Методы управления выручкой и доходами предприятия на примере ООО "Тамерлан"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
µ влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Обычно целью передачи объекта недвижимости в доверительное управление является получение дохода в форме арендной платы за счёт сдачи объекта управляющим в аренду третьим лицам. Собственник может заключить с управляющим дополнительные соглашения:
-о ремонте
-установки оборудования
-о техническом обслуживании объекта и т.п.
Выгоды от передачи объекта в управление:
Объектом управляет команда профессионалов.
Повышается эффективность использования объекта в интересах собственника.
Уменьшаются издержки на содержание объекта.
Техническое обслуживание постоянно контролируется и совершенствуется. включает следующие шаги:
-Разработка концепции по максимально выгодному использованию недвижимости.
-Поиск арендаторов и работа с ними:
-Представление интересов владельца объекта недвижимости, сохранение конфиденциальности.
-Проведение мероприятий для поиска арендаторов.
-Организация демонстрации объекта.
-Проведение переговоров с арендаторами.
-Подготовка пакета документов, необходимых для совершения сделки; подписание договоров в отношении объектов от имени и в интересах собственника.
-Юридическое сопровождение.
-Государственная регистрация.
3. Управление недвижимостью
-Контроль над выполнением договорных обязательств.
-Сбор арендных и эксплуатационных платежей.
-Финансовая отчетность.
-Оптимизация расходных платежей.
По требованию владельца объекта предоставляются документы, а также сведения, относящиеся к исполнению агентского договора.
. Услуги по эксплуатации:
-Обеспечение охраны и контроля состояния объекта.
-Хозяйственные услуги.
-Техническое обслуживание коммуникационных и технических систем.
-Формирование связей и взаимоотношений с городскими коммунальными службами города.
-Согласование проведения ремонтных и отделочных работ
Далее рассчитаем экономический эффект от мероприятия:
3.2 Оценка экономического эффекта от предложенного мероприятия
Рассмотрим возможные доходы от бизнеса по управлению недвижимостью. Партнеры ООО АН Тамерлан готовы передать в управление компании на срок три года следующие объекты: (Таблица 3.1)
Таблица 3.1- Объекты, планируемые к передаче в управление
АдресТип помещенияПлощадьНабережная 3аТеплый склад1290Орджоникидзе 14Офисный центр1314Стахановская 44амагазин900Лодыгина 9Торгово-офисный центр5024Ленина 9Офисный центр6210
Если компания будет оказывать услуги профессионального управления недвижимостью, ее доходы составят договорной (от 6 до 10) процент от арендной платы (Действительного валового дохода).
Действительный валовой доход (ДВД) определяется по формуле: (3.1)
ДВД = ПВД *%З(3.1)
Где: ПВД - потенциальный валовой доход
%З - процент загрузки помещений
ПВД рассчитывается по формуле: (3.2)
ПВД = АС*П*12 (3.2)
Где: АС - арендная ставка
П - площадь
Тогда показатели потенциального валового дохода за год будут следующими: (Таблица 3.2)
Таблица 3.2- Расчет потенциального валового дохода
АдресПлощадьАрендная ставка, т.р./мес.Потенциальный валовой доход т.р./годНабережная 3а12900,253870Орджоникидзе 1413140,558672,4Стахановская 44а9000,77560Лодыгина 950240,530144Ленина 962100,859616ИТОГО0109862,4
Таким образом, общая величина потенциального валового дохода составит 109,8 млн.руб./год.
Далее определим действительный валовой доход от сдачи имущества в аренду (Таблица 3.3)
Таблица 3.3 - Расчет действительного валового дохода
АдресПотенциальный валовой доход т.р./год% загрузкиДействительный валовой доход т.р./годНабережная 3а387085,0089,50Орджоникидзе 148672,478,0064,47Стахановская 44а756074,0094,40Лодыгина 93014465,00593,60Ленина 95961694,00039,04ИТОГО109862,483,09281,01
Таким образом, средняя загрузка площадей составляет 83,09%
Далее рассчитаем доходы компании от организации управления: (Таблица 3.4)
Таблица 3.4 - Расчет доходов управляющей компании
АдресДействительный валовой доход т.р./год% вознагражденияСумма вознаграждения, т.р.Набережная 3а3289,5010,008,95Орджоникидзе 146764,4710,006,45Стахановская 44а5594,408,007,55Лодыгина 919593,606,0075,62Ленина 956039,046,0062,34ИТОГО91281,015990,91
Таким образом, дополнительные доходы от организации управления составят 5990,91 т.р./год. Далее рассмотрим расходы подразделения по управлению коммерческой недвижимостью: Основные хозяйственные и коммунальные расходы для каждого объекта будут учитываться отдельно и включаться в арендную плату. За счет вознаграждения управляющей компании будут финансироваться следующие расходы:
1)Расходы на оплату труда
Расчет расходов на оплату труда приведен в таблице 3.5
Таблица 3.5- Расчет фонда оплаты труда
ДолжностьчисленностьЗаработная платаФОТ в год, т.р.ФОТ в месяц, т.р.Директор направления110 т.р.+0,3% от собранной арендной платы393,8432,82Проектный менеджер25 т.р.+1% от собранной арендной платы972,8140,53Финансист115 т.р.+0,1% от собранной арендной платы271,2822,61Бухгалтер118 т.р.216,0018,00Главный инженер по эксплуатации15 т.р.+0,4% от собранной арендной платы333,8427,82Юрист120 т.р.+0,1% от собранной арендной платы331,2827,61PR-менеджер15 т.р.+0,4% от собранной арендной платы333,8427,82Секретарь18 т.р.96,008,00ИТОГО2948,90245,74
Таким образом, общая величина заработной платы составит 2949 т.р./год или 245,74 т.р./месяц. Поэтому отчисления на социальные нужды будут производится по ставке 34,2% по формуле: (3.3)