1. Риэлторы 6 Риэлтеры Петербурга объединились ради всерыночного "обеления"

Вид материала

Обзор

Содержание В поисках квартиры Источник: РБК daily; Дата: 23.05.2007 Перепланировка: как кухню сделать спальней? Источник: Домострой; Дата: 23.05.2007

Подобный материал:

• Правительство санкт-петербурга постановление от 30 ноября 2005 г. N 1829 о мерах, 618.27kb.
• Music Production Center. Фестиваль проводится при поддержке: Комитета по образованию, 148.3kb.
• Закон санкт-петербурга, 284.47kb.
• Правительство санкт-петербурга постановление от 6 декабря 2007 г. N 1582 о совете, 161.62kb.
• 1 Цель и задачи настоящей Концепции, 470.67kb.
• Правительство санкт-петербурга комитет по образованию распоряжение, 34.3kb.
• О ходе формирования местных бюджетов муниципальных образований, расположенных на территории, 100.19kb.
• Петербурга Правительство Санкт-Петербурга постановляет: Утвердить Программу улучшения, 603.74kb.
• Утверждаю начальник гу «Санкт-Петербургская горветстанция», 2202.13kb.
• М философском направлении, представители которого недавно объединились вокруг "Ежегодника, 863.27kb.

В поисках квартиры

Источник: РБК daily; Дата: 23.05.2007

Москвичи считают, что цены будут расти

Согласно данным опроса, проведенного ВЦИОМом, 69% жителей столицы хотели бы улучшить свои жилищные условия. При этом почти треть опрошенных заявляют, что они планируют купить квартиру уже в этом году. Эксперты считают, что стагнация рынка, продолжающаяся с начала года, сменится ростом цен, соответствующим уровню инфляции, и расходятся только в том, произойдет это осенью или в конце лета.

Опрос, проведенный ВЦИОМом, подтвердил, что недвижимость остается для москвичей самым привлекательным объектом для вложения средств: 96% респондентов отдают приоритет этой сфере инвестирования. При этом 70% опрошенных убеждены, что цена квадратного метра будет непременно расти. Сочетание 69%, желающих улучшить свои жилищные условия, и 30%, готовых купить квартиру уже в этом году, свидетельствует о том, что потенциальные покупатели невольно будут способствовать разогреву рынка.

Столичный рынок недвижимости аккумулирует огромные средства. По расчетам руководителя информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, падение цены квадратного метра на 1% дает в результате общие потери московских соб­ст­венников в объеме 15 млн долл. Впрочем, эксперт уверен, что заметные изменения рынка возможны лишь в том случае, если падение цен составит 15—20%, а поскольку, по данным большинства аналитиков, продолжающееся «сползание» рынка составляет не более 1—1,5% в месяц, до критичных величин дело не дойдет.

Участники рынка по-разному воздействуют на характер происходящего. Власти, как правило, делают все, чтобы замедлить рост цен. Старший аналитик центра Realty Monitor Виктор Штомпель справедливо замечает: «Это совершенно нормальная ситуация во всем мире. К примеру, в Нью-Йорке мэрия постоянно искусственным образом опускает рынок, а девелоперы и риэлторы его подогревают». Столичные власти время от времени заявляют, что сделают все возможное для стабилизации цены квадратного метра. Юрий Лужков сказал недавно, что «объемы возведения нового жилья в перспективе сохранятся», но сократится доля коммерческого жилья. Напомним, в 2006 году в Москве было введено около 4,9 млн кв. м, а на 2007-й запланировано еще свыше 5 млн кв. м. Только в центре в текущем году собираются построить 357 тыс. кв. м, в планах на будущий год — 450 тыс. кв. м. При этом нелишне напомнить, что правительство Москвы намерено постепенно сокращать объемы ввода: на 2009 год запланирован ввод 1,98 млн кв. м, на 2010-й — 2,34 млн кв. м.

Эксперты не сомневаются, что перекос в сторону строительства муниципального жилья, который можно наблюдать уже сейчас, может привести только к одному — росту неудовлетворенного спроса, что неминуемо спровоцирует повышение цен. Недостаток квартир в свободной продаже также приведет к естественному рыночному результату — их удорожанию. Специалисты склоняются к тому, что рост цен сохранится на уровне чуть выше инфляции и составит 15—20%. Однако исследовательская группа «РЭА — Риск-менеджмент», работающая совместно с аналитическим центром Realty Monitor, предсказывает до 50% роста.

Перепланировка: как кухню сделать спальней?

Источник: Домострой; Дата: 23.05.2007

Естественное желание многих граждан сегодня – изменить внешний вид своей квартиры, сделать ее непохожей на тысячи других. Не всегда такое преобразование ограничивается косметическим ремонтом. Все чаще жильцы типовых квартир осуществляют их перепланировку. Однако тем, кто решился на это, стоит учитывать, что это дело непростое. Как происходит согласование перепланировки квартиры? В каких случаях оно невозможно? Что делать, если изменения облика квартиры уже были произведены в обход закона? В чем особенности перепланировки квартир в домах из разных материалов? Об этом в материале "Домостроя".

В жилищном кодексе перепланировке посвящена отдельная статья №25. В ней определены несколько видов действий, с помощью которых собственники могут  перестроить свое жилье. Перепланировка определяется как изменение конфигурации жилого помещения по сравнению с первоначальным планом. Помимо, собственно, перепланировки, в документе выделены также переоборудование помещения (установка дополнительного оборудования, к примеру, сантехнического, не связанная с изменениями планировки) и его переустройство (установка или изменение расположения встроенных шкафов и других подобных технических устройств в помещении). Такие работы согласований не требуют. Все же остальные изменения облика квартиры требуют согласования в немаленьком списке жилищных организаций, таких как жилищная инспекция, пожарнадзор, АПУ, УГПС, СЭС.

Поэтому процесс согласования долог и не прост, он может занять несколько месяцев, оттягивая работы по реконструкции. Причем сложность в получении разрешения напрямую зависит от вида и объема планируемых реконструктивных работ. Оформление перепланировки в случае возрастания нагрузки на несущие стены, увеличивающие площадь подсобных помещений за счет жилых, устройство лестниц займет большее время и может вызвать определенные трудности. Остекление лоджий, балконов, установка электроплит вместо газовых технически проще, регистрация перепланировки в последних случаях проходит быстрее.

Согласно Жилищному Кодексу, для проведения перепланировки жилого помещения, его собственник должен предоставить в орган местного самоуправления (в службу заказчика либо в УЖКХ районной администрации), осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения, следующий пакет документов:

• заявление о переустройстве или перепланировке жилого помещения;

• правоустанавливающие документы на объект;

• проект перепланировки, выполненный лицензированной организацией;

• технический паспорт переустраиваемого жилого помещения;

• согласие всех членов семьи нанимателя (собственника);

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, если такое жилое помещение находится в доме, который является памятником архитектуры.

К исковому заявлению необходимо также приложить справку БТИ о характере перепланировки (план помещения до и после перепланировки); техническое заключение проекторной или строительной организации с приложением копии лицензии; согласование с Комитетом по архитектуре и градостроительству для выдачи разрешения на перепланировку; заключение Санэпиднадзора; согласование с ЖЭУ (ТСЖ, иной эксплуатирующей организацией); при утеплении и присоединении лоджий, балконов к квартире – техническое экспертное заключение, выполненное лицензированной организацией; согласие на перепланировку соседей, имеющих общие стены и перекрытия.

"После получения распоряжения на разрешение перепланировки квартиры, можно приступить к реализации ремонтных работ. Их должна производить организация, имеющая строительную лицензию. В процессе ремонта должен вестись журнал ремонтно-строительных работ, куда должны вноситься все выполненные действия. Если во время ремонта проводились какие-либо скрытые работы (например, усиление несущей стены), то должен составляться акт скрытых работ, который подписывают представители заказчика, исполнителя и организации, осуществляющий авторский надзор, - рассказывает "Домострою" Николай Черданцев, юрист агентства недвижимости "Орджоникидзевская площадь". - После окончания работ, помещение принимает комиссия жилищной инспекции, которая проверяет правильность выполнения работ и соответствие первоначальному проекту. После того, как подписан акт приёмки помещения, жилинспекция передаёт документы в БТИ, и, обычно через две-три недели, владелец квартиры получает новую справку бюро. Если в процессе перепланировки изменилась жилая, нежилая или общая площадь, то потребуется еще получать новое свидетельство о праве собственности".

Однако стоит иметь ввиду, что не любая перепланировка разрешена законом. Не допускается перепланировка помещений, если она:

• ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

• ведет к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;

• ведет к увеличению подсобной площади квартир за счет жилой;

• осуществляется без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

• касается помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.

Также перепланировка не допускается в жилых домах и жилых помещениях, подлежащих сносу. Узаконить перепланировку в этих случаях невозможно - придется возвращать все в прежний вид.

Как показывает практика, сегодня довольно часто граждане делают перепланировку без предварительного согласования.

"Наиболее распространены случаи, когда не согласовываются перенос санузла на место комнаты (если снизу или сверху находится жилая квартира), перенос кухни на место комнаты (если под реконструируемой квартирой расположен технический этаж, то возможно), уменьшение или изменение и снос вентиляционного короба и стояков (согласовываются в редких случаях), проделывание очень больших проемов в несущих стенах, - говорит Николай Черданцев. - Однако, такая перепланировка имеет несколько минусов. Во-первых, квартира не будет считаться юридически "чистой", и любые сделки вообще станут невозможными до тех пор, пока помещение не восстановится в исходном виде или не будут получены разрешительные документы. Во-вторых, хозяева квартиры рискуют быть втянутыми в конфликты с соседями, представителями жилищно-коммунального хозяйства и различных государственных органов. Результатами таких конфликтов для них может оказаться, в лучшем случае, взимание штрафов, а в худшем - опечатывание помещений, возбуждение судебных исков".

Также стоит иметь в виду, что из-за несанкционированной перепланировки может сорваться получение ипотечного кредита. Дело в том, что выбранную клиентом квартиру обязательно осматривает специалист организации-оценщика (документ об оценке жилья требует банк). Обнаружив расхождения с документацией БТИ, т. е. незаконную перепланировку, специалист делает соответствующую отметку в отчете. Получив такой документ, банк либо сокращает размер кредита (т. к. стоимость квартиры признается меньшей), либо увеличивает взнос на страховку, либо вообще отказывается выдавать заем.

Чтобы избежать подобных ситуаций, уже осуществленную перепланировку возможно узаконить. Для получения разрешения достаточно предоставить всего четыре документа:

- заявление о перепланировке,

- документы на квартиру (подлинник или заверенную копию),

- проект перепланировки,

- техпаспорт квартиры (выдают в БТИ).

Со дня предоставления документов вам должны в течение 45 дней либо согласовать перепланировку, либо предоставить письменный отказ. Его можно обжаловать через суд.

 

В любом случае, собирается ли гражданин следовать букве закона, или надеется, что изменения в облике его квартиры останутся не замеченными соответствующими структурами, при перепланировке жилья ему необходимо учитывать определенные строительные нормы. Хотя бы для того, чтобы жить в данной квартире не было опасно для здоровья.

Кроме того, стоит отметить, что каждый материал стен имеет свои особенности.

Самый удобный для разрушения дом – кирпичный. Перекрытия - многопустотные плиты, которые чаще всего опираются короткими концами на продольные несущие стены. Таким образом, плита оперта на наружную стену дома и на внутреннюю несущую, а все, что между ними можно ломать. Однако плиты перекрытий рассчитываются под определенные нагрузки, приходящиеся на них в разных частях дома и панель, расположенная посередине комнаты и не предназначенная нести на себе перегородку, может прогнуться и даже упасть. Поэтому рекомендуется в данных целях использовать гипсокартон.

В панельном доме плиты перекрытий плоские, с опиранием по контуру, размером на всю комнату. В этих домах все стены, которые находятся в квартире, являются несущими и сносить их нельзя. При необходимости можно перенести дверь с одного места на другое, хотя это будет сопровождаться заключением нового дверного проема в обойму из металлических уголков для усиления панели. Можно прорубать новые проемы и в ограждающих стенах панельного дома, частично сносить внутренние стены, но со значительными затратами на проектные расчеты и усиление. Следует отметить, что в панельных домах встречаются планировочные решения проектов, где собственно несущими будут только конструкции ограждающие квартиру по периметру, а все (или некоторые) перегородки будут выполнены из гипсоблоков или кирпича. При таком решении вопроса, схема несущих конструкций панельного дома практически не будет отличаться от схемы блочного дома.

В блочном доме ограждающие стены также выполнены из легких бетонов, но здесь стена складывается из нескольких элементов - мелких блоков. Планировочные решения квартир в блочных домах практически ни чем не отличаются от кирпичных. При перепланировке квартиры в таком здании особых проблем не возникнет. Возможен снос перегородок, изменение размеров ванн и туалетов (что в панельном доме чаще всего невозможно), при желании - расширение оконных и дверных проемов.

Стоит также отметить, что при перепланировке обращать внимание необходимо не только на ее безопасность. Многие решения, принятые непрофессионалом, могут иметь неприятные последствия, связанные со снижением комфортабельности квартиры.

Так, при смене назначения комнат, например, если поменять местами спальню и кухню, нужно иметь ввиду, что далеко не всегда возможно сдвинуть или перевести вентиляцию. Несложно догадаться, что это приведет к обилию в спальне посторонних запахов и шумов. Такая же проблема может возникнуть и в случае изменения расположения стен санузлов. Спальня вообще является одной из самых уязвимых зон в квартире, поэтому, выбирая для нее место, важно учитывать следующее обстоятельство: любой дом является высокотехнологичным сооружением, в нем есть мусоропровод, вентиляционные и лифтовые шахты, канализационные и водопроводные стояки и прочие коммуникации. И все эти инженерные системы сутки напролет производят массу шума. И никакая, даже самая изощренная система шумоизоляции тут не поможет — значительную часть этого шума составляют низкочастотные звуки, против которых шумоизоляция малоэффективна.

Также стоит учитывать, что при объединении кухни с жилой комнатой запрещается перенос сантехнического оборудования, при котором мойка оказывается над комнатой соседей снизу (что бы избежать случайного затопления жилой комнаты). Если плита газовая, то гражданин должен обратится с просьбой об отключении газа на период проведения ремонта. Если у плита электрическая, то требуется предоставить согласованный проект электроснабжения с расчетом потребляемой мощности. При проектировании объединения лоджии с кухней или комнатой, следует обратить особое внимание на расположение отопительных приборов. Запрещается выносить радиаторы отопления на лоджию. Возможен либо перенос радиаторов на стену комнаты, либо организация "тёплого" пола на лоджии. Если вы выбрали теплый пол, то следует позаботиться о хорошей гидроизоляции. Токая перепланировка также требует дополнительного согласования с горархитектурой.

И подобных нюансов множество. Поэтому лучше всего поручать перепланировку юридической компании, агентству недвижимости или фирме, специализирующимся на этом виде деятельности. Как сообщает "Домострю"  Елена Мормоль, риэлтор ООО АН "Апартамент", по времени это может занять от трех недель до двух - трех месяцев, в зависимости от сложности перепланировки и сбора документов. О денежных затратах сказать сложнее – разбег может быть очень большим, от четырех – пяти до150 тыс. руб.