Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ "МегаСити"
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?я, … под торговые цели, … офисное, … бытового обслуживания, … складское, … производственное, всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские, производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного или складского строительства и т.п.
Таким образом, понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно. Проще говоря, коммерческой недвижимостью является все, что не является жильем, дачными и коттеджными постройками, личными гаражами, а так же земельными участками, предназначенными для дачного или иного индивидуального жилого строительства.
Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов, в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна - получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами но и сдают или продают. Собственники проводят операции по переуступке прав аренды ППА- (прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают (ППА) для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость, так же получают свой доход.
Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод. Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого, в том или ином случае, пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме. Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости - муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды), нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду объекта коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е. краткосрочные договора - на 11 месяцев - не регистрируются). Для регистрации договора прилагается пакет документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки.
1.4 Виды коммерческой недвижимости
Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход - коммерческие и создающие условия для его извлечения - промышленные (индустриальные).
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.
. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.
Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).
1.5 Способы управления коммерческой недвижимостью
Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественн?/p>