Гражданско-правовой договор найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ременно ст. 17 Закона наделила собственника правом предоставлять в аренду, т.е. по тому же договору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гражданину, но и юридическому лицу, в результате чего признак рассматриваемого договора - проживание - оказался утраченным. По этой причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24 декабря 1992 г. и в ГК, П.И. Седугин справедливо отметил, что договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 Аренда).
Следовательно, с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения арендатору и этим последним гражданину должно существовать промежуточное звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет ничего общего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан. По указанной причине вызывало сомнение, содержащееся в Положении о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указание на то, что арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания по договору субаренды. Следует согласиться с В.Н. Литовкиным, раiенившим такую практику как ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618 предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.
Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение для себя: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК). Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере, индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина. На наш взгляд, есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу части второй действующего ГК. С учетом указанного обстоятельства в ст. 17 Закона РФ Об основах предусмотрено: Собственник жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ органами исполнительной власти субъектов РФ. Приходится лишь сожалеть, что в этой новелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что арендатор при любом составе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: полученное им в аренду жилое помещение необходимо предоставить гражданину для проживания в нем, притом, совершенно очевидно, именно по договору найма жилого помещения.
Под иным договором, на основе которого, подобно договору аренды, происходит предоставление жилых помещений юридическому лицу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствующий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования.
Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учитывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соответствии с назначением имущества. Таким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого помещения, к которым последовательно проявляется особый, публичный интерес, возникает необходимость установить достаточно определенные границы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причине и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некоторые другие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвозмездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помещениями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещен