Итак, читайте в настоящем обзоре: аналитический обзор харьковского рынка недвижимости – итоги третьего квартала 2009 г

Вид материала

Документы

Содержание Киевские торговые центры решили поднять арендную ставку Квартиру в Гонконге продали почти по $100 тыс. за «квадрат» Запрашиваемые цены на лондонское жилье установили новую планку высоты Корпоративные новости 13 октября 2009 г. состоялось заседание Комитета ХФ ЕБА. Консалтинговая компания «Крона» завершила крупнейшую сделку по аренде профессиональных офисных помещений в г.Харькове с начала 2 Уважаемый Андрей Васильевич! Заинтересованность в рассмотрении создания соответствующего комитета и последующего его функционирования выразили как члены АСНУ С уважением, член Харьковского отделения АСНУ Балака И.Н. Блок – статьи 1. Беседуя с хозяевами при осмотре квартиры или дома, обратите внимание на детали, которые указывают на общность Ваших и хозяйск 2. Осмотрев объект, спросите у хозяев, каков их запрос. 3. Узнав запрос продавца, не задавайте ему вопросов типа «А эта цена окончательная?» или «А возможен ли торг?». 4. Как правильно подвести разговор к встречному предложению? Продавец должен понять, почему Вы сделаете ему предложение меньше его запроса. 5. Не торгуйтесь по телефону (и по электронной почте)! 6. Будьте терпеливы. Наталья Пахомова Предложения управляющих компаний Новый бизнес ... Полное содержание

Подобный материал:

• «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины», 614.94kb.
• Новостийная лента, 679.24kb.
• Новостийная лента, 542.94kb.
• Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг», 783.43kb.
•  Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг», 760.21kb.
• Обзор рынка коммерческой недвижимости, 909.03kb.
• Мониторинг рынка жилой недвижимости апрель 2012 года, 30.83kb.
• Согласно расчетам rway в течение 2009 года доступность жилья по области в целом увеличивалась, 158.78kb.
• Федотова Евгения Евгеньевна, исполнительный директор зао «сан» доклад, 84.92kb.
• Москва 2011. Итоги предварительные обзор рынка торговой недвижимости, 494.86kb.

Киевские торговые центры решили поднять арендную ставку

В Киеве владельцы ряда торговых центров приняли решение поднять арендную плату до уровня прошлого года. Данное решение они объясняют низкой вакантностью и ростом числа желающих работать на их площадях. Ритейлоры же уверяют, что нынешний всплеск продаж носит ситуативный характер и уже через месяц обороты упадут, а значит, повышенные ставки могут оказаться для многих непосильными. Если их прогнозы верны, то к середине осени в столице начнется очередная волна миграции арендаторов.

По словам исполнительного директора Украинской Торговой Гильдии Виталия Бойко, некоторые компании заключили с арендаторами дополнительные соглашения, в которых долларовые арендные ставки начали выплачиваться в гривне по курсу 5-5,5 грн./$. «Самые большие льготы получили якорные операторы: продуктовые супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, а также именитые сетевые ритейлоры. Но предоставляя их, владельцы торговой недвижимости решили перестраховаться и минимизировать свои риски, ограничив их действие тремя или шестью месяцами», - отметила директор торгового департамента компании Colliers International Наталья Кравец.

Пик перезаключения этих договоров пришелся на последние недели сентября, и хозяева ряда ТЦ отказались пролонгировать их на прежних льготных условиях. Назвать компании, поднявшие стоимость аренды, арендаторы не решаются, аргументируя это нежеланием портить отношения с владельцами недвижимости.

Однако независимые эксперты утверждают, что из 35 действующих в столице ТЦ ужесточить условия работы с арендаторами решили около десятка наиболее успешных объектов, расположенных в местах пересечения крупных транспортных потоков и присутствующих на рынке не менее трех-пяти лет: «Пирамида», «Городок», «Караван», «Глобус», «Аладдин», «Магеллан», «Арена-сити», «Мандарин плаза» и др. Возможность подобного шага рассматривают еще в ряде магазинов.

ubr.ua


НОВОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МИРЕ

Квартиру в Гонконге продали почти по $100 тыс. за «квадрат»

Квартира премиум-класса в Гонконге, площадь которой составляет 573 кв. м, была продана за $57 млн, что сделало ее самой дорогой в Азии из расчета на квадратный метр.

Покупателем дуплекса с пятью спальнями стал бизнесмен из материкового Китая, сообщает агентство Associated Press. Его имя не разглашается. Девелопером здания, в котором располагается квартира, выступила компания Henderson Land.

Помимо пяти спален, обладатель квартиры получил спа-центр, комнату для занятий фитнесом, целый зал для занятий йогой – и прекрасный вид на бухту Виктория, говорится в заявлении девелопера.

Напомним, что недавно в 93-этажных гонконгских небоскребах Cullinan Towers были выставлены на продажу два пентхауса, из которых также открывается красивый вид на бухту Гонконга. Стоимость каждой квартиры составляет $38,7 млн, или $96 тыс. за кв. м.

prian.ru

Запрашиваемые цены на лондонское жилье установили новую планку высоты

Средняя стоимость жилой недвижимости в британской столице, назначаемая продавцами, в середине октября превысила пиковые показатели ноября 2007 года.

За последние четыре недели запрашиваемые цены на жилье в Лондоне выросли на 6,5%, и на 10 октября составили в среднем £461,2 тыс. (€504,7 тыс.). Рекорд ноября 2007 года равнялся £412,7 тыс. (€451,6 тыс.).

В целом по Англии и Уэльсу этот показатель составил £230,2 тыс. (€252 тыс.), что на 0,2% выше в сравнении с прошлым годом, пишет Guardian со ссылкой на исследование ведущего британского портала по недвижимости Rightmove.

При этом отмечается, что из-за высоких цен с рынка уходят покупатели первого жилья. Объемы ипотечного кредитования также сокращаются.

В настоящее время Управление по финансовому регулированию и надзору готовит план по реформированию ипотечного рынка. Одними из наиболее важных направлений станут ограничение на выдачу кредитов неблагонадежным заемщикам и запрет на ипотеку в размере 100% от стоимости жилья. Эти меры в конечном итоге приведут к снижению цен на британскую недвижимость.

prian.ru


КОРПОРАТИВНЫЕ НОВОСТИ


В рамках подготовки г.Харькова к чемпионату ЕВРО-2012 консалтинговая компания "КРОНА" приступила к реализации проекта трех звездочной гостиницы общей площадью около 10 000 кв.м. Гостиничный комплекс расположится в 500 метрах от стадиона "Металист" на пл.Восстания, планируется, что номерной фонд 3* гостиницы составит 125 номеров. «На данном этапе мы провели маркетинговые исследования региона в сегменте гостиничного бизнеса, что в свою очередь позволит нам в ближайший месяц закончить создание концепции данного проекта», - отмечает, Владимир Чекалов, директор департамента аренды и управления недвижимостью «ППФ КРОНА».

13 октября 2009 г. состоялось заседание Комитета ХФ ЕБА. С докладом об обзоре рынка недвижимости в первом полугодии 2009 г. и по итогам третьего квартала 2009 г., выступил Игорь Балака, генеральный директор компании «Крона», председатель Комитета по недвижимости, инвестициям и стратегическому развитию ХФ ЕВА.

Ирина Коновалова, региональный менеджер ЕВА в Харькове, Донецке и Днепропетровске предоставила доклад ЕВА «Через барьеры к успешному бизнесу». Приоритеты в сфере недвижимости.

О начале второго конкурса проектов «Здесь и сейчас» объявила компания «Авантаж Капитал Менеджмент».

Денис Войтенко, Департамент экономики и коммунального хозяйства ХГА – проинформировал об участниках конкурса инвестиционных и инновационных проектов, направленных на активизацию реформирования ключевых сфер инфраструктуры г. Харькова.

Заседание проходило в очень активном режиме, где горячо обсуждалась различные темы о текущей ситуации на рынка недвижимости в г.Харькове и в Украине в целом.

Было принято решение о создании и продвижении Базы Данных Инвестиционных проектов – БДИП (ответственный Балака И.Н.) и о проведении презентации этой БДИП под эгидой ЕБА

Следует отметить, что г.Харьков на сегодняшний день является самым активным участником проекта по созданию и продвижению БДИП и инвестиционного климата в целом…


Консалтинговая компания «Крона» завершила крупнейшую сделку по аренде профессиональных офисных помещений в г.Харькове с начала 2008 года: международная компания «Сан ИнБев» пивоваренный холдинг, арендовала около 1700 кв.м. офисных помещений в бизнес – центре «IBC Capital» по пр.Московскому, 199.

В данной трансакции компания «Крона» представляла интересы арендодателя, компанию «Меркс Групп». Договор аренды подписан в августе 2009 года. Данная сделка является крупнейшей в сегменте офисной недвижимости г.Хпрькова с начала 2008 года.


В конце лета Балака И.Н. (генеральный директор ООО «ППФ «Крона») выступил с обращением к президенту АСНУ Шульге А.В. о возникновении необходимости создания следующего комитета (ниже текст письма):

Уважаемый Андрей Васильевич!


Харьковское Региональное Отделение Ассоциации Специалистов по недвижимости Украины выступает с инициативой создания комитета по продаже бизнеса и инвестиционных проектов в рамках Ассоциации Специалистов по недвижимости Украины. Эта инициатива обусловлена тем, что большинство наших клиентов в это нелёгкое время столкнулись с проблемами как привлечения инвестиций в свои объекты недвижимости, так и продажей своего бизнеса и инвестиционных проектов. К сожалению, на сегодняшний момент организованно и централизовано в Украине этими вопросами никто не занимается, и мы считаем, что в преддверии реализации финальной части Евро 2012 по футболу такая инициатива заинтересует многих членов АСНУ. Также мы считаем, что этот проект будет способствовать привлечению новых членов в Ассоциацию Специалистов по недвижимости Украины и откроет новые направления деятельности для действующих членов.

На рассмотрение совета мы готовы предоставить краткую программу деятельности комитета, его цели и задачи.

1. Цели комитета:
   1.1. Развитие рынка купли-продажи как действующих предприятий, так и инвестиционных проектов.
   1.2. Создание базы данных инвестиционных проектов на территории Украины (либо создание соответственного раздела в мультилистинговой системе)
   
   0. Подведение участников рынка к фактической и законодательной потребности в услугах риэлторов и бизнес-брокеров.
      
   1. Создания единых стандартов деятельности риэлторов и бизнес-брокеров на рынке коммерческой недвижимости и инвестиционных проектов
      
   2. Привлечение новых членов в Ассоциацию специалистов Украины
      
      2. Мероприятия:
      2.1. Создание комитета.
      2.2. Формирование и привлечение в комитет участников как из членов АСНУ, которые имеют опыт в данном направлении, так и вновь вступивших кандитатов из среды бизнес-брокеров.
      2.3. Разработка стандартов и единой методологии работы с клиентами (продавцами и покупателями действующих предприятий и инвестиционных проектов). Внедрение единой базы данных.
      2.4. Внедрение разработок в среде членов АСНУ и прочих участников рынка.
      2.5. Проведение PR акций среди владельцев капитала, ФПГ, инвестиционных кругов Украины.
      2.6. Платное обучение членов АСНУ и других организаций основам бизнес-брокериджа.
      2.7. Проведение широкомасштабных акций по привлечению внимания инвесторов к единой базе данных (как отечественных, так и зарубежных) как на территории Украины, так и за рубежом (перечень мероприятий будет представлен позднее).
      

8. Участие в профессиональных мероприятиях операторов этого сегмента рынка (конференции, круглые столы, выставки и пр.)
   
   3. Бюджетирование программы (будет представлено позднее с учётом свободных ресурсов, которые могут быть выделены на функционирование комитета).
   

Заинтересованность в рассмотрении создания соответствующего комитета и последующего его функционирования выразили как члены АСНУ:

Попов Алексей Владимирович, Балака Игорь Николаевич (оба – Харьковское отделение АСНУ), Базелинский Юрий Фёдорович, Максимчук Юлия Петровна (Ровно), Фещенко Сергей Иванович (Луганск), Петулько Виктор Андреевич (Донецк), Яцуба Владимир Николаевич (Винница), Яремко Ирина Владимировна (Львов), Коваленко Елена Владимировна (Днепропетровское отделение АСНУ), Хоптинский Николай Леонидович (Хмельницкое отделение АСНУ) и др, так и бизнес-брокеры: Консалтинговая компания "Торговый Дом "Бизнес-Украина", генеральный директор Радин Владимир Евгеньевич; ООО "Бизнес-брокер Украина", директор Король Вячеслав Дмитриевич; Проект "Бизнес-брокер", частный предприниматель Доля Владимир Викторович.

На должность руководителя комитета просим рекомендовать либо Балаку Игоря Николаевича (Харьковское отделение АСНУ), либо Долю Владимира Владимировича (бизнес-брокер).

С уважением, член Харьковского отделения АСНУ Балака И.Н.

25 сентября 2009 г. в г.Днепропетровск состоялся конгресс АСНУ, на котором было рассмотрено множество вопросов – одним из которых является возможность объединения в рамках АСНУ специалистов по продаже бизнеса и инвестиционных проектов (предложенных Балакой И.Н., Поповым А.В. – п.№12 повестки дня).

На конгрессе было рассмотрено обращение генерального директора ООО «ППФ» Крона» Балаки И.Н. и решено:

1. Создать подкомитет;
   
2. Разработать программу работы;
   
3. Создать БДИП;
   
4. Ответственный за всё и руководитель комитета – Балака И.Н.
   

С начала октября начата деятельность по созданию комитета. На конец октября 2009 года Балака И.Н. предложил в Киеве среди членов АСНУ и независимых бизнес-брокеров созвать круглый стол по утверждению программы развития подкомитета, его составу и структуре, его дальнейшей деятельности, а также обсудить проблемы функционирования рынка коммерческой недвижимости.

Также на конгрессе был представлен отчёт о деятельности комитета по международным делам АСНУ (при участии Балаки И.Н.) и как руководителя комитета по недвижимости, инвестициям и стратегическому развитию ХФ ЕБА:

• Участие в XIІІ Международной конференции «Рынок недвижимости: состояние, перспективы развития, роль профессиональных общественных организаций в его формировании» которая прошла в Ялте с 15 по 18 мая 2009г.
  
• В XII Национального Конгресса Российской Гильдии Риэлторов, который состоялся в Москве  с 7 по 9 июня 2009 года
  
• Финско-Украинский Бизнес Форум, который состоялся 13 мая 2009 г
  
• Встречу с Главой Представительства Европейской Комиссии в Украине г-ном Жозе Мануэлем
  Пинту Тейшейра 2 апреля 2009 года
  
• Встреча с Генеральным консулом Российской Федерации г-ном Филиппом Всеволодом Ивановичем
  в г. Харькове  3 апреля 2009 года
  
•  Встреча с Чрезвычайным и Полномочным Послом Финляндии г-ном Кристером Миккелссоном 11 марта 2009 года.
  

20.10.2009 г. состоялось заседание УГР (Украинской гильдии риелторов).

Производственно – правовую фирму «Крона» на заседании представлял генеральный директор Балака И.Н., который затронул целый перечень актуальных вопросов:

1. Межагентское партнерство (сотрудничество между агентствами);
   
2. Ужесточение ответственности агентств недвижимости (АН) перед клиентами;
   
3. Ужесточение ответственности тех агентств недвижимости, которые не выполняют межагентсткие соглашения;
   
4. Членство ХОО ВОО «УГР»;
   
5. Сертификация риелторов и агентств недвижимости в г.Харькове;
   
6. На основании результатов разрешения некоторых споров между АН было инициировано внесение поправок как в правила межагентстких, так и в правила по разрешению споров регламента комитета.
   

. Было предложено внедрение нового порядка аппиляции на выносимые комитетом решения, а также развития МЛС (мультилистинговой системы) в рамках УГР.


БЛОК – СТАТЬИ


Покупка квартиры - искусство торговаться

Попытка применения стиля «базарного торга» в разговоре с хозяевами квартиры (дома, участка) окончится для Вас в лучшем случае безрезультатно, в худшем – хозяева откажутся вообще иметь с Вами дело.

Продавцы в большинстве случаев жили в своих домах длительное время, к тому же чаще всего квартира – это единственное имущество человека, имеющее реальную ценность. Чем старше хозяева, тем этот фактор сильнее. Им важно не просто продать квартиру, а КОМУ ПРОДАТЬ, кому они передадут своё сокровище.

Здесь возможны различные варианты решения. Универсального рецепта нет. Задача в том, чтобы продавец перестал отождествлять себя со своей квартирой, даже если прожил в ней всю жизнь. Особенно часто такая проблема возникает у пожилых людей. Поэтому, если инициатором смены жилья является кто-то из молодых членов семьи, постарайтесь помочь пожилым людям пережить продажу. Для них это действительно может быть тяжело.

Если при торге акцентироваться только на недостатках квартиры, то хозяевам станет неясно, зачем Вам их квартира, раз она такая плохая. И Вам откажут.

1. Беседуя с хозяевами при осмотре квартиры или дома, обратите внимание на детали, которые указывают на общность Ваших и хозяйских интересов (общие хобби, у Вас и у них дети учатся музыке и т.д.).

Проявляйте интерес к увлечениям продавца.

2. Осмотрев объект, спросите у хозяев, каков их запрос. Спрашивайте, несмотря на то, что уже видели цену в объявлении или слышали её по телефону. Вполне возможно, продавец уже принял решение о снижении цены.

3. Узнав запрос продавца, не задавайте ему вопросов типа «А эта цена окончательная?» или «А возможен ли торг?». Такие вопросы непродуктивны, т.к. получив на них ответ, что цена окончательная, Вы только удлините путь к достижению согласия – ведь продавец заверил в твёрдости своих намерений не столько вас, сколько себя самого. Своим вопросом Вы по существу пытаетесь заставить хозяина признаться Вам, что его вопрос завышен. Если продавец чувствует, что надо снижаться, то сделать это ему будет легче, отвечая на Ваши конкретные встречные предложения по цене.

Почему так важны встречные предложения? Называя сумму, за которую вы готовы приобрести квартиру (дом), Вы становитесь в глазах продавца не просто зрителем, а настоящим, реальным покупателем. Встречное предложение для некоторых (это зависит от жизненной ситуации) продавцов создаёт эффект «близких денег», т.е. ощутив, что столь необходимые ему денежные средства могут быть скоро получены, продавец торгуется охотнее.

Продавцы запоминают людей, сделавших встречное предложение. Если Вы оставляли продавцу контактный телефон, то он скорее свяжется с Вами, чем с кем-то из «просто зрителей».

4. Как правильно подвести разговор к встречному предложению? Подытоживая свои впечатления от осмотра, сначала перечислите достоинства этого варианта. Это важно, т.к. продавец должен увидеть в Ваших словах готовность принять столь дорогой ему дом или квартиру.

Далее выскажите сожаление, что усматриваете в этой квартире некоторые недостатки и переходите к ним. Продавец должен понять, почему Вы сделаете ему предложение меньше его запроса. Например, слишком большой шум от трамваев вызовет необходимость менять окна на стеклопакеты. При необходимости можно упомянуть неблагоприятно складывающуюся рыночную ситуацию. Затем выражаете готовность приобрести эту квартиру, но за ... (указываете конкретную сумму).

На сколько можно сбить цену? На городском (квартирном) рынке недвижимости отклонение запроса от среднерыночной цены обычно составляет 10-15%, для частного сектора и загородной недвижимости ошибочность запроса может достигать 50%.

5. Не торгуйтесь по телефону (и по электронной почте)! Особенно если Вы еще не смотрели объект лично и не знакомились с хозяевами. Торг по телефону совершенно не эффективен по причине отсутствия предпосылок для возникновения открытых, доверительных отношений между сторонами (см. п.1).

6. Будьте терпеливы. Недвижимость не допускает суеты. Объект, выставленный на продажу, в равной степени вправе оценивать как хозяева, так и покупатели. Следовательно, любой объект будет стоить столько, на сколько сторгуются стороны.

Наталья Пахомова

Профессиональное управление недвижимостью, реалии рынка

Трудности собственников

Неплатежеспособность арендаторов и снижение арендных платежей, как результат – расторжение договоров и увеличение процента вакантных площадей - это то, что принес кризис. В результате, по данным консалтинговой компании «ППФ «КРОНА», вакантность площадей в некоторых торговых центрах на сегодняшний день достигает 25%, а в бизнес центрах эта ситуация еще сложнее, так на 3-й квартал 2009 года, вакантность некоторых профессиональных БЦ достигает 65%.

«К сожалению, пока многие собственники коммерческой недвижимости стараются решить вопрос управления объектом самостоятельно, создавая для этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, не обладающими достаточной квалификацией и опытом работы с большим количеством арендаторов, особенно если это торговый центр, где приходится иметь дело с ретейлерами», – отмечает Владимир Чекалов, директор департамента аренды и управления недвижимостью «ППФ «КРОНА».

Начиная с октября 2008 г практически все арендаторы начали инициировать пересмотр арендных ставок. На сегодняшний день многие собственники недвижимости говорят о том, что арендаторы продолжают требовать дисконты уже по инерции, даже после уступок со стороны арендодателя. Мотивируют они это тем, что «в стране кризис». И эта ситуация повторяется каждые два – три месяца.

Предложения управляющих компаний

«Объекты, которыми управляют специализированные компании, оказались в более выигрышном положении, поскольку там концептуально подходят к вопросу пересмотра арендных ставок – постоянно анализируя рынок, ставки, новых развивающихся операторов и т.д. Что в свою очередь позволяет определять реальную ситуацию на рынке и не поддаваться необоснованным шагам по уменьшению доходности проекта – отмечает Владимир Чекалов.

Суть управления недвижимостью сводится к решению вопроса рационального использования объекта недвижимости с целью получения оптимальных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющей компании является максимальная оптимизация всех ресурсов объекта с учетом его индивидуальных свойств и качеств, а также создание и внедрение стратегии их использования с максимальной выгодой для собственника.

По словам, Игоря Балаки, генерального директора консалтинговой компании «ППФ «КРОНА»: «Профессиональная управляющая компания может сэкономить для собственника 15-20% расходов и обеспечить большую наполняемость площадей».

Обширная база потенциальных арендаторов – это один из аргументов компаний, предлагающих свои услуги по управлению. Второй – это возможность ощутимо снизить расходы за счет комплексного управления.

Профессиональная управляющая компания дает возможность собственнику не только сэкономить на управлении, но и повысить стоимость самого проекта при продаже. К тому же, собственнику объекта недвижимости невыгодно нанимать штат персонала для краткосрочного управления объектом.


Новый бизнес

В связи с надеждой на заинтересованность собственников недвижимости в оптимизации расходов на управление, все больше компаний предлагают рынку свои услуги по управлению.

Правда, в кризисные времена доходы управляющих компаний тоже уменьшились.

Размер вознаграждения управляющей компании в каждом конкретном случае определяется индивидуально, во многом это будет зависеть от объема работ, для которых привлекается компания. Это может быть как процент от валового оборота, так и определенно фиксированная сумма.

Меньше всего пострадали те управленческие компании, вознаграждение которых составляло фиксированную сумму в привязке к арендным площадям. Однако такая форма оплаты всегда считалась далеко не самой лучшей, поскольку в этом случае управляющая компания объективно не заинтересована повышать качество своих услуг и снижать затраты.

Отсутствие спроса

Но самая большая проблема управляющих компаний на сегодня – отсутствие спроса.

В чем же причина такого положения вещей?

Как отмечает Владимир Чекалов: «На сегодняшний день довольно серьезной проблемой, которая существенно препятствует развитию рынка управления недвижимостью на Украине, остается неподготовленность и даже недоверие собственника к управляющим компаниям и желание все контролировать самостоятельно. Как правило, собственник не представляет, что возможно более эффективное использование его недвижимости, позволяющее повысить ее доходность и рыночную стоимость».

В результате, к помощи профессиональных управляющих компаний прибегают крупные иностранные игроки, большую часть которых составляют сетевые розничные компании. И тенденция к изменению ситуации в ближайшем будущем не прослеживается.

Спрос на услуги управляющих компаний может существенно увеличиться, если состоится выход на рынок Украины институциональных инвесторов. Однако это возможно только тогда, когда рынок вновь начнет активно развиваться.

Владимир Чекалов