В основу затратного подхода положен принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.
Затратный подход основан на предположении: затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости:
С г = С - И - С
^об. ^восст. ^зем.
где Соб. - стоимость объекта;
С восст.- восстановительная стоимость (стоимость замещения);
И - сумма износа;
Сзем. - стоимость земельного участка.
Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:
Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном
участке.
Вычет накопленного улучшениями износа.
Оценка стоимости земельного участка как свободного.
Суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.
Затратный подход используется в следующих случаях:
наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;
для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь, правительственные здания);
в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж.
Затратный подход не следует применять в следующих случаях:
для зданий, имеющих историческую ценность;
когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;
когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.
В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
|
- 18.3.3. Затратный (имущественный) подход к оценке
затратного подхода - это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, а затем стоимость всего имущественного комп-лекса получают путем суммирования стоимостей его частей. Область применения затратного подхода. Затратный подход в оценке предприятия является наиболее приемлемым в следующих случаях: при оценке государственных объектов; при расчете
- 18.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
затратный и доходный. Последовательность определения итоговой стоимости предприятия осуществляется по схеме, представленной на рис. 18.2. На первом этапе используются все методические подходы к оценке бизнеса. Оценка бизнеса всегда считается более объективной, если эксперт предпринял шаги к определению искомой стоимости, используя все три класических методических подхода. На втором этапе
- 3.5.4. Антимонопольное управление рынками имущественных объектов собственности
затратный, так и на доходный подходы, использующие метод аналогии. Ограничительные уровни цен для конкретных объектов или применительно к типовым объектам собственности необходимо устанавливать до проведения продаж и сообщать их организаторам продаж. Столь же важно ввести государственное регулирование величины арендной платы, взимаемой за аренду объектов государственной и муниципальной
- 3.5.5. Государственная поддержка конкурентоспособности отечественных товаропроизводителей
затратный, так и на доходный подходы, использующие метод аналогии. Ограничительные уровни цен для конкретных объектов или применительно к типовым объектам собственности необходимо устанавливать до проведения продаж и сообщать их организаторам продаж. Столь же важно ввести государственное регулирование величины арендной платы, взимаемой за аренду объектов государственной и муниципальной
- Словарь
затратного подхода при расчете восстановительной стоимости. Согласно этому методу первоначальную стоимость объекта разбивают на экономические элементы, которые затем индексируют в соответствии с динамикой цен на расходуемые ресурсы. Проиндексированныезатраты далее суммируют. М.а. и и. з. применяется на объектах, у которых известна первоначальная стоимость и структура исходной себестоимости,
- 2.5.2. Затратный подход
затратного подхода: уровень заработной платы; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы. Этапы затратного подхода: расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс); расчет накопленного износа
- Недостатки затратного подхода:
оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. Сложность определения величины накопленного износа старых
- Структура отчета об оценке
затратным подходом, сравнительным подходом, доходным подходом. Согласование результатов в итоговую оценку
- Контрольные вопросы по курсу Экономика недвижимости
затратный, доходный. Оценка земли. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода. Понятие капитализации дохода. Прямая капитализация. Капитализация дохода по норме отдачи. Ипотечно-инвестиционный анализ. Выбор вариантов инвестирования в недвижимость. 6.1 . Методы анализа инвестиционных проектов. Правила принятия инвестиционных решений и критерии
- Индивидуальная оценка недвижимости
затратного подхода № этапа Содержание этапа 6 Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов получение итоговой оценки имущества на основании сравнения резуль-татов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость
|
Экономика