Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ "МегаСити"
Дипломная работа - Менеджмент
Другие дипломы по предмету Менеджмент
?дти на риск. Однако, каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач:
формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, отличающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и пр.
актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие),
Управление портфелем недвижимости связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, выделяют следующие:
выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;
подбор объектов для инвестирования и продажи;
отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров, разработка и реализация проектов;
подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвестором;
перечисление чистых доходов портфеля инвестору.
Управление комплексами объектов недвижимости. Они сформированы по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая и пр.), либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).
Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели могут выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом, и достижение иных целей.
Основные задачи, решаемые на уровне управления комплексом объектов недвижимости:
формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс);
поддержание отношений с собственником и партнерами;
координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.
Управление объектом недвижимости. Цель управления на данном уровне - достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.
Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:
учет и отчетность;
маркетинг;
управление финансовыми потоками, связанными с объектами;
технический менеджмент;
обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами;
управление занятостью объекта;
управление персоналом.
Задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости, могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий может решать лишь часть из них, касающихся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказания им услуг, обеспечения эксплуатации здания и т.д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.
.2 Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью
Отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. Тем не менее, можно выделить четыре наиболее характерных группы участников рынка (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Схема взаимоотношений субъектов рынка недвижимости
. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу - покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавца- собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.
. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендой деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.
. Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;
эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);
риэлтерские компании;
рекламные агентства;
кредитные организации;
юридические службы;
эксперты-оценщики;
профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;
кадровые агентства;
архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;
высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации специалистов, работающих с объектами недвижимости.
. Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием об?/p>