Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ "МегаСити"
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
ия управления может быть изображен следующим образом (рис. 1.1.)
Управляющие воздействия
Рис 1.3. Общая система управления.
Приведенное базовое определение управления применительно к экономической сфере нуждается в уточнениях с учетом следующих двух важных характеристик:
. Экономическая деятельность всегда осуществляется на базе определенных отношений собственности: ее цели, содержания, критерии эффективности определяются собственником факторов производства . соответственно этому управление выступает в качестве важнейшей функции собственника и является способом и условием реализации его целей и экономической власти.
. Развитие экономики органически связано с развитием разделения труда, в ходе которого управление превращается в самостоятельный вид хозяйственной деятельности, а при развитии предпринимательства становится одним из видов предпринимательской деятельности.
Между указанными характеристиками управления ( управление как функция собственника и как предпринимательская деятельность) существует серьезное противоречие. С одной стороны, при управлении предприниматель призван реализовывать интересы собственника ( например, повышать стоимость принадлежащей ему недвижимости), а с другой - он имеет собственные интересы, отличные от интереса собственника(получить максимальное вознаграждение за свою деятельность).
Существование указанного противоречия - это не следствие злого умысла, а объективный результат разного социально-экономического статуса собственника и управляющего.
Создание эффективной системы управления недвижимостью предполагает выработку таких норм и стандартов управления, таких договорных отношений и механизмов материального стимулирования управляющих, которые позволяли бы свести к минимуму негативные последствия этого противоречия.
Элементами такой системы могут быть:
совместное определение основных целей и принципов, которыми должен руководствоваться управляющий, оформленных в виде декларации или концепции управления объектом (разработанным управляющим и согласованных с собственником);
регулярная и пунктуальная отчетность управляющего перед собственником, включающая не только формализованные, цифровые данные, но и текстовую часть, объективно отражающую деятельность управляющего;
регулярные аудиторские проверки по согласованному собственником и управляющим графику;
создание механизмов материального поощрения управляющих, содержащих ясно выраженную связь между его доходом и приростом стоимости имущества ( а не только объемами и темпами валового роста или чистого дохода от объекта);
создание организационных форм, позволяющих вовлечь собственника или его представителей в принятие наиболее существенных решений по управлению объектами.
Конкретизируя приведенное выше определение управления как деятельности по обеспечению эффективного функционирования объекта управления, можно сформулировать его в виде следующих прикладных вариантов, помогающих лучше понять смысл управления недвижимостью.
Управление - целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное в изменяющихся условиях, , осуществляемый наиболее эффективным образом.
Приведенное определение показывает, что управление, во-первых, всегда направлено на достижение определенных целей, которые должны быть ясно определены и сформулированы, а во-вторых, оно должно обеспечить достижение этих целей наиболее эффективным образом, т.е. с минимальными издержками.
Управление - выбор наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и т.д.).
Последние определение акцентирует внимание на том, что управление всегда связано с анализом сильных и слабых сторон объекта управления, внешней среды, разработкой критериев принятия решений и выбором возможностей.
Управление - комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.
Управление, следовательно, предполагает активную деятельность по достижению поставленных целей, воздействие на объект управления.
Таким образом, указанные определения не являются альтернативными, они отражают различные аспекты управления и взаимно дополняют друг друга. Так, если речь идет об управлении развитием недвижимости, то в общем виде его задача состоит в том, чтобы обеспечить перевод объекта недвижимости из данного состояния (неразработанный земельный участок) в заданное ( развитый объект недвижимости), причем это должно быть сделано наилучшим образом. Для разрешения поставленной задачи необходимо, во-первых, определить, какой из вариантов развития наилучший для данного участка, во-вторых, использовать наилучший вариант финансирования, наилучшую организационную схему, наилучший способ контроля за деятельностью подрядчиков и т.д.
Аналогичным образом в процессе управления созданным объектом недвижимости должен быть выбран вариант управления, определены вариант использования объекта, целевая группа показателей. Модель арендной политики, вариант эксплуатации объекта и пр.
Для реализации выбранного варианта управляющий должен выполнить определенные мероприятия (функции) - организовать реализацию проекта, скоординировать действия разных участников, проконтролировать ход реализации проекта и т.д.
Определение управления как процесса, состо?/p>