Сделки с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ваемый "магарыч" ("барыш барышем, а магарыч - даром", - гласит поговорка).
В-четвертых, сделка, указанная в ст.171 ГК РФ, имеет порок субъектного состава, т.е. недееспособный гражданин исключен из субъектов гражданских правоотношений. Сделка же, о которой сказано в ст. 177 ГК РФ, совершается субъектом гражданских правоотношений, однако у него отсутствует внутренняя воля на ее совершение.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена под влиянием: 1)обмана; 2)насилия; 3)угрозы; 4)злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; 5) стечения тяжелых обстоятельств. Суд может признать ее недействительной только по иску потерпевшего от этой сделки.
Перечисленные обстоятельства также характеризуют сделку как совершенную без внутренней воли субъекта на ее заключение.
Обман - это намеренное представление ложной или искаженной информации об условиях сделки, ее предмете, других элементов одним контрагентом другому. Такое представление может заключаться как в прямой лжи об обстоятельствах предстоящей сделки, так и в сокрытии важных фактов либо умолчании о них. Так, закон допускает изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд (ст.239 ГК РФ). Если на этом изымаемом участке имеется жилой дом, принадлежащий собственнику участка, он может быть выкуплен у него государством. Однако процедуры изъятия и выкупа порой длятся достаточно долго и о них далеко не всегда знают посторонние люди. А собственник изымаемого участка находит на свой дом покупателя, который предлагает за этот дом цену, более выгодную, нежели выкупная цена, предлагаемая государством. Соблазнившись деньгами, собственник продает дом этому покупателю, но при этом умалчивает о предстоящем изъятии земельного участка, на котором дом расположен. Это классический случай обмана контрагента при совершении сделки. Другой распространенный случай обмана, когда собственник автомобиля продает его покупателю и при этом меняет показатели спидометра, уменьшая пройденный километраж. В настоящее время достаточно часто совершаются обманные операции при продаже или обмене жилых помещений.
Насилие в гражданско-правовой доктрине понимается только как физическое воздействие на личность контрагента с целью понудить его к совершению сделки; насилие может быть применено не только к самому контрагенту, но и к его близким; более того, оно может быть выражено посредством уничтожения имущества контрагента. При этом не важно, кто оказывал физическое насилие: сам ли контрагент, по его наущению другие лица, либо насилие было применено вообще посторонними лицами, но о нем знал контрагент и использовал данное обстоятельство в своих интересах.
Угроза - это психическое воздействие на контрагента, которое выражается либо в обещании причинить ему некие неприятности или зло, либо в демонстрации таковых посредством совершения отдельных действий, явно свидетельствующих о реальной возможности осуществить подобное обещание. Угроза также может приводить к волеизъявлению при отсутствии внутренней воли.
Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой тоже означает отсутствие внутренней воли субъекта на совершение сделки. Дело в том, что, когда лицо собирается совершить сделку через представителя, оно именуется представляемым (п. 1 ст. 182 ГК РФ) и обычно вступает с представителем в так называемые фидуциарные (доверительные) отношения. Иными словами, представляемый доверяет своему представителю. Но бывает, что представитель обманывает доверителя и по разным причинам входит в сговор с противоположной стороной сделки.
Сделки с пороками формы. Если закон требует обязательного соблюдения письменной формы сделки, игнорирование такого императивного требования делает ее недействительной. Так, несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора, договора банковского вклада, большинства договоров страхования, договора доверительного управления имуществом, договора коммерческой концессии (ст.820,п.1 ст.836,п.1ст.940,п.1ст.1017,п.1ст.1028 ГК РФ). Однако если упомянутого императива нет, устная сделка, которая должна быть оформлена письменно, считается действительной. Правда, в некоторых случаях возникают сложности при доказывании ее действительности. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.(п.1 ст. 162 ГК РФ). Из этого правила имеются исключения.
Так, отсутствие у покупателя кассового или товарного чека (что по сути является письменной формой договора розничной купли-продажи) не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий (ст.493 ГК РФ); несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение и возвращенной хранителем (п.З ст.887 ГК РФ).
Сделки, которые требуют совершения в так называемой квалифицированной письменной форме (нотариального удостоверения или государственной регистрации) будут действительными исключительно при соблюдении этой формы.
Таким образом, главными условиями действительности гражданско-правовой сделки являются ее правомерность и беспорочность (отсутствие пороков