Договор купли-продажи недвижимости
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
исследования автор предлагает следующую дефиницию: недвижимость - это комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, расположенных под и над его поверхностью.
Недвижимость имеет ряд особенностей, которые следует учитывать при определении ее роли в общественном производстве. К ним отнесены следующие:
совершение сделок с недвижимостью не предполагает ее физического перемещения, а только прав на нее;
эксплуатация объектов недвижимости практически всегда непосредственно затрагивает интересы других субъектов экономических отношений, поэтому, почти все операции с ней требуют государственной регистрации;
сделки с объектами недвижимой собственности характеризуются существенным временным лагом и повышенными трансакционными издержками для контрагентов;
стоимость недвижимой собственности в значительной мере определяется ее местоположением;
каждый объект недвижимости может включать различное сочетание прав на него и его отдельные составляющие;
способность недвижимого имущества приносить стабильный доход позволяет использовать его в качестве альтернативного финансового и инвестиционного актива.
Недвижимость играет особую роль в экономических отношениях. С одной стороны, она выступает в качестве фактора производства (земля, определенная доля капитала). С другой, недвижимость исполняет роль пространственной среды, в которой осуществляются все виды экономической активности. Например, о роли жилой недвижимости можно судить хотя бы потому, что в ней человек проводит более половины своей жизни. Повышение качества жилищ ведет к сокращению заболеваемости, повышению трудовой активности населения, росту производительности труда, тем самым, инициируя действие мультипликационного эффекта.
В конце 80-х - начале 90-х годов XX века Российская Федерация столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех областях своей жизни и деятельности. В качестве ключевой отрасли следует назвать экономику страны. Необходимость изменений в экономике потребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности участников.
По истечении более двух десятилетий с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и заканчивая заменившими их тремя частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических преобразований в Российской Федерации сводилось к переходу к экономике рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие недвижимая вещь, которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат три части Гражданского кодекса РФ.
Особенности сделок с недвижимым имуществом, прежде всего, определяются их предметом - недвижимостью, для которой характерны высокая стоимость и многообразие свойств. Недвижимое имущество сегодня функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства, противоречивости государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, невозможности в большинстве случаев государственного вмешательства в деятельность профессиональных участников рынка недвижимости.
Недвижимость из пассивного объекта, находившегося в государственной собственности, превратилась в фактор, который решающим образом влияет как на уровень благосостояния населения, так и на эффективность производства. Кроме того, после вступления в силу нового гражданского законодательства недвижимость стала непосредственным фактором экономического развития, вовлекая в гражданский оборот значительную часть объектов недвижимого имущества, что достаточно важно на современном этапе существования российского государства.
Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом прав, является принятая в стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уровень и качество её постановки в значительной мере определяют степень защиты. Новая Конституция Российской Федерации (1993г.) провозгласила многообразие форм собственности, поставив на первое место частную собственность. Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества.
Рынок недвижимости это сложная система оборота специфического товара - недвижимость, а также взаимосвязанных экономических и организационно-правовых - отношений, формир