Сделки с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
µ сведения, а также иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень, а также характер документов, включающих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.
Обязательное требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости обозначает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора обязана существовать реально (физически), а права как правило обязательно должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обратном случае договор следует признать незаключенным из-за отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если права на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, поэтому договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается, если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т. п.) (п. 1 ст. 235 ГК). Например, если под видом договора купли-продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то сам договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.
Допустим, в таких моментах когда здания либо сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются для сноса, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора нужно предварительно в установленном порядке получить разрешение для сноса соответствующего недвижимого объекта. На основании этого предназначенное к сносу здание либо сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.
Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою истинную специфику так же при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело несёт в себе то, что вся недвижимость, является неделимой вещью, кроме многоквартирных жилых домов. Поэтому при необходимости продажи сооружения либо какой-то части здания речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК. В договоре купли-продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании у покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может подводить к режимам нераздельного, раздельного, а так же обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение либо другое иное строение определяется как нераздельный объект общего пользования без выделении сособственникам конкретного помещения, то при раздельном ситуация иная, то есть каждому сособственнику выделяется помещение, при этом размеры выделенных помещений могут в принципе и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования ситуация иная, каждому сособственнику выделяется помещение, при этом его размер соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.
Не нужно забывать о том, что нашему правопорядку известны так называемые встроенно-пристроенные нежилые помещения находящиеся в жилом здании, которые регистрируются в так же государственном реестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Кроме выше перечисленного, до вступления в силу ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы определённые части приватизируемых зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды. В указанных случаях, когда часть здания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качестве отдельного объекта недвижимости, сделки с этой частью следует признать законными, так же как и сделки с самостоятельным объектом недвижимости.
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен заключать в себе согласованное сторонами условие о цене недвижимости исключительно в письменной форме. Оценка недвижимости - это явление многофакторное и сложное. В связи с этим на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.
При отсутствии существенного условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами такое условие как цена недвижимого имущества, расположена на земельном участке, заключает в себе цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли либо права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако же данное правило диспозитивно. Так же законом возможно установить иные правила о соотношении цены недвижимого имущества, а так же цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.
Договор продажи недвижимости предусматривает определение сторонами цены недвижимости. Однако в тех случаях, когда именно цена недвижимости установлена за единицу ее площади либо иного показателя ее размера, общая цена этого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется именно из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст.