Договор купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
?. Признак использования предприятия в предпринимательской деятельности позволяет отметить два важных обстоятельства:
во-первых, имущественный комплекс для признания его предприятием фактически, реально должен использоваться, должен быть работающим, "на ходу". В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия. Тем не менее, можно допустить, что если предприятие временно по каким-либо причинам не используется в предпринимательской деятельности, но сохраняется единство имущественного комплекса и возможность возобновления предпринимательской деятельности, то этот имущественный комплекс не перестает быть предприятием.
во-вторых, следует использовать предприятие именно в предпринимательской деятельности. Имущественный комплекс, используемый без цели извлечения прибыли, не образует предприятия. Так, например, медицинский комплекс, используемый поликлиникой (государственным учреждением) для оказания медицинской помощи гражданам в рамках обязательного медицинского страхования, нельзя признать предприятием. Этот же медицинский центр, используемый коммерческой организацией в целях извлечения прибыли, является предприятием. Предприятие может принадлежать по праву собственности или на ином вещном праве тем субъектам, правосубъектность которых, как правило, предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п.1 ст. 132 ГК РФ). Статус недвижимости предприятие в силу особого решения законодателя. Статус недвижимого объекта ведет к распространению на предприятие всех особенностей правового положения таких объектов, для сделок с предприятиями устанавливается более жесткий правовой режим, чем для иных недвижимых объектов.
3. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения
3.1 Форма сделок купли-продажи недвижимости
Норма ст. 559 ГК РФ ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.
Несмотря на то, что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах, в статье 559 ГК РФ устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).
В ч. 2 статьи 559 ГК РФ указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни). Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом - договором продажи, договором передачи и др. В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным. В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа. В-шестых, обязательна государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимости. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме либо помещение в офисном доме, лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).
Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).
В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
По сравнению с простой пись?/p>