражает экономическую сущность инвестиций, как капитала, вкладываемого в производственный процесс (объекты предпринимательской деятельности), с целью получения прибавочной стоимости (прибыли). Однако подобное понимание присуще только иностранным инвестициям.

Следует сразу оговориться, что экономистами предлагаются различные классификации инвестиций по разнообразным основаниям. Но большинство авторов все же разделяют инвестиции на реальные (капитальные) и финансовые (портфельные). К реальным авторы относят следующие виды инвестиций: на развитие, техническое перевооружение и реконструкцию производства, на модернизацию продукции, освоение новых ресурсов, выпуск новой продукции, на приобретение нематериальных активов и развитие непроизводственной сферы, на жилищное строительство и сооружение спортивных и оздоровительных объектов. Портфельные же инвестиции определяются как приобретение ценных бумаг, в том числе акций других коммерческих организаций, облигаций и других ценных бумаг, вложение в активы других предприятий, а также финансово-кредитных учреждений.

По характеру участия в инвестициях выделяют прямые и непрямые инвестиции. Под прямыми инвестициями понимают непосредственное участие инвестора в выборе объектов инвестирования и вложения средств. Под непрямыми инвестициями подразумевается инвестирование, опосредствуемое другими лицами (инвестиционными и другими финансовыми посредниками). К разновидности непрямых можно отнести совместные инвестиции, которыми иногда обозначается «объединение средств индивидуальных вкладчиков в общий фонд с целью увеличения диверсификации, стабилизации доходов или достижение иных инвестиционных целей».^⁷

По формам собственности инвестиционных ресурсов инвестиции обычно классифицируют на государственные, муниципальные и частные. Особо выделяют иностранные и российские инвестиции.

В зависимости от срока вложения инвестиции делят на краткосрочные (на период не более одного года) и долгосрочные (вложение средств на срок более одного года)^⁸. Иногда выделяют еще среднесрочные инвестиции - от одного до пяти лет.

В некоторых источниках можно встретить упоминание об интеллектуальных инвестициях, под которыми понимаются, в частности, вложения средств в подготовку кадров, разработку новых технологий, ноу-хау, финансирование исследовательской деятельности^⁹. В особый вид также выделяют инвестиции в человеческий капитал — то есть «целенаправленное формирование главного из всех ресурсов экономики (труда, капитала, земли), так называемого ресурса "К" (от англ. knowledge - знание)»^¹⁰. Основными направлениями инвестиций в человеческий капитал являются вложения в образование, здравоохранение, уход за детьми, обеспечение мобильности, в доступность информации.

В экономической литературе можно встретить и точку зрения о существовании потребительских инвестиций, под которыми понимается вложение капитала в товары длительного пользования или в недвижимость, в частности, в объекты непроизводственной недвижимости (жилые дома). Этот вид инвестиций «расширяет размеры индивидуальной частной собственности, но не всегда дает доход на вложенный капитал».^¹¹

Отметим также, что подразделяют капиталовложения (инвестиции) в зависимости от субъекта их осуществления на индивидуальные и капиталовложения предприятий. Лицо, производящее капиталовложения, может быть физическим или юридическим. Это может быть индивидуум, для которого затраты на инвестиции выражаются в отрицательной полезности в настоящий момент, а вознаграждение — в ожидаемой в будущем полезности. Этим лицом может быть предприятие, для которого капиталовложение представляет собой нынешние расходы в денежной форме, а вознаграждение — ожидаемые доходы также в денежной форме. Индивидуальное капиталовложение особенно характерно для предшествующего индустриализации докапиталистического периода, когда оно было неотделимо от сбережения.

Таким образом, можно констатировать, что экономистами выделяются различные виды инвестиций и не все они предполагают вложение материальных ресурсов непосредственно в производственный процесс.

К реальным инвестициям, наряду с производственными вложениями, относят затраты на жилищное строительство, на сооружение спортивных, оздоровительных объектов и других объектов непроизводственного значения. Все эти объекты характеризует высокая затратность процесса строительства, длительность сроков эксплуатации, а что самое главное, они приобретаются или возводятся за счет капитала (свободных материальных ресурсов), который мог бы быть использован в предпринимательской деятельности. Проиллюстрируем это на примере. Если какой-либо абстрактный субъект предпринимательской деятельности на свободные денежные средства построит или купит для своих работников жилой дом или спортивный комплекс, то он не получит в результате этого никакой прибыли в материальном выражении, он просто вложит материальные ресурсы на длительное время и тем самым потеряет потенциальную прибыль. Выделенное нами понимание инвестиционной деятельности в узком значении, то есть исключительно как предпринимательской, на первый взгляд, не позволяет рассматривать подобное строительство или покупку в качестве инвестиций. В то же время в экономике такие вложения считаются особого рода инвестициями — инвестициями в человеческий капитал. Возводя жилье или спортивное сооружение для своих работников, работодатель тем самым улучшает их социальные условия жизни, стимулирует к продолжению трудовых отношений, пробуждает интерес к профессиональному совершенствованию для получения больших материальных благ, и в конечном итоге такие инвестиции благоприятно влияют на повышение производительности труда работников и увеличение прибыли предприятия. Значимым также является то, что хозяйствующие субъекты, осуществляющие инвестиции в человеческий капитал, помогают государству реализовывать различные социальные программы.

Подводя итог, можно сделать следующие выводы.

В юридической науке сложилось неоднозначное понимание категории инвестиционной деятельности. Различные авторы понимают подобную деятельность как в узком (исключительно как деятельность субъектов предпринимательства, направленную на извлечение прибыли), так и в широком смысле (деятельность различных субъектов, целью которой является как получение прибыли, так и удовлетворение определенных потребностей). Считаю, что следует понимать инвестиционную деятельность в широком смысле. Это понятие должно включать в себя как вложение инвестиций субъектами предпринимательства, направленных в конечном итоге на получение прибыли, так и инвестиционную деятельность граждан, которой свойственен потребительский характер (потребительская инвестиционная деятельность).

В современных условиях, в связи с переходом к рыночным отношениям, основной формой реализации конституционного права граждан на жилище становится покупка и строительство жилых помещений за собственный счет. Деятельность граждан, направленная на приобретение жилья в собственность путем вложения свободных денежных средств в жилую недвижимость, имеет все необходимые признаки для признания её потребительской инвестиционной деятельностью. Осуществляя вложение денег в жилое недвижимое имущество, граждане становятся участниками различных общественных отношений, направленных на возникновение у них права собственности на жилые помещения - гражданских инвестиционных отношений с особой потребительской целью. Жилая недвижимость является особым предметом таких отношений, так как она обладает стабильно высокой рыночной стоимостью и в то же время предназначена для ежедневного потребительского использования.

Под гражданскими инвестиционными отношениями в жилищном строительстве следует понимать отношения по вложению гражданами денежных средств или иного имущества в строительство жилых домов с последующим приобретением права собственности на жилые помещения с целью сохранения и возможного увеличения стоимости вложений. Полагаю, что инвестиционные отношения граждан в жилищном строительстве должны иметь надлежащую правую регламентацию в силу того, что граждане-инвесторы являются наименее защищенной, с юридической точки зрения, стороной таких отношений. В инвестиционных отношениях субъекты, привлекающие инвестиции, всегда находятся в более выгодном положении по сравнению с инвесторами, так как последние, вложив денежные средства, практически лишены возможности контролировать осуществление инвестиционных проектов. Поэтому существует объективная необходимость исследования инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве и выработки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства с целью предоставления юридических гарантий физическим лицам-участникам подобных отношений.

1.2. Субъекты инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства.

Инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства, как уже было отмечено, представляет собой осуществление вложений инвестиций в объекты жилищного строительства для достижения поставленных инвестором целей. Между участниками инвестиционной деятельности возникают инвестиционно-правовые отношения, в рамках которых участники инвестиционной деятельности, взаимодействуя между собой, осуществляют реализацию своих прав и обязанностей.

Центральным участником инвестиционной деятельности является инвестор

В экономической литературе под инвестором чаще всего понимается «приобретатель ценных бумаг», «лицо, которое при покупке ценных бумаг заинтересовано, прежде всего, в получении регулярного дивидендного дохода, безопасности первоначальных капиталовложений и, если возможно, в приросте стоимости капитала»^¹².

В двусторонних межправительственных соглашениях о поощрении и взаимной защите капитальных вложений инвестор определяется обычно как любое физическое или юридическое лицо договаривающейся стороны, правомочное осуществлять капитальные вложения^¹³. Стоит отметить, что указанные нормативные акты не относят государство к числу инвесторов, хотя последние также могут являться таковыми.

Конвенция о защите прав инвестора, совершенная государствами-участниками СНГ, под инвестором понимает государство, юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций (ст.1). ^¹⁴

В российском законодательстве содержится ряд определений понятия «инвестор». Так, согласно Закону РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 г., инвесторы - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование (п.З ст.2).

Более четкое определение инвестора содержится в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», но оно относится только к инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Согласно ему, инвесторами являются субъекты, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.2 ст.4). Данное определение полно раскрывает сущность инвестора, предусматривает возможность использования для инвестирования, как собственные средства, так и привлеченные, причем возможно даже их сочетание.

Исходя из сказанного, можно сформулировать следующее определение: инвестор - это лицо, вкладывающее денежные средства (как собственные, так и привлеченные), иное имущество, в том числе имущественные права, а также неимущественные права, имеющие денежную оценку, определяющее объекты вложения, порядок использования инвестиций и контролирующее целевой характер их использования.

Согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторами могут быть физические или юридические лица, объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы) (п.2 ст.4).

Причем необходимо обратить внимание на то, что инвесторами могут быть не только коммерческие организации, но и некоммерческие. Это проистекает из целей инвестирования, которые могут состоять, как отмечалось, в извлечении прибыли, так и носить иной социально-полезный характер. Исходя же из ч.2 п.З ст.50 ГК РФ, некоммерческие организации по общему правилу могут осуществлять инвестирование в целях извлечения прибыли в случаях, если это служит достижению целей, ради которых они созданы.

Особо необходимо сказать о закрепленном в п.2 ст.4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» таком виде инвесторов, как объединение юридических лиц, создаваемое на основе договора о совместной деятельности и не имеющее статуса юридического лица. Объединение появляется на основании заключения сторонами договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) (ст. 1041 ГКРФ).

Однако объединение лиц в форме простого товарищества не обладает качествами правосубъектности, следовательно, не является субъектом гражданского права. Это лишь договорное объединение товарищами своих вкладов и своего участия для достижения общей цели, которое не предусматривает государственной регистрации, так как юридическое лицо не образуется. Каждый из участников товарищества в отдельности, обладая качествами правосубъектности, действует от имени всех участников как самостоятельный субъект гражданского права. Характер правоспособности определяется для участника простого товарищества в зависимости от того, кем является участник: физическим или юридическим лицом.

Деятельность по инвестированию осуществляется посредством гражданско-правовых форм. Участником инвестиционной деятельности может быть только субъект гражданского права. Таким образом, объединение юридических лиц, создаваемое на основе договора о совместной деятельности и не имеющее статуса юридического лица, не может являться инвестором.

Деятельность органов государственной власти и органов местного самоуправления в инвестиционной сфере носит строго регламентированный характер, что выражается в четком перечне форм инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, которые они могут осуществлять. Перечень видов инвестиционной деятельности дан в пп.2 п.2 ст. 11 и пп.2 п.1 ст. 19 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», к которым относятся: разработка, утверждение и финансирование инвестиционных проектов; предоставление на конкурсной основе гарантий разных уровней: федерального, субъекта Российской Федерации, местного самоуправления; размещение на конкурсной основе средств соответствующих бюджетов для финансирования инвестиционных проектов; проведение экспертизы инвестиционных проектов; выпуск займов; вовлечение в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов. Кроме этого органы государственной власти участвуют в инвестиционной деятельности в следующих формах: формирование перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд; защита российских организаций от морально устаревших, материало-, энерго- и ненаукоемких технологий и оборудования; разработка и утверждение стандартов и осуществление за ними контроля.

Основной функцией инвестора в сфере жилищного строительства является вложение имущества в строительство объектов. Инвестор обоснованно занимает центральное место в инвестиционных отношениях, так как является своеобразным «двигателем» всех экономических, производственных процессов.

Строительство жилья с участием инвесторов в последнее время принимает все большее распространение, и особое место в правоотношениях, связанных со строительством объекта, занимает рассматриваемый нами участник - инвестор. В юридической литературе выделяются следующие особенности правового положения инвестора в сфере строительства:

инвестор имеет потребность приобрести объект недвижимости, которая инициирует все последующие действия, включая поиск заказчика, подрядчика, инженерной организации, заключение и исполнение договора строительного подряда;
инвестор обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами. Все остальные участники строительства обязаны эффективно использовать эти ресурсы в интересах инвестора и создания для него объекта недвижимости.

Действительно, указанные особенности отражают специфику правового положения инвестора, однако не в полной мере. Представляется необходимым дополнить перечень этих особенностей указанием на то, что вне зависимости от источника инвестирования инвестор является собственником инвестиций.

Следует сказать, что правовым статусом инвестора будет обладать и лицо, финансирующее строительство объекта, но вступающее в уже существующую систему инвестиционных отношений. Например, для участия в завершении строительства дома организация привлекает участников к достройке квартир. В этом случае необходимо говорить, что привлекаемые лица приобретают все качества инвесторов. Сущность возникающих между сторонами отношений в приведенном примере идентична отношениям между лицом, определившим инвестиционный проект и привлекающим для его реализации отдельного субъекта. В обоих случаях происходит материализация инвестиций в интересующий инвестора объект недвижимого имущества, что и является определяющим. Между тем, гражданскому законодательству известны подобные ситуации. Например, участник общества с ограниченной ответственностью может и не являться его учредителем и вступить в уже существующие отношения, после его учреждения, однако, объем его имущественных прав идентичен объему имущественных прав учредителей общества (ст.67, 87 ГК РФ, ст.8, 9, 11 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 г.).^¹⁵

Другими участниками инвестиционной деятельности, исходя из ст.4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», являются заказчик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений и другие лица.

Заказчик - лицо, уполномоченное инвестором на осуществление (реализацию) инвестиционных проектов. Заказчик не вмешивается в деятельность других участников инвестиционной деятельности (предпринимательскую или иную), если это не предусмотрено договором между ними.

Особенность правового положения заказчика состоит в том, что он наделяется инвестором полномочиями по руководству, контролю за осуществлением инвестирования в объект капитальных вложений. Инвестор заключает с заказчиком договор, согласно которому у заказчика возникают правомочия по владению, пользованию и распоряжению капитальными вложениями в объемах, характере и на срок, установленный данным договором, что и является основанием для осуществления реализации инвестиционного проекта, для привлечения подрядчиков. Все действия заказчик осуществляет от своего имени, но в интересах инвестора, причем, таковым может быть и сам инвестор.

Не случайно закон об инвестиционной деятельности допускает, что заказчиками могут быть инвесторы (статья 4). Если заказчик строительства жилого дома не в состоянии нести бремя финансирования, то он вправе брать заемные средства или вынужден привлекать недостающие ресурсы (инвестиции) путем заключения договоров инвестирования.

Так, в одном из дел, рассмотренных ВАС РФ, были установлены следующие обстоятельства. Два юридических лица (условно обозначены как инвестор и соинвестор) заключили с третьей организацией договор, согласно которому последняя обязалась реконструировать и капитально отремонтировать здание, то есть выступить в роли заказчика в договоре строительного подряда, а инвесторы обязывались соответственно оплатить стоимость работ. В дальнейшем заказчик заключает договор на проектирование и строительство здания, но уже с техническим заказчиком^¹⁶.

Анализ правового статуса заказчика позволяет выделить в нем две части: правовое положение во взаимоотношениях с инвестором и с подрядчиком, в которых он осуществляет различные функции. В отношениях с инвестором, его основная функция - сбор денежных средств, их аккумулирование и направление в строительство интересующего инвестора объекта. Во взаимоотношениях же с подрядчиком, указанный субъект осуществляет типичные функции заказчика подрядного договора, определяя необходимый объем работ, контролируя ход строительства объекта, принимая и оплачивая результат. Таким образом, здесь происходит некий «транзит» вкладываемого в качестве инвестиций имущества, результатом которого является появление у инвестора интересующего его объекта.

Никаких ограничений относительно того, кто может быть заказчиком, законодательство не содержит. На основе анализа правового положения заказчика можно выявить следующие возможные ситуации: 1) в случае, если осуществление данной деятельности заказчиком носит предпринимательский характер, заказчиком может быть либо индивидуальный предприниматель, либо коммерческая организация; 2) в случае, если осуществление деятельности заказчика не носит предпринимательского характера, заказчиком может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако, как справедливо отмечает А.П. Сергеев, «выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда и наличия особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект».^¹⁷

Следующим участником инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений является подрядчик - лицо, выполняющее работы по договору подряда, заключаемому с заказчиком.

Определения подрядчика можно вывести из понятия договора подряда, содержащегося в главе 37 ГК РФ.

Основная обязанность подрядчика заключается в том, чтобы в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Из определения следует, что подрядчик - это коммерческая организация строительного профиля.

В силу статьи 17 Федерального закона от 08.08.2001 №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» строительство зданий и сооружений в соответствии с государственным стандартом относится к числу видов деятельности, на осуществление которой требуется лицензия. И при осуществлении работ по строительству объекта федеральным законодательством для подрядчика установлены ограничения возможности реализации правоспособности. В частности, в соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 г. в число видов деятельности, подлежащих лицензированию, включены следующие: проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственном стандартом, строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (ст.17).^¹⁸

Пользователь объектов капитальных вложений является очередным возможным участником инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.

Под ним понимается физическое или юридическое лицо, в том числе иностранное, а также государственный орган, орган местного самоуправления, иностранное государство, международное объединение или организация, для которого создаются инвестиционные объекты (п.4 ст.4 Федерального «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Правовое положение пользователя в инвестиционных правоотношениях характеризуется тем, что он выступает в качестве выгодоприобретателя. С ним может быть заключен либо отдельный договор о передаче в пользование объекта капитальных вложений, либо он может быть обозначен в качестве выгодоприобретателя в заключаемом между инвестором и заказчиком договоре. Исходя из своего правового положения в договоре, пользователь будет наделяться только правами по отношению к другим участникам отношений. Однако помимо прав, пользователь имеет и ряд обязанностей, установленных законодательством, в частности ст.20 Градостроительного кодекса РФ от 07.08.1998 г. определяет, что пользователь должен осуществлять надлежащую эксплуатацию объекта: проводить работу по надлежащему его содержанию, выполнять предписания государственных органов, осуществляющих контроль, и другие^¹⁹. Пользователем объекта может быть и сам инвестор.

Следует сказать и еще об одном возможном участнике отношений по инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства - кредиторе инвестора. Причем проблема кредитора инвестора обычно в юридической литературе ставится в плоскости того, обладает ли лицо, финансирующее строительство объекта недвижимого имущества, вещными или обязательственными правами на объект инвестиций.

О кредиторе инвестора можно говорить лишь в случае инвестирования не собственных, а привлеченных средств, т.к. такая возможность вытекает из п.2 ст.4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». В этой ситуации лицо, передающее инвестору по кредитному (заемному) обязательству денежные средства становится его кредитором. Однозначным является то, что никаких прав на объект строительства, в который осуществляется инвестирование, кредитор инвестора не имеет. У него есть лишь право требовать от инвестора исполнения обязательства по возврату суммы, переданной по договору, с выплатой установленных процентов в том случае, если договор возмездный.

В некоторых нормативных актах, юридической литературе и в практической деятельности в качестве участника инвестиционной деятельности, участвующего в строительстве объекта, выделяется застройщик. Под застройщиком законодатель понимает физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи (абз.10 ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г.). Помимо этого о застройщике как участнике отношений по строительству объекта упоминает и Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 г. (п.1 ст.З), причем в нем происходит отождествление понятий застройщика и заказчика^²⁰.

Однако очевидным является то, что понятие застройщика весьма широко и вбирает в себя и инвестора (как лицо, инициирующее весь строительный процесс) и заказчика (как лицо, осуществляющее организацию строительства объекта), и подрядчика (как лицо, непосредственно осуществляющее строительство объекта). Так, Закон РФ «О товариществах собственников жилья»^²¹ устанавливает, что застройщик строит, приобретает или реконструирует объекты недвижимого имущества (статья I). Рассмотрение же правового положения застройщика в деятельности по строительству объектов, характеру взаимоотношений с другими участниками отношений, его функций позволяет увидеть, что данный субъект полностью совпадает с заказчиком, уполномоченным инвестором на организацию инвестирования в строительство объекта и привлекающего в целях осуществления строительства подрядчика. И все-таки более полно отражает специфику функциональной деятельности указанного субъекта термин «заказчик». Подтверждением этому является и то, что законодатель в последующих нормативных актах также использует только термин «заказчик».

Следует отметить, что в юридической литературе весьма часто называется и такой участник инвестиционной деятельности, осуществляемой в объекты жилищного строительства, как дольщик, причем определяется данный субъект по-разному. В большинстве случаев дольщик определяется авторами как лицо, обязующееся по заключенному договору внести определенное имущество (взнос) в строительство жилищного объекта (здания), за что по окончании строительства объекта получает обусловленную договором часть (квартиру) с определенными договором параметрами жилой и общей площади. Передаваемое дольщиком имущество обладает всеми признаками инвестиции, осуществляемой в сфере жилищного строительства. Правовое положение дольщика в рассматриваемых правоотношениях идентично правовому положению инвестора в отношениях по инвестированию средств в объекты жилищного строительства, таким образом, понятие дольщика в большинстве случаев тождественно понятию инвестора.

Анализ современной судебной арбитражной практики и практики судов общей юрисдикции показывает, что в большинстве случаев в спорах, возникающих из договоров долевого участия в строительстве, правовое положение дольщика идентично правовому положению инвестора, определяемому по Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»^²².

Таким образом, основными участниками инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства являются инвестор, заказчик, подрядчик, пользователь, а в случае инвестирования привлеченных средств - и кредитор инвестора.

Выделяемые же в юридической литературе и в практической деятельности такие участники инвестиционной деятельности, как застройщик и дольщик по своему правовому статусу являются заказчиком и инвестором.

Деятельность каждого из рассматриваемых участников будет обусловлена своей собственной целью. Так, кредитор инвестора стремится получить доход в виде процентов от предоставления инвестору кредитного ресурса; инвестор эффективно вложить имеющийся ресурс в строительство недвижимости и получить объект жилой недвижимости; заказчик желает получить доход, составляющий разницу между затратами на строительство и ценой, по которой объект недвижимости будет передаваться инвестору; подрядчик - прибыль от выполнения строительных работ; наконец, пользователь хочет получить построенный объект для удовлетворения своих собственных нужд^²³. Причем допускается совмещение функций двух и более субъектов одним лицом (п.6 ст.4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Как видно, статус участников инвестиционной деятельности имеет ряд отличительных особенностей, что отражается на характере их взаимосвязей. Данные особенности правового положения участников инвестиционной деятельности нужно учитывать при заключении инвестиционных договоров.

Blog

правовое регулирование инвестирования в строительство жилья в российской федерации

Содержание

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ