Geum.ru

 

Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная Экономика Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям)
Гриненко С. В.. Экономика недвижимости, 2004

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода:
Объект не должен быть уникальным.
Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
замещения;
сбалансированности;
спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода: 1 этап
Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выяв- ляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;
независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
находятся в родственных отношениях;
являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
инвестиционной мотивации, которая определяется:
аналогичными мотивами инвесторов;
аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1 . Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
Условия продажи и время продажи.
Местоположение.
Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необ-ходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
Поправка на условия финансирования.
Поправка на особые условия продаж.
Поправка на время продажи.
Поправка на местоположение.
Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
Статически обоснован.
Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
Различия продаж.
Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Зависимость от активности рынка.
Зависимость от стабильности рынка.
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
<< Предыдушая Следующая >>
= К содержанию =
Похожие документы: "3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход"
  1. 2.3. МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И ЭКОНОМИКУ СТРАНЫ
    сравнительно короткий срок обусловлен в первую очередь тем, что эта страна в послевоенный период правильно сориентировалась и стала целенаправленно проводить государственную политику, направленную на ускорение НТП. Цод единой научно-технической политикой государства понимается система целенаправленных мер, обеспечивающих комплексное развитие науки и техники, внедрение их результатов в народное
  2. 7.6. ВЛИЯНИЕ НТП НА КАЧЕСТВО И СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДУКЦИИ
    сравнительно дешевой, и это отставание весьма существенное. Более одной четверти населения получает доходы, не обеспечивающие воспроизводство рабочей силы. Минимальная заработная плата составляет лишь четверть прожиточного минимума. Долго этот процесс не может продолжаться, поэтому в перспективе следует ожидать повышения средней заработной платы в РФ и постепенное ее приближение к уровню развитых
  3. 9.6. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ НА ПРЕДПРИЯТИИ
    сравнительной эффективности капитальных вложений, которая была утверждена официальными органами в 1977 г. Эта методика была единой и широко использовалась на практике, и до сих пор ее никто не отменял. С переходом экономики России на рыночные отношения вышеупомянутая методика уже морально устарела и не может в полной мере использоваться на практике. Прежде чем указать причины, почему эта методика
  4. 11.7. АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
    рыночные отношения произошли существенные изменения. Для действовавшей в СССР системы амортизации характерны были следующие черты; единые нормы амортизации; прямолинейный равномерный метод начисления; наличие двух норм амортизации - на капитальный ремонт и на замену (реновацию); включение амортизационных отчислений в себестоимость продукции; начисление амортизации в течение фактического срока
  5. 16.4. ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА НА ПРЕДПРИЯТИИ
    сравнительные покупки, на основе анализа которых делается заключение о качестве и цене продукции конкурентов. В условиях конкуренции предприниматели при реализации своей продукции стремятся найти так называемую оптимальную цену товара. Реальная цена товара определяется на рынке на основе сопо-ставления спроса и предложения. Важно, чтобы оптимальная цена, рассчитанная предприятием, стремилась к
  6. 18.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
    рыночные отношения возникла острая потребность в оценке недвижимости, в том числе и бизнеса, в условиях отсутствия специалистов и наработанных отечественных методических подходов к оценке бизнеса. В этих условиях в срочном порядке началась подготовка российских оценщиков на основе обобщения мирового опыта в области оценочной деятельности. Российские оценщики за основу приняли американские
  7. 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
    сравнительного подхода Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. Цена определяется рынком, а оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. Оценка основана на ретроинформации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия. Цена фактически
  8. 18.3.3. Затратный (имущественный) подход к оценке
    сравнительный и доходный методические подходы. Для примера рассмотрим методику оценки дебиторской задолженности. Оценка дебиторской задолженности должна исходить из определения дебиторской задолженности как части имущества должника (ст. 128 и ст. 132 ГК РФ). На оценку дебиторской задолженности влияют такие факторы, как: условия прекращения обязательств; сроки расчетов, предусмотренные договорами;
  9. 18.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
    сравнительный, затратный и доходный. Последовательность определения итоговой стоимости предприятия осуществляется по схеме, представленной на рис. 18.2. На первом этапе используются все методические подходы к оценке бизнеса. Оценка бизнеса всегда считается более объективной, если эксперт предпринял шаги к определению искомой стоимости, используя все три класических методических подхода. На втором
  10. 4.1. Принципы и методы оценки эффективности предпринимательской деятельности
    сравнительных оценок, но не в качестве абсолютной характеристики. При использовании в качестве результирующей характеристики показателя прибыли можно применять модель функции, построенную на основе типовой модели: = п MaxEt = (PtQt I fj х] - ЕС - PtBt)(1 - Т), (4.4) = 1 где Е^ - доход субъекта предпринимательской деятельности после вычета налогов и уплаты процентов; Р^ - цена за единицу