Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Например
Известна следующая информация по рыночным продажам:
Факторы Объекты
1 2 3 4
Площадь, м2 150 150 200 200
Сад есть есть есть Нет
Гараж есть нет есть Нет
Цена продажи, $ 32000 30000 45000 40000
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
Корректировку на наличие сада.
Корректировку на наличие гаража.
Решение
Факторы Объекты
Оцениваемый 1 2 3 4
Площадь, м2 150 150 150 200 200
Корректировка -13000 -13000 1и3
Сад нет есть есть есть нет
Корректировка -3000 -3000 -3000 3и4
Гараж есть есть нет есть нет
Корректировка +2000 +2000 1и2
Цена продажи, $ 29000 32000 30000 45000 40000
Суммарная корректировка -3000 -1000 -16000 -11000
Скорректированная цена 29000 29000 29000 29000
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя вне-сти денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х; Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%). Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; X = -10 = 0,87.
1,15
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
1,0 = (1,0 - 0,15) * Х; X = -10- = 1,18.
0,85
|
- 3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
метода необходимо: оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом; определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов; 3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам. Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле т Цоб = ПВД о * ВРМ а = ПВД где Цоб ПВДо ВРМа Ца ПВД1а m m X (Ц
- 11.5. Оценка стоимости объектов недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж
методу парных продаж в $5000). Объект 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект - в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от остановки отнимает от стоимости $3000. Местоположение объекта 1 и 2 схожее. Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке составили 0,5% в месяц. Объект 1 был продан 3 месяца назад, объект 2 - 6
- Внешний (экономический) износ
методы: капитализации потерь в арендной плате; сравнительных продаж (парных продаж); срока экономической
- Экономический (внешний) износ
метода подтверждает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный
- 8.2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
методы: анализ парных продаж, регрессионный анализ. 1). В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Пример.
- 2.3. МЕХАНИЗМ ГОСУДАРСТВЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И ЭКОНОМИКУ СТРАНЫ
методы воздействия на предпринимательскую деятельность и экономику страны путем издания и корректировки соответствующих законодательных актов и постановлений, а также путем проведения определенной экономической политики. Мировой опыт стран с развитой рыночной экономикой показывает, что в условиях реформирования экономики, в кризисных ситуациях роль государства возрастает, в условиях стабильности
- 3.4. ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ
методам орга-низации производства и степени его механизации и автоматизации; организационно-правовым формам и др. Признаками отраслевой принадлежности предприятия служат: характер сырья, потребляемого при изготовлении продукции; назначение и характер готового продукта; техническая и технологическая общность производства; время работы в течение года. По характеру потребляемого сырья промышленные
- 7.6. ВЛИЯНИЕ НТП НА КАЧЕСТВО И СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДУКЦИИ
методические аспекты влияния улучшения качества продукции на эффективность производства исследованы явно недостаточно. В общем плане экономическая эффективность от улучшения качества продукции может быть выражена следующей формулой ^фф качество х объем выпуска (реализации) продукции Из этого выражения следует, что эффективность производства может повышаться даже при сокращении объема реализации,
- 7.8. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ НТП НА ПРЕДПРИЯТИИ
методов разработки прогноза, но на практике наибольшее распространение получили следующие методы: экстраполяции; экспертных оценок; моделирования. Суть метода экстраполяции состоит в распространении закономерностей, сложившихся в науке и технике в предпрогнозный период, на будущее. Недостаток данного метода заключается в том, что он не учитывает многих факторов, которые могут появиться в
- 8.4. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА КАЧЕСТВО ПРОДУКЦИИ
методами. Она может быть внутриотраслевой и межотраслевой. В первом случае речь идет о конкуренции между аналогичными товарами, удовлетворяющими одну и ту же потребность, но различающимися по цене, качеству и ассортименту. Такую конкуренцию можно также назвать межфирменной или предметной. Во втором случае в конкурентную борьбу включаются товары различных отраслей, удовлетворяющие различные
|
Экономика