Договор купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
?увания экономики в связи с активным вовлечением земли в рыночный оборот, когда быстро растущие цены на землю обеспечивают рост капитализации компаний, рост цен на акции и, как следствие, легкость получения банковских кредитов.
Единственный способ предотвратить крах на рынке недвижимости - это последовательная реализация обоснованной государственной политики.
Однако, специфика рынка недвижимости России такова, что по причине непродолжительного периода существования рынка недвижимости нет возможности проанализировать собственные удачи и провалы государственной политики в сфере недвижимости.
Согласно п. 1 статьи 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Субъектами сделок купли-продажи недвижимости являются:
граждане, которые продают и покупают принадлежащие им на праве собственности квартиры, земельные участки, дачи и т.д.;
юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д.
Иногда в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве субъекта договора (как продавца, так и покупателя) могут выступать и другие субъекты гражданского права - например, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.
В качестве продавца недвижимости может выступать представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки, а также лица, получившие такие права по договору (комиссионеры, агенты).
Сторонами договора купли продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). Продавцами по договору купли продажи недвижимости могут выступать собственники недвижимости, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право продажи недвижимости. Согласно п. 2 статьи 549 ГК общие положения купли-продажи недвижимости применяются к купле-продаже предприятия как особой разновидности недвижимости. Однако нормы, регулирующие куплю-продажу предприятия (статьи 559 - 566 ГК), являются специальными по отношению к общим положениям о купле-продаже недвижимости, и в случае расхождения преимущество будут иметь первые.
2. Договор купли-продажи недвижимости
.1 Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости является видом договора купли - продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле - продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК).
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.
При продаже недвижимости на торгах, в том числе на публичных торгах, при обращении взыскания на имущество должника к заключаемому по результатам торгов договору купли - продажи применяются правила, предусмотренные ст. 447 - 449 ГК РФ, а также нормы о купле - продаже недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли - продажи предприятия является разновидностью договора купли - продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный 8 гл. 30 ГК.
Поэтому к договору продажи предприятия, прежде всего, применяются нормы 8, при их недостаточности - 7 гл. 30, и лишь затем - общие положения о купле - продаже). При купле - продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - 7 гл. 30 ГК.
Договор купли-продажи недвижимости как юридический факт обладает следующими признаками
) это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов - события (ст. 153 ГКРФ);
) договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ПС РФ);
) это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей (продать/купить жилую недвижимость), что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;
) договор - это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление измене?/p>