Гражданско-правовой договор найма жилого помещения
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ких устройств), обеспечивающего нормальное обслуживание домовладения.
Люди платят за жилье и коммунальные услуги, но, как правило, не знают, в какие сроки ремонтные организации обязаны провести текущий и капитальный ремонт, кто и какую ответственность несет, если жилец не получает элементарных удобств: тепла, воды и т.д. В то же время к жильцу нельзя применить санкции, скажем, за нерегулярную уплату за наем квартиры, ее использование под нежилые цели. Наказания за эти виды нарушений в законодательстве, между прочим, существуют, но механизма приведения их в исполнение нет.
Что же касается обычной модели социального найма, которая используется повсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, - иная. В основе складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а реальный договор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за пределами содержания договора. Она служит лишь элементом его заключения.
Соответствующий договор считается заключенным с момента передачи жилого помещения и принятия его (обычный вариант вселение) держателем ордера. Вместе с тем, в данном случае налицо особый реальный договор.
Что касается возможности конструирования договора социального найма как реального, то основой для этого может служить ст. 48 ЖК, которая прямо называет ордер единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требовать заключения договора.
Во всяком случае, присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и передача вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти передача жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу Права и обязанности сторон, имея в виду договор социального найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как договора жилищного найма.
Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренными законом. При этом Ю.К. Толстой признает, что договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, возмездный. Но тогда все же остается не совсем ясным, почему глава цитируемой книги, посвященная содержанию договора, исчерпывается изложением таких вопросов, как право пользования жилым помещением, обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, по надлежащему содержанию, ремонту жилого помещения, а также право на его обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные с передачей жилого помещения, оказались в иной главе той же книги: Возникновение гражданских правоотношений.
В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение вселения в качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только при условии, если договор жилищного найма будет признан реальным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И, наоборот, в консенсуальном договоре в числе оснований его возникновения вселению не остается места.
Выделение в юридическом составе такого юридического фата, как заключение письменного соглашения, соответствовало действовавшим, в то время как, впрочем, и теперь, нормам. Из всех трех российских гражданских кодексов вытекает необходимость письменного оформления договора жилищного найма. Однако вместе с тем столь же единодушно кодексы не усматривают в нарушении указанного требования основания для признания договора недействительным. Как уже отмечалось, все сводилось лишь к ограничению круга доказательств в случаях оспаривания наличия, не имевшего письменной формы договора и его условий (см. ст. 136 и 153 ГК 1922 г., ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 в действующем Кодексе). В этой связи последним по счету может оказаться заключение договора так такового и при отсутствии письменной формы.
Императивные, как, впрочем, и диспозитивные нормы, а равно типовые и примерные договоры могут применяться только при наличии конкретного договора. Таким образом, должно существовать предварительно соглашение сторон, полностью соответствующее требованиям, адресованным обычно договорам. Поскольку письменная форма договора не является условием действительности договора, остается заключить его хотя бы в устной форме.
Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать в связи с общей реформой жилищно-коммунального хозяйства. Не случайно изданный по этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной части проводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме договоров найма государственного и муниципального жилищных фондов. При этом выполнение указанного требования отнесено к первому этапу реформы.
Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устными, в том