Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"
Дипломная работа - Разное
Другие дипломы по предмету Разное
жатием кнопки в компьютере. Но тогда придется всю экономику возвращать из рыночной в командно-административную.
Оценщик может выбрать один или несколько методов оценки объекта. При этом следует исходить из принципа необходимости и достаточности.
Выбранные методы должны охватывать все значащие
факторы, влияющие на величину оценочной стоимости, в том числе:
- Спрос
- Доходность
- Время, период
- Риск
- Контроль
- Ликвидность объекта
- Ограничения
- Соотношение спроса-предложения.
Основные методы оценки.
- Метод продаж (метод цены последующей реализации узаконен в Налоговом Кодексе см. ст.40 п. 10)
- Метод цены однородного объекта
Налоговый Кодекс РФ ЧастьI различает понятия однородного и идентичного товара и дает их определение:
ст.40 п.6: Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.
ст. 40 п.7. Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.
При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.
- Метод равноэффективного аналога
- Метод прямого сравнения (по близким параметрам)
- Метод сравнения по параметрам (параметрический)
- Метод расчета по укрупненным нормативам
- Метод отраслевых коэффициентов
- Метод калькуляции затрат на изготовление (производство)
- Метод анализа и индексации затрат (корректирующие индексы, дефляторы. Если известны индексы за временной интервал от прежней цены до момента оценки, то осуществляется прямое индексирование)
- Метод расчета по корреляционным моделям
- Метод эффективного возраста
- Метод оценки ликвидационной стоимости
- Метод рынка капитала
- Метод капитализации доходов
- Метод чистых активов
- Метод дисконтирования чистых доходов
- Метод расчета остаточной стоимости
Методы, применяемые для оценки недвижимости
В составе доходного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяются два метода:
- метод дисконтирования денежных потоков
- метод прямой капитализации доходов
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
- тип, качество, обширность информации, на основе которой проводится анализ;
- способность учитывать конкурентные колебания;
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
В составе сравнительного подхода при оценке недвижимости обычно применяют:
- метод рынка капитала
- метод сделок
- метод отраслевых коэффициентов
В составе затратного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяют:
- метод чистых активов
- метод ликвидационной стоимости
Метод капитализации доходов используется, если:
- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или
где С стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
RK - Коэффициент капитализации (%)
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
- нестабильность потоков доходов;
- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода.