В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
метод кумулятивного построения;
метод сравнения альтернативных инвестиций;
метод выделения;
метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отсле-живании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
? (1 + i)t (1 + i)n; где
PV = ? JC-+M * 1
t=i
PV - текущая стоимость;
Ci - денежный поток периода t;
It - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M - остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продискон- тирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
|
- 9.6. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ НА ПРЕДПРИЯТИИ
методические подходы, что позволит свести инвестиционный риск к минимуму. В бытность плановой (административно-командной) экономики в СССР действовала методика определения абсолютной и сравнительной эффективности капитальных вложений, которая была утверждена официальными органами в 1977 г. Эта методика была единой и широко использовалась на практике, и до сих пор ее никто не отменял. С переходом
- 18.3.3. Затратный (имущественный) подход к оценке
методами: методом стоимости чистых активов; методом ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов. Метод стоимости чистых активов наиболее приемлем в следующих случаях- компания обладает значительными материальными активами, т. е. этот метод наиболее приемлем для крупных и средних предприятий; ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием. Показатель стоимости
- 22.3 Развитие на основе инновационно-инвестиционных факторов
методическими подходами. Формально при оценке коммерческой эффективности инвестиционного проекта каждый инвестор имеет право самостоятельно устанавливать норму годового дохода на вложенный капитал, т.е. каждый хозяйствующий субъект использует индивидуальную норму дисконта. Однако экономически обоснованные подходы предполагают оп ределение нижней и верхней границы нормы дисконта, в интервале
- Глава Рынок ценных бумаг
методы - выигрышные облигации, бескупонные облигации и другие. Облигации различных типов отличаются друг от друга сроком жизни, купонным процентом, условиями выкупа, налоговым статусом, ликвидностью, надежностью по обязательствам, статусом эмитента. Наиболее надежными во всем мире считаются государственные облигации США. Облигации с нулевым купоном - это облигации, по которым проценты не
- З.Учет инфляции и рисков
метод приведения прогнозных цен к уров ню цен фиксированного момента времени путем их деления на общий базисный индекс инфляции Очевидно, что более высокие темпы роста затратных составля ющих денежных потоков по сравнению с ценами на реализуемую продукцию являются одним из видов риска, требующих своего учета при обосновании эффективности инвестиционного проек та. Существуют и другие виды
- 1. Инвестиционные проекты и оценка их эффективности
методологического фундамента используются "Ме тодические рекомендации...'" (далее - МР). В них предусмот рены основные принципы оценки эффективности инвестици онных проектов (ИП). Рекомендации требуют моделирования денежных потоков, включающих все связанные с осуществле нием проекта денежные поступления и выплаты за проектный цикл с учетом возможности использования различных валют. Должны
- Глоссарий
методов, стандар тов и организационных структур, осуществление мер законода тельного характера, разработку механизмов реализации финан- сово-кредитной, инвестиционной, налоговой политики, нап-равленных на совершенствование функционирования социаль ной сферы. Государственное регулирование устойчивого воспроизводства в АПК - система экономического, организационного, социаль ного, правового и
- 1.7. Эффективность государственного управления
методических подходов к определению эффективности экономических объектов и процессов и способов увеличения эффективности молчаливо игнорировался или просто не учитывался факт влияния на эффективность наличия разрыва во времени между затратами и результатами, о котором упоминалось в начале раз- | дела (см. рис. 1.9). Подобный упрощенный подход подразумевает, что денежная величина затрат и
- 11.2. Инвестиционная деятельность предприятия
методом последовательных приближений с помощью программных приложений (электронных таблиц). Срок окупаемости - минимальный временной интервал (от на-чала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иными словами, это - период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие
- Словарь терминов
методы анализа экономической политики не могут адекватно отра зить влияния изменений экономи ческой политики на ожидания насе ления. Ликвидный (liquid) - легко обмени ваемый на средства обращения; являющийся удобным средством совершения сделок. Макрозконометрическая модель model) - модель, позволяющая с помощью определен ных показателей и статистических методов охарактеризовать экономи ку не
|
Экономика