Гражданско-правовой договор найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?я в жилищную сферу. Правда, на льготы могут рассчитывать только две категории граждан: граждане, состоящие на учёте для улучшения жилищных условий и граждане, имеющие право на льготное кредитование строительства или приобретения жилья, но не воспользовавшиеся этим правом.
Договор найма жилых помещений один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда по ниже следующим причинам.
Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах, предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.
Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.
Детальное исследование и детальное урегулирование правового регулирование договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, разграничить сферу их действия.
Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма установлен ЖК, Примерными правилами учёта граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставление жилых помещений в РСФСР, а более конкретно определяется в местных правилах, которые утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Жильё в этих случаях предоставляется бесплатно всем гражданам. Между тем, в ст.40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих такое право. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан малоимущим и за кем в будущем сохраниться право на бесплатное предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют законодательного урегулирования. (Пока данный вопрос урегулирован на региональном уровне. В частности: Положением о порядке постановки на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в г. Москве, утверждённым постановлением Московской городской думы от 31 января 2001 г. № 12. К таковым отнесены граждане, имеющие на каждого члена семьи, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев, доходы ниже уровня равного 10-кратному размеру минимальной заработной платы).
Однако необходимо иметь в виду, что в Законе РФ О приватизации жилищного фонда в РФ эти вопросы в определённой мере нашли своё закрепление. Во-первых, в ст.10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учёт и обеспечение жилыми помещениями. Во-вторых, ст.9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов с детства, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма. Также этой статьёй предусмотрено, что законодательством субъектов РФ это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.
Договор коммерческого найма, основной целью которого со стороны собственника (наймодателя) жилого помещения является извлечение прибыли, заключается на условиях, установленных законодательством и соглашением сторон. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. При этом он не связан тем строгим регламентом, как нуждаемость в жилье, решение компетентных органов о предоставлении жилого помещения и т.п.
Следует отметить, что с принятием части второй ГК (глава 35), аренда жилых помещений утрачивает своё прежнее значение, поскольку согласно гражданскому законодательству арендовать жилое помещение могут только юридические лица. Кроме того, потребительские свойства аренды и коммерческого найма практически совпадают. В частности, жилое помещение передаётся в этих случаях во владение и пользование, на определённый срок, условия оплаты устанавливаются соглашением сторон и т.п.
Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: П.И. Седугным, Ю.К. Толстым, Ю.С. Васильевым, Ю.М. Коньковым, И.Б. Мартковичем и другими.
В дипломной работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты диссертаци