Договор купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
?ие либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;
) договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.
Договор купли-продажи жилой недвижимости как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон.
Договор-сделка, как и другие юридические факты, не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаки договора-сделки: 1) согласование воли сторон, 2) направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей (правоотношения).
.2 Особенности купли-продажи жилых помещений
купля продажа недвижимость правовой
Продавец должен быть собственником жилой недвижимости на момент совершения сделки. Введение института государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131 ГК РФ) изменило систему доказательств принадлежащего продавцу права. Оно должно подтверждаться сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество независимо от времени его возникновения - до вступления в силу закона о регистрации или после. Судебная практика признает сделки, совершенные законными владельцами жилой недвижимости, права которых на момент заключения договора не зарегистрированы, ничтожными, поскольку имуществом распорядилось лицо, не являющееся собственником.
Следовательно, применительно к договору купли-продажи жилой недвижимости не применяется п. 2 ст. 455 ПС РФ, согласно которой предметом сделки может быть как существующий в наличии у продавца объект, так и имущество, которое будет им произведено или приобретено в будущем.
В случаях, когда одной из сторон сделки купли-продажи жилых помещений является гражданин, а другой - юридическое лицо, возникает вопрос о применении к этим отношениям положений закона О защите прав потребителей. Заключив договор на покупку недвижимости, потребитель - гражданин пользуется защитой вышеуказанного закона при наличии 2-х условий: 1) если продавец является коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим продажу объектов жилой недвижимости в качестве уставной деятельности; 2) жилая недвижимость приобретается для проживания в нем покупателя и (или) членов его семьи.
При множественности лиц на стороне продавца и (или) покупателя в связи с неделимостью жилой недвижимости к отношениям ее купли-продажи применяются правила об общей собственности. Она может быть долевой, когда доля каждого в объекте собственности известна (ст. 244 ГК РФ), а в исключительных случаях совместной, без определения доли каждого собственника, например, в случае приобретения жилья супругами (ст. 256 ГК РФ).
Продажа жилой недвижимости, принадлежащей продавцу на праве общей собственности, имеет свои особенности, обусловленные обязанностью каждого сособственника согласовывать свои действия по распоряжению жилой недвижимостью с другими сособственниками (ст. 250 ГК РФ), что является ограничением прав собственника жилой недвижимости.
Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, также осуществляется по соглашению между собственниками. Однако если при долевой собственности каждый участник самостоятельно распоряжается своей долей, то при совместной собственности сделки в отношении общего имущества совершаются одним из сособственников, который как предполагается, действует с согласия других (ст. 253 ГК РФ). Согласие на совершение сделки купли-продажи жилой недвижимости требует нотариального удостоверения (ст. 35 СК РФ).
При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами активных действий по ее передаче со стороны продавца и по принятию и оплате объекта жилой недвижимости со стороны покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора.
Надлежащим исполнением обязательство прекращается. Следует отметить, что по степени привязанности интереса стороны к конкретному объекту на первый план выходит интерес покупателя, а не продавца, так как при покупке индивидуально-определенной вещи (какой является жилая недвижимость) покупателя привлекают именно ее индивидуальные свойства. Со стороны продавца его интересу противостоит платежеспособность покупателя.
Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного исполнения договора. Для того, чтобы защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все закрепленные действующим законодательством способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора в денежном обязательстве.
Каждый способ имеет собственные рычаги воздействия на должника в обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом (стимулирующая функция).
Не все предусмотренные действующим ГК РФ способы обеспечения исполнения обязательства (неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание и другие) применимы к отношениям купли-