Договор купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
продажи жилой недвижимости. К ним следует отнести, в частности, удержание. В то же время есть и другие специфичные для данного договора способы:
. право кредитора, исполнившего сделку, в случае уклонения другой стороны от ее нотариального удостоверения требовать признания ее действительной (п. 2 ст. 165ГКРФ);
. внесение должником определенной денежной суммы в депозит третьего лица (ст. 327 ГК РФ);
. сохранение права собственности за продавцом на переданный покупателю товар до его оплаты последним (ст. 491 ГК РФ).
Принципиальным, на наш взгляд, является вопрос о том, в какой момент продавец утрачивает, а покупатель приобретает право собственности на нее. От этого зависит определение: 1) которой из сторон принадлежит право осуществления признаваемых законом за собственником правомочий; 2) каковы юридические последствия совершенных любой из сторон последующих актов отчуждения жилой недвижимости; 3) которой из сторон принадлежат доходы от жилой недвижимости с момента заключения договора; 4) какая из сторон является легитимированным истцом, если проданная недвижимость в жилищной сфере оказалась в незаконном владении третьего лица; 5) какая из сторон несет риск его случайной гибели или порчи; 6) которой из сторон принадлежит право требовать страховое вознаграждение, если проданная жилая недвижимость была застрахована и погибла в результате наступления страхового случая.
Термин переход права собственности включает в себя два других понятия - прекращение и возникновение права собственности, отражая динамику обязательственных отношений, направленных на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и свидетельствует о завершенности данного процесса.
Для возникновения у покупателя права собственности на жилую недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно. Договор порождает право требования, но не право собственности. Закон предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности как действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение прав на жилую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Момент возникновения права собственности закон о регистрации определяет моментом внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного исполнения договора. Для того, чтобы защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все закрепленные действующим законодательством способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора в денежном обязательстве.
Каждый способ имеет собственные рычаги воздействия на должника в обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом (стимулирующая функция).
.3 Особенности продажи предприятия
Преобразование экономической и политической системы в России повлекли за собой коренные изменения отношений в области между властью и обществом.
Развитие экономики, совершенствование ее правового регулирования привело к значительным изменениям в имущественных отношениях. Так, идет процесс постепенного вовлечения в гражданский оборот объектов, которые длительное время были из него изъяты.
К числу таких объектов можно отнести предприятие. В советское время государственные предприятия были, безусловно, изъяты из оборота, лишены свойств товара не только по формальным признакам, но и по существу.
Случаи передачи предприятий между кооперативными организациями за плату на основании гражданско-правовых договоров были столь редкими и сопровождались, как правило, такими административными ограничениями, связанными с вовлеченностью этих организаций в систему социалистического производства, что говорить о свободном обороте предприятий не представлялось возможным. Частные лица в любом случае не могли быть собственниками предприятий.
В современной России предприятия обладают всеми признаками объекта прав, могут быть объектом права собственности и иных вещных прав различных субъектов, выступают в качестве предмета гражданско-правовых сделок.
Юридическим действием, характерным для гражданско-правового регулирования имущественных отношений, является гражданско-правовая сделка. В настоящее время сделки, предметом которых являются предприятия, совершаются не только в рамках приватизационных отношений или в связи с банкротством должников - собственников предприятий. Предприятия как имущественные комплексы могут быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятия продаются, покупаются, сдаются в аренду, закладываются, переходят по наследству.
Согласно ст. 559 ГК РФ, по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132) за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Права продавца, п