Мониторинг сми декабрь 2008
| Вид материала | Закон |
- Мониторинг сми за период октябрь декабрь 2008, 1307.84kb.
- Библиографический указатель декабрь 2008 г декабрь 2009, 3132.88kb.
- Мониторинг сообщений сми об Общественной палате РФ за декабрь 2011 года, 4676.33kb.
- Госдума РФ мониторинг сми 5-7 апреля 2008, 3285.13kb.
- Госдума РФ мониторинг сми 5-7 апреля 2008, 4577.09kb.
- Госдума РФ мониторинг сми 26 28 января 2008, 2206.65kb.
- Госдума РФ мониторинг сми 28 мая 2008, 4438.38kb.
- Госдума РФ мониторинг сми 21 мая 2008, 5063.92kb.
- Госдума РФ мониторинг сми 21 февраля 2008, 5731.97kb.
- Госдума РФ мониторинг сми 17 июня 2008, 6591.79kb.
СМИ: РЕГИОНАЛЬНАЯ ПРЕССА
28.01.2009, "Федеральный строительный рынок" (Санкт-Петербург)
Как ввести саморегулирование в жилищной сфере?
"Федеральный строительный рынок" 1 (74)
В конце минувшего года одним из заметных мероприятий по актуальным вопросам отраслевой реформы стала III всероссийская конференция «Введение института саморегулирования в жилищной сфере: проблемы и перспективы», состоявшаяся в Московском государственном строительном университете. Организатором, помимо МГСУ, выступила ассоциация организаций в сфере управления недвижимостью «Жилищная стратегия» при поддержке Совета Федерации, Министерства экономического развития, подкомитета по реформированию ЖКХ комитета по строительству и земельным отношениям Государственной Думы.
Целью конференции было заявлено создание благоприятных условий для модернизации системы управления жилищным фондом и эффективного реформирования отношений в жилищной сфере.
В мероприятии приняли участие представители органов государственного и муниципального управления, руководители и специалисты управляющих организаций в сфере недвижимости и жилищного фонда, научно-исследовательских и проектных организаций, осуществляющих собственные программы в сфере ЖКХ, представители строительного комплекса и общественных жилищных объединений.
Особое внимание было уделено вопросам профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в области управления недвижимостью и жилищно-коммунального комплекса.
В торжественном открытии мероприятия принял участие президент Ассоциации Строителей России Николай Кошман. Он выступил с приветственным словом в адрес участников и организаторов конференции, а также представил доклад на тему «Особенности правового положения СРО в жилищной сфере и ассоциаций (союзов) с их участием, приобретение и прекращение статуса СРО».
Президент АСР проинформировал присутствующих о базовых положениях закона о саморегулировании в строительстве, об основных принципах работы отраслевых СРО, а также рассказал о роли ассоциации в его подготовке. Николай Кошман добавил, что «все строительное сообщество в следующем 2009 г. ждут совершенно новые, более прогрессивные отношения». Выступавший подчеркнул тот факт, что введение механизма саморегулирования позволит провести серьезную ревизию отраслевых компаний, а это в свою очередь улучшит качество и безопасность строительства.
Основной темой обсуждения первого дня конференции стал большой комплекс вопросов, посвященных законодательным и организационным основам реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства. В рамках этой актуальной темы состоялись выступления председателя подкомитета по реформированию ЖКХ комитета ГД по строительству и земельным отношениям, президента Ассоциации «Жилищная стратегия» Галины Хованской, заместителя председателя комитета ГД по собственности Евгения Богомольного, председателя комиссии Общественной палаты РФ по региональному развитию Вячеслава Глазычева, ректора МГСУ Валерия Теличенко, а также представителей Минэкономразвития России, Росрегистрации, Федеральной антимонопольной службы, Торгово-промышленной палаты РФ, руководителей профессиональных объединений и различных общественных организаций.
«Исключительно прогрессивным нововведением, без которого невозможен дальнейший инновационный путь развития России», назвала институт саморегулирования председатель подкомитета по реформированию ЖКХ Галина Хованская. По ее мнению, следующим значимым шагом в реализации закона в жилищной сфере должно стать создание базовой СРО в сфере управления жилищным фондом — Ассоциации саморегулируемых организаций, которая смогла бы стать опорной площадкой для контакта членов СРО с федеральными органами государственной власти, а также выполнила бы функцию независимого эксперта, контролирующего качество работ всех СРО жилищной сферы.
Особый интерес вызвало выступление директора департамента корпоративного управления Минэкономразвития Ивана Осколкова, который, говоря о введении института саморегулирования в жилищной сфере, напомнил, что конечной целью создания СРО является повышение качества предоставляемых услуг. Решению этой задачи, по его словам, будет способствовать, наряду с существующим набором заявленных стандартов деятельности и обязанностью их исполнения, создание в структуре СРО механизмов, регулярно отслеживающих чистоту исполнения этих стандартов. Таким инструментом, по его мнению, может стать система регулярных проверок, а также создание в структуре СРО коллегиального органа по рассмотрению жалоб потребителей, накладывающего на необязательных членов СРО определенные взыскания.
Ректор МГСУ Валерий Теличенко отметил важность и актуальность вопроса подготовки специалистов строительной отрасли, которые могли бы умело реализовать механизмы и инструменты закона о СРО на практике. По его словам, такими экспертами могли бы стать выпускники по одному из приоритетных направлений университета, а именно факультета «Высшая школа строительства, экспертизы и управления недвижимостью».
Участники III Всероссийской конференции обсудили целый комплекс вопросов, касающихся становления института саморегулирования в жилищной сфере, таких как особенности правового регулирования деятельности, взаимодействие органов местного самоуправления и СРО жилищной сферы, стандарты деятельности, вопросы госрегистрации и внесения в реестр, сотрудничество СРО строительной отрасли и жилищной сферы, вопросы прозрачности и информационной открытости саморегулируемых организаций.
В программу конференции входила дискуссия о проблемах создания региональных и муниципальных рынков управляющих организаций жилищной сферы, а также мастер-класс по практическим аспектам управления жилыми домами в государствах Европейского Союза (опыт Финляндии и Латвии).
26.01.2009, "Строительный еженедельник" (Санкт-Петербург)
Кризисные итоги
Ситуация в строительном комплексе до кризиса и после него. Планы на 2009 год. Коррекция программ развития в кризисное время. Проекты года. Законодательство. Это основные темы круглого стола, прошедшего в информационном центре «Строй-Пресс».
Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Сегодня у нас много желающих выступить и слушателей, все уже устали отдыхать. Мы собрались для того, чтобы подвести итоги строительного года. Как видят ситуацию представители строительных компаний?
Павел Горячкин, директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России:
– Мы не ждем снижения цен на жилье в 2009 году на 40-50 процентов, этот показатель составит максимум 10-15 процентов. Покупателям жилья нужно вспомнить 2005 и 2006 годы, когда полтора года сделок практически не было, а три года цена росла. Ни в одном регионе обвала цен не происходит и не прогнозируется.
Что касается себестоимости и цены, по которой государство готово выкупать квартиры у застройщиков, представленные Министерством регионального развития цифры противоречат тем данным, которые есть у застройщиков. 26 декабря 2008 года Минрегионразвития подписало новый указ о рыночной стоимости квадратных метров, в котором практически по всем субъектам федерации показано снижение. В Санкт-Петербурге – на 6,5 процента, до 44,3 тысячи рублей за квадратный метр против 47 300 в четвертом квартале 2008 года. Под этими цифрами нет никакого обоснования. Реальная себестоимость строительства массового жилья составляет 55-65 тысяч рублей.
19.01.2009, "Деловой Петербург" (Санкт-Петербург) (on-line версия)
Как раскрыть тайну себестоимости строительства
Самая страшная, тщательно охраняемая тайна рынка жилой и коммерческой недвижимости - себестоимость строительства.
Сколько реально стоит 1 м2 конкретного жилого дома не скажет ни один девелопер, не только потому, что не захочет раскрыть закладываемую норму прибыли, но и потому, что действительно ее не знает. Серые схемы, мигрирующие гастарбайтеры, взятки чиновникам, геморрой с подключением к электрическим сетям и левые стройматериалы - от всего этого голова кругом. Как раскрыть тайну себестоимости строительства
Приоткрытие завесы над тайной ценообразования на рынке недвижимости могло бы помочь хоть как-то обосновать прогнозы, а до каких пор будет снижаться стоимость квартир. Есть или нет предпосылки к тому, чтобы жилье резко упало в цене. И когда цены достигнут дна?
Среди основных причин роста себестоимости строительства всегда называлось подорожание стройматериалов. Сегодня они дешевеют, также как стоимость инженерного обеспечения объекта, стоимость права строительства. Даже взятки, по слухам, усыхают. Как раскрыть тайну себестоимости строительства
Падение цен к весне 2009 года в среднем по России по отношению к уровню августа 2008 составит 15% по вторичному рынку и 10% по новостройкам. Пик падения на рынке недвижимости придется на лето-осень 2009 года, - утверждал Павел Горячкин, директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков, в своем докладе "О ситуации с ценами на рынке недвижимости, в строительстве и промышленности строительных материалов".
Оживления рынка раньше 2010 года ждать не приходится. Мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления рынка недвижимости - 26 месяцев, считает Павел Горячкин.
Минрегион России ежеквартально утверждает "среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра жилья по субъектам Российской Федерации". Специалисты воспринимают ее скептически, считая, что эта стоимость не имеет достаточного научно-методического обоснования и не учитывает всех нюансов финансовых отношений застройщиков с местными органами власти.
Есть себестоимость строительства, которые подсчитываются в Ассоциации Строителей России. Естественно, эти цифры друг от друга отличаются. Но это хоть какие-то точки отсчета, ниже которых строители опустятся только при банкротстве, а оно не выгодно ни покупателям, ни продавцам.
13.01.2009, "Золотой Рог" (Владивосток)
Президент Ассоциации Строителей России Николай Кошман заверил, что уже видит конец кризиса
Президент Ассоциации Строителей России Николай Кошман, будучи во Владивостоке, "крупными мазками" нарисовал общую картину ситуации, складывающейся в строительной отрасли страны. При этом не драматизируя ее, и не допуская апокалиптических суждений, хотя ранее в информации, исходящей от АСР, таковое невольно проскальзывало.
Как отметил Николай Павлович, ко второму полугодию 2009 г. мировой финансовый кризис, затронувший нашу страну и отразившийся на строительной отрасли, должен пройти в России свой пик, и уже в следующем - 2010 г. - есть все шансы выйти на докризисный уровень. Хотя потери, безусловно, будут невосполнимы. Он отметил, что в кризисной ситуации крупные девелоперские компании сосредотачивают усилия на объектах высокой готовности - хотя бы выше 50%, а задел, который сегодня надо готовить на будущее, остается "на потом". Естественно, в ближайшие годы можно ожидать значительного снижения ввода нового жилья, что не может положительно сказаться на его "дешевизне". Хотя уже в этом году наметилось отставание от планировавшегося ввода 68 млн кв. м жилья. По крайней мере, около 8 млн "квадратов" по стране уже точно получено не будет.
Сама "схема" строительства нового жилья, в которой сегодня задействованы дольщики, застройщики и банки со своими кредитами, начала серьезную "пробуксовку". Банки перестали выдавать застройщикам кредиты под новое строительство или же дают под такие проценты (до 34 % ), под которые у них уже и не берут. Что касается дольщика, то на свои накопления и доходы он тоже не в состоянии тянуть новое строительство. Он тоже оказался без заемных средств - из 400 банков, которые до кризиса выдавали ипотечные кредиты в РФ, сегодня в этом ключе нормально работают лишь около 15 банков! Но выдают кредиты тоже под такие проценты, которые просто "дефолтируют" заемщика. В настоящее время получение новых ипотечных кредитов фактически сходит на нет. При этом застройщика сегодня поставили в условия, когда до 70% готовности объекта ему непозволительно привлекать средства дольщиков, то есть на "выгодных" для инвестирования этапах дольщик уже отстранен от стройки.
На фоне, ожидания дешевизны, резко упали спрос на новое жилье и его продажи. Президент АСР видит в этом происки определенных СМИ, которые вводят народ в заблуждение, прогнозируя резкое снижение цен на строительную продукцию. На самом деле серьезных предпосылок для "обвала цен" нет, поскольку затраты в основном остаются прежними и не снижаются.
Вместе с тем Николай Кошман отметил успех борьбы с монополизмом российских цементопроизводителей, когда за счет беспошлинного допуска на рынок страны зарубежного цемента цену тонны этого "хлеба стройиндустрии" за считанные месяцы удалось сбить с 10 тыс. руб. до 3,5 тыс., и это стимулировало рост объемов строительства. Кстати, монополисты не воспользовались своей сверхприбылью для модернизации производства и как прежде в подотрасли доминирует "мокрый" способ производства, а доля "сухого" цемента остается всего в пределах 17-22 %. В условиях кризиса и снижающегося спроса резко подешевела металлопродукция. "Вбрасывание" на российский рынок высвобождающихся стройматериалов с "падающей" в объемах китайской стройки может еще на 15-20 % заставить подешеветь их у нас.
Однако при снижении одних расходов резко увеличиваются другие. В частности, особенно больным вопросом становится земельный. И покупка участка в собственность под новое строительство, и аренда на период стройки резко выросли.
Чтобы ликвидировать кризисный провал в объемах строительства, АСР лоббирует поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, которые должны ограничить получение всех согласований на новое строительство сроком до полугода, при том что в среднем по стране оно занимает сегодня около 2,5 лет, а по некоторым регионам - до 4,5 лет. Хотя грош цена этим поправкам, если местные власти на местах не ударят палец о палец, чтобы изменить ситуацию к лучшему.
Предстоящий год для строительной отрасли, по оценкам АСР, будет очень непростым. Со строительного рынка могут уйти "монстры" типа столичного холдинга "ПИК", строившего в последние годы по 500-600 тыс. кв м жилья в год, не говоря уже о многих мелких компаниях. При этом могут "оказаться у разбитого корыта" около 2 млн российских семей, так или иначе пытающихся сегодня улучшить свои жилищные условия за счет строительства нового жилья. Но самое печальное, что из-за падения занятости отрасль может потерять людей, которые "подняли строительство в России после дефолта". Если правительство не предпримет мер, то это станет реальным.
АСР видит повышение занятости строителей в ближайшее время за счет крупных проектов, финансируемых государством. В частности, таких, как объекты, которые должны быть построены во Владивостоке к саммиту АТЭС. Собственно, предновогодний приезд руководства Ассоциации, встреча с губернатором Сергеем ДАРЬКИНЫМ и многочисленные контакты преследовали именно эту цель, чтобы определиться, какие строительные организации и для чего можно направить в Приморье из других регионов.
Участвовавший в пресс-конференции председатель правления Российско-китайского центра торгово-экономического сотрудничества Сергей САНАКОЕВ отметил также, что на III Российско-китайском экономическом форуме было отмечено активное взаимовыгодное сотрудничество в строительной отрасли, правила которого уже принципиально выработаны и имеются большие перспективы. При этом на российские объекты могут быть привлечены на роль "помощников" самые опытные китайские компании.
При довольно сдержанной оценке атэсовского строительства Кошманом его содокладчик отметил, что, судя по тому, как за это дело взялись в Приморье, можно быть уверенным, что саммит состоится. Проекты постепенно появляются, экспертиза с ними работает.
23.01.2009. "Bsn.ru" - Большой Сервер Недвижимости
26.01.2009. "RWAY.Ru - жилая недвижимость"
01.01.2009, "МК на Дону" (Ростов-на-Дону)
Ожидание лучших времен для покупки квартиры может затянуться
С 2009 года облик доступного жилья в Ростове-на-Дону начнет кардинально меняться Российские строители, подводя итоги уходящего года, надолго прощаются с радостным настроением. Считается, что осень — традиционно пик продаж на рынке недвижимости — в этом году не радует ни риэлторов, ни строителей. Перед новогодними праздниками ростовские строительные компании больше думают не о повышении прибыли и новых крупных проектах, а скорее о своем физическом выживании.
Судя по всему, с планами мэрии по вводу в этом году 1 млн. кв. м жилья придется повременить. По данным департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону, за январь — ноябрь 2008 года в нашем городе введено только 823 280 кв. м жилья. И нет никаких предпосылок, что за декабрь произойдут какие-либо существенные изменения.
По мнению главы Ассоциации Строителей России (АСР) Николая Кошмана, кризисная ситуация на строительном рынке привела к тому, что темпы роста объемов жилищного строительства за 10 месяцев упали в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этом году в России будет введено 61 млн. кв. м жилья, что соответствует уровню предыдущего года, однако в 2009 году объемы строительства упадут примерно на 20%.
Но глава АСР говорит только про 2009 год, между тем в следующем году все будет еще не так уж и плохо. Ведь строители будут достраивать объекты, готовые на 50% и более. Именно эти дома будут введены в строй в будущем году.
А вот что ждет нас в 2010—2011 годах, строители просто стараются не говорить, чтобы никого не пугать, да и самим не расстраиваться. Путем простых умозаключений можно прогнозировать еще больший спад строительства нового жилья, чем видится в 2009 году. Все идет к тому, что уже в конце 2009 — 1 - й половине 2010 года рынок может ощутить острый дефицит нового жилья, следствием которого, как ждут аналитики, станет неизбежный рост цен. Причем даже на фоне остальных проблем в экономике.
Строительный цикл — время от подготовки необходимой документации до сдачи дома госкомиссии в России составляет два года, хотя это самый оптимистичный вариант. Такое возможно, в случае если строительство ведется на свободном участке и не требуется расселения жителей сносимых домов. Но обычно процесс занимает больший срок, особенно при точечной застройке в центре.
"О закладке новых пятен застройки в Ростове сейчас речи не идет. Общаясь с коллегами из других регионов, можно сделать вывод, что точно такая же ситуация и у них", — говорит Вартан Тикиджи-Хамбурьян, глава Южной гильдии риэлторов. Все когда-нибудь заканчивается, закончится и этот экономический кризис. Как прогнозируют экономисты, мир начнет потихоньку выходить из "финансового штопора" в 2010 году. Неизбежным следствием и одним из первых признаков экономического оживления станет возвращение спроса на рынке недвижимости. Как это уже было после дефолта 1998 года. И с учетом отложенных покупок спрос будет просто громадным. Но покупать будет нечего. Ведь объекты, которые должны "кормить" рынок в 2010 году, надо начинать строить уже сегодня. А этого не происходит. Крупный строительный бизнес не может жить сегодняшним днем, даже в непростые времена компании готовятся к будущему росту, просто этот этап работы не виден обывателю. Как свидетельствует сотрудник отдела новостроек компании "Титул" Дмитрий Белов, в настоящее время идет работа по подготовке участков и сбор документов на объекты, которые планируется вывести на ростовский рынок, но... не раньше 2012-2013 годов.
Получается, до этого времени нас ждет практически неизбежный и существенный дефицит нового жилья. А если восстановление экономики в 2010 году будет таким же быстрым, как и нынешний спад, то резкий рост цен неизбежен.
"В выигрыше в этом случае останутся те компании, которые, несмотря на все трудности, начинают вкладывать в строительство сейчас, на спаде рынка, — говорит Дмитрий Белов. — И это прежде всего строители панельного жилья". Для примера: 14-этажный панельный дом новой серии "РнД", который начал этим летом выпускать ККПД, строится менее года, в то время как для возведения монолитно-каркасного дома требуется полтора—два. И это при сравнительно схожих потребительских качествах.
"Когда покупатели вернутся на рынок новостроек, они будут покупать именно панельное жилье", — убежден Вартан Тикиджи-Хамбурьян. Так как другого не будет — его просто не успеют построить, да и денег у покупателей на дорогие квартиры после кризиса не будет. Рынок новостроек начнет восстанавливаться именно с панельного жилья.
Но до этого времени надо еще дожить. Тяжелее всего в ближайшие год-два придется небольшим застройщикам, осуществляющим проекты точечной застройки. Проще будет выживать крупным компаниям, им и кредит получить легче, и государство в любом случае попытается протянуть руку помощи, выкупая часть квартир для своих нужд. Разумеется, бюджетных денег на всех властей можно говорить только в отношении нескольких крупных ростовских строек.
"Все-таки строительство жилья эконом-класса — это не "чистый бизнес" и имеет большое социальное значение. Так что, несмотря на нерыночный характер, такие меры властей по поддержке строителей — явление положительное", — считает Станислав Нови из агентства "РИЭЛТИ".
Единственно правильная стратегия в ближайшие два года: не распыляться на несколько площадок, а сосредоточить все ресурсы и достроить пусть один, но самый перспективный объект.
Кризис сказался не только на объемах, но и на характере застройки. Этим летом в Ростове было заявлено сразу о нескольких проектах новых микрорайонов, полностью обеспеченных инфраструктурой: школами, детсадами, магазинами, парковками в так называемой комплексной застройке. Кризис внес свои коррективы. Из заявленных трех объектов комплексной застройки на данный момент активно продолжается работа только в Левенцовке на ЗЖМ, первые дома там обещают ввести в строй в 2009 году. Как заявил вице-президент компании "Интеко" Олег Солощанский, "замораживать" свои проекты в России, в том числе и "Западные ворота", из-за кризиса они не собираются.
Восстановление рынка недвижимости после кризиса неизбежно вследствие его цикличности, и больше всех выиграют в этой ситуации те компании, которые уже сегодня вкладывают средства в развитие проектов эконом-класса — потенциально наиболее ликвидных и востребованных объектов на рынке жилой недвижимости Ростова в ближайшие три—четыре года.
19.01.2009, "Новости рынка недвижимости" (Самара)
На дне
Светлана Янюшкина <Строительный бизнес стал неинтересен для банков>, - с горечью констатируют строители. Попытка договориться с банковским сектором о кредитовании российского жилищно-строительного комплекса, предпринятая Ассоциацией строителей России и Российским союзом промышленников и предпринимателей в декабре ушедшего года, к улучшению ситуации пока не привела. О результатах той исторической встречи рассказали на брифинге в самарском представительстве АСР ее участники - Петр Сивожелезов и Олег Вахрамов
Куда идем?
В конце уходящего года банкиры, по сути, пустили под откос локомотив экономики, ловко переведя стрелки с проблем банковской сферы на трудности, возникшие на рынке недвижимости и во многом спровоцированные ими же - прекращением кредитования застройщиков и свертыванием ипотечных программ. А кому еще был на руку раздутый в прессе миф о <крахе рынка недвижимости>? Как показала практика, прогнозы <аналитиков> о фантастически-катастрофическом падении цен на недвижимость - а отдельные <эксперты>, не моргнув глазом, предсказывали в обозримом будущем <квартиру по цене бутылки водки> - достигли цели: скомпрометировав единственного своего конкурента в борьбе за деньги населения и не оставив ему никакой альтернативы, банкам удалось после октябрьско-ноябрьского оттока частных вкладов вернуть в декабре на свои депозиты, если верить отчету Центробанка, 400 миллиардов российских денег. Один только Сбербанк, чьи эксперты настоятельно не советовали доверчивым читателям всевозможных <деловых> изданий и интернет-порталов <сегодня> вкладывать деньги в недвижимость, которая, по их расчетам, <завтра> будет еще дешевле, собрал урожай <народного доверия> на сумму 180 миллиардов рублей.
Победа, однако, оказалась пирровой: обескровленный сегодня реальный сектор экономики завтра не сможет вернуть банкам взятые еще до кризиса кредиты. Вернее - уже сегодня не может, о чем свидетельствуют замелькавшие в новостных лентах сообщения об исках банков к застройщикам: ВТБ пытается через суд получить долги с Группы компаний <ПИК>, Альфа-банк судится со строительными компаниями Олега Дерипаски - <Главмосстрой> и <Трансстрой>. И, думается, это только начало.
И нельзя сказать, что Правительство РФ, вкачавшее миллиарды из резервного фонда страны в банковский сектор, не обеспокоено тем, что до реальной экономики эта государственная поддержка не доходит. Озабоченное сложившейся ситуацией, оно наконец поручило разработать <Программу поддержки строительного сектора и сферы недвижимости>, которая могла бы реально вытащить строительную отрасль из финансового кювета. Такая программа была подготовлена группой экспертов под руководством президента Ассоциации Строителей России Николая Кошмана и вице-президента АСР, председателя Совета НАУИР, профессора Владимира Пономарева. Данный документ содержит объективный анализ сложившейся ситуации и предлагаемый строительным сообществом ряд мер по ее благополучному разрешению. Отрадно, что при подготовке программы были использованы предложения, разработанные региональными - в том числе самарскими - строителями. В двух словах смысл документа можно передать так: если правительство немедленно не примет реально необходимые меры, то оно может ставить жирный крест на своих национальных проектах и планах по вводу жилья, ибо уже в недалекой перспективе строить в России будет некому, нечего и не из чего.
Обсуждению этой программы в основном и было посвящено совместное заседание комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей по строительному комплексу (председателем которой по совместительству является президент АСР Николай Кошман) и комиссии РСПП по банкам и банковской деятельности, состоявшееся 23 декабря в Москве. Тема встречи была заявлена следующая: <О проблемах кредитования российского жилищно-строительного комплекса в условиях мирового финансового кризиса>. На обсуждение этой актуальной темы собралось около сотни представителей заинтересованных в решении означенной проблемы структур и организаций: директора строительных компаний и предприятий стройиндустрии, представители органов государственной власти и государственных корпораций, руководители ведущих банков и ипотечных компаний. Самару на этом заседании представляли Петр Сивожелезов, директор представительства АСР в Самарской области, Олег Вахрамов, президент группы компаний <Спектр недвижимости>, и Дания Вагапова, директор СОФЖИ. Кто виноват?
С докладом об актуальной ситуации в строительном комплексе на заседании выступал, естественно, Николай Кошман, дипломатично заметивший, что <строительное сообщество с пониманием относится к проблемам, возникшим в банковской системе, и надеется, что в скором времени будут реализованы конкретные предложения по взаимодействию строителей и банковских структур, которые устроят всех участников рынка>.
В подготовленной же под его руководством программе претензии к банковскому сектору высказаны довольно жестко. <Банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых жилищных объектов, - говорится в документе, - несмотря на то, что только в сентябре-октябре Банк России направил в экономику России 1,411 трлн руб. в виде кредитов, выданных банковскому сектору.
Приостановлено финансирование проектов даже по открытым кредитным линиям на согласованных ранее условиях. В массовом порядке банки направляют требования о возврате кредитов. Закрываются овердрафты и кредитные линии.
Произошло ужесточение условий предоставления строительных кредитов. Устойчивой тенденцией стал существенный рост процентных ставок, в том числе по уже выданным кредитам, ставки по которым достигли величины 22-25%. В уведомительном порядке предприятиям-заемщикам сообщается о повышении процентных ставок по уже выданным кредитам. При этом разрыв между уведомлением и повышением ставок может составлять несколько банковских дней. Это не дает компаниям времени скорректировать свои действия: рефинансировать кредит, снизить издержки и т.п>.
Примечательно, что наличие государственных гарантий в рамках национальных проектов сегодня не может служить веским аргументом для выдачи денег - даже государственными банками. К примеру, по словам Петра Сивожелезова, компания <Волга-Групп> до сих пор не может получить выделенные из федерального бюджета в рамках нацпроекта средства на строительство коммуникаций в поселке Дубрава.
Серьезные опасения авторов программы вызывает и тот факт, что многие застройщики оказались заложниками нацпроекта, - правительство практически вынудило их пойти по кредитному пути, и теперь, по справедливости, должно как-то разделить ответственность.
<Быстрыми темпами происходит снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний, что создает реальную угрозу их банкротства, - констатируют разработчики программы. - Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании в предыдущий период проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства, опираясь на контрольные цифры приоритетного национального проекта <Доступное и комфортное жилье - гражданам России>, в рамках весьма высокой динамики цен на рынке жилья, обеспечивающей высокую доходность строительного бизнеса. В результате та часть инвестиционно-строительных компаний, у которой имелись значительные объемы кредиторской задолженности по сравнению с их активами (К/З > 1), уже оказалась в состоянии технического дефолта>.
Прогноз экспертов АСР в связи со всем вышесказанным оптимизма не вселяет: <Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций. В результате в 2009 году ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (не менее 20-25 %)>.
Комментируя положения программы относительно ситуации на самарском строительном рынке, Петр Сивожелезов сообщил, что поскольку новые площадки сейчас не закладываются, то к 2011 году о первичной жилой недвижимости в Самаре можно будет забыть: по его подсчетам, из тех объектов, что все еще не заморожены, в 2009 году будет сдано 25, в 2010-м - 17, а на 2011 год запланирована сдача всего двух домов, и то при условии, что ситуация не ухудшится.
Что делать?
Список неотложных мер, изложенных в программе, занимает 8 страниц, включая предложения по внесению изменений в ряд федеральных законов. Отдавая себе отчет, как долго проходят поправки через Госдуму, строители не надеются, что их предложения начнут реализовываться раньше апреля. Тем не менее ряд рекомендованных мер правительство могло бы начать воплощать в жизнь незамедлительно. Например, такие: <Обеспечение государственного софинансирования проектов строительства жилья экономического класса на стадии 50-процентной готовности, а также проектов, финансирование которых осуществлялось с участием средств физических лиц, с последующей передачей соответствующей доли жилья муниципалитетам с целью формирования фондов наемного (арендного) жилья и жилья социального использования.
Предоставление государственных гарантий и субсидирование процентных ставок банкам, кредитующим строительство жилья экономического класса, а также проектов, финансирование которых осуществлялось с участием физических лиц. Финансирование за счет средств бюджетов всех уровней создания инженерной и транспортной инфраструктуры участков, предназначенных для жилищного строительства, в целях снижения себестоимости жилья и повышения его доступности для российских граждан>.
А также те, что напрямую касаются взаимоотношений строительного и банковского секторов: <Принятие эффективных мер государственного контроля над направлением банками средств на кредитование реального сектора экономики, в том числе строительства. Кредиты производителям, в том числе строителям, должны выдаваться исключительно под следующие цели: рефинансирование текущих задолженностей; завершение проектов в высокой стадии готовности; пополнение оборотных средств.
Необходимо, чтобы заемные средства предоставлялись строителям и другим производителям на приемлемых условиях>.
Банкиры же на предложения строителей, по словам Олега Вахрамова, отреагировали обещанием, что как только государство обеспечит их <длинными> деньгами, так они сразу начнут выдавать кредиты застройщикам.
19.01.2009, "Новости рынка недвижимости" (Самара)
Чего стоим? Кого ждем?
Марина Светлова
Хотя большинство московских экспертов продолжают предсказывать, что <дно>, до которого должны опуститься цены на недвижимость, будет достигнуто в феврале этого года, эти прогнозы касаются только столичного рынка. В Самаре же пресловутое <дно> пройдено уже в декабре - ждать больше нечего После новогодних каникул застройщики отмечают интересную тенденцию, наметившуюся на рынке недвижимости: к ним начинают проявлять интерес люди с большими деньгами. На фоне нестабильности валюты и рынка ценных бумаг жилая недвижимость вновь начинает привлекать инвесторов и спекулянтов, тем более что предпосылки для ее резкого подорожания уже летом этого года существуют. В России рынок жилья на 99% не инвестиционный, а потребительский, то есть подавляющее большинство покупателей жилья приобретают его для жизни, а не для получения доходов или сохранения инвестиций. Рост цен на недвижимость в последние годы определялся как раз острым дефицитом жилья и связанным с ним существенным преобладанием спроса над предложением. Осенью прошлого года ситуация изменилась на прямо противоположную: покупательская активность упала до минимума и предложение намного превысило спрос. Эксперты АСР отмечают, что <произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и началом сокращения рабочих мест. В целом реальный сектор столкнулся с драматическим падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики>.
Результатом вышеназванных процессов явились снижение платежеспособности населения и возрастающая неуверенность в завтрашнем дне. Как следствие - снижение спроса на жилье, хотя точнее этот процесс можно было бы назвать формированием отложенного спроса: застройщики уверяют, что в их офисах продаж ежедневно принимают десятки звонков от людей, интересующихся ценами на квадратный метр и задающими один и тот же вопрос: когда цены станут ниже? Мы провели свой собственный неофициальный опрос среди тех, кого до кризиса называли средним классом, и задали три вопроса: 1. Довольны ли вы своим жильем? 2. Хотите ли улучшить свои жилищные условия? 3. Почему прямо сейчас не покупаете новую квартиру? Единодушие, проявленное нашими респондентами, позволяет представить результаты опроса в обобщенной форме: на первый вопрос подавляющее большинство ответило <нет>, а на второй, соответственно, <да>. Даже те, кто в принципе доволен своим нынешним жильем, не отказались бы от его улучшения. Ответы же на третий вопрос разделились на две группы: <лишних денег нет и негде взять> и <кризис - жду, что будет с ценами>.
Вследствие таких настроений продажи на первичном рынке недвижимости резко сократились: к примеру, президент группы компаний <Спектр недвижимости> Олег Вахрамов сообщил, что в декабре продажи у этого относительно благополучного на общем фоне застройщика составили всего 15 миллионов рублей - это цена квартир, которые можно пересчитать по пальцам одной руки. Предновогодние скидки и спецпредложения отдельных застройщиков принесли, как они говорят, некоторый результат, но весьма далекий от того, что был в аналогичный период 2007 года.
Некоторые аналитики считают, что строители сами виноваты в этой ситуации, поскольку до последнего держали неоправданно высокие цены. Так, специалисты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений считают, что цены на жилье в России снижаются медленнее, чем происходит ослабление спроса, в результате чего дома и квартиры не находят покупателей. Выжидательная политика продавцов на начальной стадии кризиса, по мнению аналитиков ЦЭИ ИГСД, обернется в 2009 году тем, что основная масса недвижимости останется непроданной. По их мнению, компании, работающие в сфере недвижимости, недооценивают перспектив финансового кризиса и упускают последнюю возможность выручить за жилье хоть какие-то средства в условиях еще не обрушившегося окончательно материального положения потребителей. Наряду с компаниями на жилищном рынке растет предложение частных лиц, пытающихся за счет продажи инвестиционных квартир выручить средства, необходимые для спасения своего бизнеса. Специалисты ЦЭИ ИГСД напоминают, что кризис жилищного рынка в России был ими спрогнозирован еще в апреле 2008 года. Сделанное ими тогда предупреждение вызвало крайне негативную реакцию среди экспертов: аналитики строительных и риэлторских компаний дружно утверждали, что недвижимость будет только дорожать. В итоге, не пойдя на умеренное снижение цен летом, продавцы жилья упустили возможность реализовать имеющиеся дома и квартиры.
Однако в регионах цены, по которым застройщики предлагают приобрести квартиры, уже близки к себестоимости. Как образно выразился Олег Вахрамов, <по себестоимости сегодня квадратные метры продают <титаники>, идущие ко дну, а ниже себестоимости - <строители пирамид>. Реально и стабильно работающая на рынке строительная компания должна иметь хотя бы минимальную прибыль на развитие, поскольку новые площадки ей приходится осваивать за свой счет: по закону о долевом участии, прежде чем застройщик сможет привлечь средства дольщиков, ему нужно как следует вложиться собственными деньгами.
Специалисты Ассоциации Строителей России и Союза инженеров-сметчиков подсчитали, из чего сегодня складывается себестоимость жилого строительства, и назвали цифру, ниже которой цены на рынке первичного жилья упасть уже не могут - ибо некуда.
Строительная себестоимость кв. м площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 28-30 тысяч рублей и включает проектирование и выполнение строительно-монтажных работ. Однако следует учесть, что приведенные показатели не учитывают так называемые непроизводственные затраты застройщиков: плату за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5% себестоимости), платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передачу части построенного жилья муниципалитетам (до 10%), платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды и т.п.), что составляет до 6,5% себестоимости.
Нужно также учитывать и тот факт, что застройщиков сегодня принуждают выкупать технические условия (ТУ) на присоединение к инженерным сетям за 1-2 года до начала строительства. Стоимость ТУ еще не построенного дома дает дополнительную нагрузку в размере не менее 5-8 тыс. руб. на 1 кв. м жилья (свыше 20% себестоимости).
Указанные затраты застройщиков составляют в целом до 30% от себестоимости. Таким образом, так называемая полная себестоимость строительства составляет в среднем по России 35-40 тысяч рублей в расчете на квадратный метр. Подешевевшие же сейчас от недостатка спроса стройматериалы, как утверждают застройщики, на себестоимость готового жилья повлиять уже не могут. В достраивающихся же объектах снижение цен на стройматериалы компенсируется выросшими процентами по кредитам: взять кредит в банке под 25% годовых у строителей сегодня считается большой удачей, кое-кому приходится от отчаяния занимать деньги у частных <инвесторов> под 10% ежемесячно.
Поэтому средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья по субъектам Российской Федерации, ежеквартально утверждаемая Минрегионом России, вызывает у застройщиков, работающих в крупных городах, только горькую улыбку разочарования. Эта стоимость, считают эксперты АСР, не имеет достаточного научно-методического обоснования и не учитывает всех нюансов финансовых отношений застройщиков с местными органами власти. Именно поэтому попытки государства закупить по этим ценам, к примеру, жилье для военных увенчались успехом только на 20%, и то лишь в малых городах вроде Кинеля или Сызрани. Следует отдавать себе отчет в том, что основная причина роста цен в докризисный период - дисбаланс между спросом и предложением, вызванный дефицитом жилья, - по-видимому, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса. Причем если президент АСР Николай Кошман считает, что готового и построенного на 70% жилья в России хватит на год-полтора, то в Самаре дефицит жилья станет заметен уже в этом году: в Самаре из уже сданного в эксплуатацию готового жилья, по словам Олега Вахрамова, на сегодня нераспроданным осталось примерно 30%. К марту, по его прогнозам, на самарском рынке готового жилья уже не останется. И нового в ближайшие полгода не будет. Поэтому к лету, считает господин Вахрамов, цены на недвижимость поползут вверх и самое позднее к сентябрю вырастут на 25%. А то и на все 90%. То есть рынок жилья вернется к ситуации десятилетней давности, когда на нем существовал аукционный спрос. <Уже в следующем году цены на рынке недвижимости будут диктовать спекулянты, - считает и Петр Сивожелезов, председатель правления инвестиционно-строительной корпорации <Волга-Групп>. - Тот, кто сегодня купит жилья на 200 миллионов, через год заработает на нем 2 миллиарда. Вот только нам, строителям, эти деньги уже не достанутся и реальному сектору экономики не помогут>.
16.01.2009, "КоммерсантЪ" (Самара)
Застройщики пересчитали метры
// Самаре грозит дефицит жилья
Самарские застройщики заявляют, что уже осенью 2009 года регион столкнется с дефицитом квартир на первичном рынке: большая часть их уже продана, остальные будут реализованы в течение полугода. Участники рынка связывают это с небывалым за последние несколько лет снижением в 2008 году темпов жилищного строительства. Вместо запланированных 1,2 млн кв. м в области введено в эксплуатацию чуть более 500 тыс. кв. м жилья. Выход из сложившейся ситуации участники рынка видят в государственной поддержке строительной отрасли. В областном правительстве заявляют, что чиновниками уже подготовлен ряд антикризисных мер.
Самарский рынок жилья, и без того переживающий сегодня непростые времена, к началу сентября текущего года может оказаться в ситуации, когда застройщики не смогут удовлетворить спрос покупателей на квартиры в новостройках. Как заявил вчера на пресс-конференции президент ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости» Олег Вахрамов, на сегодняшний день на первичном рынке жилья областного центра уже реализовано порядка 70% квартир в уже построенных домах, и по его прогнозам, к началу осени будут проданы оставшиеся. «По сути, речь идет об угрозе дефицита на квадратные метры. Люди просто не смогут купить жилье. Я не исключаю повторения ситуации начала 90-х, когда квартиры продавались на аукционах, то есть тем, кто больше заплатит. Потому ожидать обвального падения цен на жилье сегодня не логично», — отметил господин Вахрамов. Сложившаяся ситуация, по словам Олега Вахрамова, вызвана небывалым за последние несколько лет снижением темпов ввода жилья. Вместо запланированных в 2008 году 1,2 млн кв. м в Самарской области введено в эксплуатацию чуть более 500 тыс. кв. м жилья. Для примера, по данным министерства строительства и ЖКХ, в 2007 году в Самарской области строители сдали в эксплуатацию более 1,3 млн кв. м жилплощади. По самым же пессимистичным прогнозам господина Вахрамова, если правительством не будет принято решительных мер по поддержке строительного сектора, то в 2011 году в области вообще не будет сдано ни одного кв. м жилья. «Сейчас многие строительные площадки заморожены. Застройщики достраивают объекты высокой степени готовности и не приступают к строительству новых. Все заняли выжидательную позицию», — добавил Олег Вахрамов.
«Те 600 млн рублей, которые областные власти готовы выделить на поддержку строителей, на выкуп у них квартир явно недостаточно. По сути, это односекционный 16-этажный дом на всю область», — отметил директор самарского представительства Ассоциации Строителей России Петр Сивожелезов. По его мнению, необходимо создание среднесрочных программ по развитию рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования. «На мой взгляд, чтобы ипотечная программа работала на должном уровне, ставка по кредиту не должна превышать 8%. Это в свою очередь позволит привлечь в отрасль дополнительные средства», — считает господин Сивожелезов. Кроме того, по мнению застройщиков, ставки по кредитам на сегодняшний день для самих строителей слишком высоки и в некоторых случаях достигают 20-25% годовых, что делает строительство нерентабельным. Также застройщики предлагают государству субсидировать строительство социального жилья.
В министерстве строительства и ЖКХ Самарской области заявили вчера „Ъ“, что региональные власти уже приняли ряд антикризисных мер, направленных на поддержание отрасли. В частности, только на разработку документов по изменению правил землепользования из областного бюджета будет выделено 221 млн рублей. При этом около 50 млн рублей будет выделено как раз на софинансирование строительства жилья по соцнормам. Также облправительство намерено заморозить стоимость аренды земли под застройку. «В целом нами предусмотрен целый пакет мер по стабилизации на строительном рынке региона. Каких-либо серьезных потрясений и дестабилизации ситуации в этом секторе не произойдет», — отметили в минстрое.
По мнению генерального директора СК «Портал» Игоря Михеева, заявления Олега Вахрамова не лишены смысла, но все же говорить о том, что в Самаре вообще не останется квартир в новостройках, преждевременно. «Темпы строительства снизились, но ситуация, когда на рынке вообще не будет квартир, маловероятна. Такого количества предложений, как несколько лет назад, конечно, не будет, и года через два действительно возможен дефицит, — прогнозирует развитие ситуации господин Михеев. — Ситуация на рынке такова, что сейчас все — и банкиры, и частные инвесторы заняли выжидательную позицию и не спешат вкладывает деньги в строительный сектор. Все ждут пикового падения цен. И судя по всему, подъем в отрасли начнется не раньше 2010 года», — добавил он. «На сегодняшний день рынок в Самаре стоит. Новые объекты не закладываются, и скорее всего в этом году квартирный фонд в уже готовых новостройках будет действительно полностью реализован, либо частным инвесторам, либо по бартерным схемам за поставки строительных материалов. Поэтому в 2010 году предложения на рынке готового жилья будут минимальны», — считает вице-президент ГК «Берег» Вячеслав Сидорович.