гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения анало-гичной отдачи на инвестиции.
|
- 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
принципе замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. Основные преимущества сравнительного подхода Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных
- Основные требования к аналогу:
принципах: замещения; сбалансированности; спроса и
- 2.5.2. Затратный подход
принцип замещения. Информация, необходимая для применения затратного подхода: уровень заработной платы; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы. Этапы затратного подхода: расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); расчет затрат на новое
- О замещении (компенсации) экономических субъектов.
принцип замещения подлинного на суррогат?). Здесь мы наблюдаем своеобразное убывание предельной полезности (субъектности): чем более опосредованным становится участие индивида в общественных, хозяйственных, экономических процессах, отношениях или чем больше посредников между ним, как особенной личностью и им же, как общественным индивидом, тем хуже "качество" участия; тем меньше его интересов и
- 3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: 1 этап Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выяв- ляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. этап Сбор и проверка достоверности информации о
- 7.3.1. Принципы пользователя
принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору
- Затратный подход
принцип
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем. Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При
- 8.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Затратный подход основан на предположении: затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка,
- 8.2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
принципе замещения - рациональный покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Сравнительный подход используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости, где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках купли-продажи или аренды, поэтому его и называют
|
Экономика