Гражданско-правовой договор найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?зательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта по общему правилу они, в конечном счете, играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, суть которого наиболее полно выражает само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.
Принятый более пятнадцати лет назад Жилищный кодекс перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.
Новый ГК предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения.
1.2. Предмет (объект) договоров найма жилых помещений
Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная предмету (объекту) договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.
Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.
Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерческого найма включает расшифровку понятия жилое помещение, а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом включенные в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.
Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о квартире и жилом доме, это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания, как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также, в случаях, предусмотренных в ГК, других граждан.
Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, составляющее предмет договора, должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.
Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из самого, использованного в ст. 673 ГК понятия изолированное следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 40 ЖК: Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма.
В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как право владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользования имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсылает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального закона О товариществах собственников жилья от 15 июня 1996 г. В частности, им, предусмотрено, что по соглашению сторон домовладельцев, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора социальног?/p>