Гражданско-правовой договор найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.
Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова обязуется предоставить...). А в отношении возмездности также есть указание: за плату. Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).
Определение договора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как уже отмечалось, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК. А это означает явно выраженную волю законодателя не распространять определение договора найма жилого помещения на договор социального найма.
Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.
Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.
Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.
Другая особенность этого же договора выражается в том, что он заключается на основе ордера.
Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.
Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма.
Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемых договоров признака возмездности.
Конституция РФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья определены в Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы Жилище, утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях предусмотрено, что должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия. Необходимой гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного самоуправления ежегодно... устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма. Следует указать и на ст. 59 ЖК, которая предусматривает предоставление в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистам, перечень категорий которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.
Все приведенные нормы - от Конституции и до ЖК - имеют в виду главным образом или исключительно жилые помещения, которые входят в состав государственного и муниципального фонда социального использования. Иначе говоря, речь идет о предмете именно договора социального найма.
С учетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновременно исходить из того, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях безвозмездно. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.
Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договоров. Это находит свое проявление в особом способе заключения договоров, при котором вступление в договорные отношения является об?/p>