Сделки с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
). Иногда только часть сделки является недействительной. Если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, то все прочие части этой сделки признаются действительными (ст. 180 ГК РФ). Например, согласно п.4 ст.1131 ГК РФ недействительность отдельных распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить, что эта остальная часть была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными. Обычно это происходит в случаях, когда завещатель лишает наследства наследников, которые в соответствии со ст. 1149 ГК РФ имеют право на обязательную долю в наследстве.
.3 Государственная регистрация сделок с недвижимостью
Государственная регистрация не относится к форме сделок, а представляет собой особый дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки. Государственной регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых такая необходимость прямо установлена законом.
Чаще всего законом предусматривается государственная регистрация сделок с недвижимостью. В этом случае она проводится по Закону о государственной регистрации прав на недвижимость соответствующим государственным органом, которым в настоящее время является Федеральная регистрационная служба, подведомственная Минюсту России. В частности, обязательной государственной регистрации подлежат: продажа жилых помещений (ст. 558 ГК), продажа предприятий (ст. 560 ГК), аренда недвижимости (ст. 609 ГК), залог недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК).
Правовое значение этого действия состоит в том, что сделки (договоры), подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Требование о государственной регистрации сделки с недвижимостью следует отличать от требования государственной регистрации права на недвижимость. Например, переход права собственности от продавца к покупателю по договору купли-продажи нежилого здания произойдет только после государственной регистрации права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 8 ГК). Однако договор (сделка) купли-продажи нежилого здания сам по себе не требует государственной регистрации: он будет заключен и создаст соответствующие права и обязанности с момента подписания сторонами.
Последствием несоблюдения требования о государственной регистрации является признание соответствующей сделки незаключенной (п. 3 ст. 433, ст. 165 ГК), если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, когда в законе прямо указано, что последствием несоблюдения требования о госрегистрации является недействительность (ничтожность) сделки. Это следует из п. 1 ст. 165 ГК, в соответствии с которым несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки лишь в случаях, установленных законом. Например, недействительным будет договор ипотеки, не прошедший государственную регистрацию (п. 4 ст. 339 ГК).
Защита добросовестной стороны в случаях, когда другая сторона уклоняется от государственной регистрации, аналогична той, что установлена законом при уклонении от нотариального удостоверения сделки (ст. 165 ГК).
Решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не имеется оснований к отказу в регистрации
Вилков обратился с иском к ООО "ПКФ "Элеон" о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи. Заявленные требования истец мотивировал тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.
В силу положений статей 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.
Анализируя существо сделки, суд счел, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована.
В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В соответствии со статьей 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган вправе принимать решения по всем вопросам, которые законом или уставом общества не отнесены к компетенции общего собрания общества.
Вилков, будучи единоличным исполнительным органом общества и единственным его участником, фактически продал его самому себе и вывел из собственности общества без какой-либо оплаты.
Судом также было установлено, что между сторонами в требуемой законом форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности стороны не достигли соглашения о цене договора