Сделки с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
555 ГК).
Главной функцией , которую покупатель должен исполнить по договору продажи недвижимости, это принять купленную недвижимость, является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются только сторонами договора самостоятельно. Законом предусматривается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.
При продаже недвижимости в кредит регламентирующей нормой п. 5 ст. 488 ГК именно такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, появившаяся на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество обязательно должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества либо продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления определённых обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности такие расходы должны быть возложены на продавца, в связи с чем на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Следствие наличия у продавца обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество, возможно рассмотреть так же как и возложение на продавца бремени расходов по регистрации. Однако практика российского рынка недвижимости двигается противоположном направлении.
2.3 Правовое регулирование купли продажи недвижимости
Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие выделить договор продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи. Нормы об этом договоре объединены в 7 гл. 30 ГК РФ.
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму, определенную соглашением сторон.
Подобно всем другим видам купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным, возмездным.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в случае продажи жилой недвижимости требуется регистрация не только перехода права собственности, но и сделки. Договор продажи недвижимости нежилого назначения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и подписания договора. Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Исполнение обязательства по договору продажи недвижимости подтверждается передаточным актом, подписываемым сторонами.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
По сравнению с общими положениями о купле-продаже законодатель вводит более строгие требования относительно условия о предмете договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). При отсутствии таких данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
адрес (местоположение);
литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
этажность объекта;
этаж и номера помещений в поэтажном плане;
площадь объекта.
Если предметом договора продажи недвижимости является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
Недвижимость - это прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, поэтому продажа здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552,