Гражданско-правовой договор найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
й, учебная юридическая литература.
Работа состоит из трех глав и посвящена, большей частью, рассмотрению элементов, содержания, существующих оснований возникновения, прекращения и расторжению договоров найма жилого помещения.
Целью данной работы является раскрытие особенностей договора найма жилого помещения в переходный период, путем соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений.
Автор ставит перед собой такие задачи:
рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства;
рассмотреть особенности договоров найма жилого помещения;
сформулировать пути разрешения выявленных проблем.
ГЛАВА 1. Понятие, элементы и содержание
договора найма жилого помещения
1.1. Понятие договоров найма жилых помещений
Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье.
Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 (Права и свободы человека и гражданина) провозглашает, что каждый имеет право на жилище (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.
Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в действующем ГК. Так, в разд. II ГК (Право собственности и другие вещные права) имеется гл. 18 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. А применительно к договорам та же цель - создание специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой главы Наем жилых помещений (гл. 35).
До принятия ГК основным актом, внесшим принципиальные изменения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. Об основах. Его ст. 1 разграничивает два вида договоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: договор найма и договор аренды.
Первый стал именоваться договором социального найма, вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглашению), заключаемому на основе ордера, наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.
Вторым - договором аренды признавался договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги. Этот договор получил название договора коммерческого найма, главным образом в литературе, а теперь и в нормативных актах.
Действующий ГК в гл. 35 (Наем жилых помещений) различает договор найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.
Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам на основе договора аренды или иного договора. Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В этой связи, следует, прежде всего, отметить, что договор аренды жилого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного договора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Закона, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление соответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (пример - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).
Таким образом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое существовало в Законе от 24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, содержащееся в ст. 1 Закона, предусматривало, что по этому договору жилое помещение предоставляется, как уже отмечалось, арендодателем арендатору вместе с членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для проживания самого арендатора. Однов