Сделки с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
недвижимое имущество, приобретаемое покупателем по сделке, не проверяет факт исполнения сделки, в нашем случае сделки купли-продажи.
На мой взгляд, учреждение юстиции обязано проверять факт исполнения сделки купли-продажи недвижимого имущества в описанном случае.
Так, согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. То есть предметом сделки является недвижимость.
При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество является основанием для изменения отношений покупателя с третьими лицами.
Это означает, что при наличии у покупателя свидетельства о государственной регистрации права на предмет сделки купли-продажи сделка уже исполнена.
После регистрации права покупатель уже стал собственником недвижимого имущества. В этом смысле у него отпадает необходимость платить за вещь. И если он платит, то он уже дарит деньги продавцу, а сделки дарения между коммерческими организациями запрещены (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации). А если он - покупатель - не платит, то продавец не получает денежного эквивалента своего имущества, т.е. терпит убытки. При этом продавец не может вчинить виндикационный иск покупателю, ведь недвижимое имущество выбыло из его владения по его воле (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Возникает патовая ситуация, когда покупатель - коммерческая организация уже не может выполнить своих обязанностей по договору купли-продажи, а продавец уже не может защитить свои права путем предъявления виндикационного иска. Это означает, что нарушаются в описанном случае основные начала гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Стороны такого договора становятся в неравном положении, причем уже невозможно обеспечить восстановление нарушенного права.
Таким образом, условие о регистрации права собственности на недвижимое имущество на покупателя до исполнения им своих обязанностей по оплате противоречит правилам статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, нарушаются права сторон как добросовестных участников указанной сделки, предусмотренные статьями 34, 35 Конституции Российской Федерации.
Выход в этой ситуации заключается в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждением юстиции по регистрации прав при проведении государственной регистрации прав должна проводиться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Следовательно, чтобы избежать указанных последствий, учреждение юстиции, руководствуясь положениями статей 1 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно проверять документы об исполнении покупателем в полном объеме своих обязанностей по платежам за приобретенный объект недвижимости. При отсутствии документов, свидетельствующих об оплате за проданное недвижимое имущество, учреждение юстиции должно отказывать в регистрации права, даже если стороны предусмотрели ничтожное условие в своем договоре о регистрации права собственности на недвижимое имущество на покупателя до его оплаты за купленное недвижимое имущество.
Следующая проблема заключается в следующем. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В других странах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевые препятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур. Например, регулирование рынка недвижимости в Москве осуществляется в основном на уровне города. С одной стороны, это положительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика московской торговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречат законам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разного толкования.
Вторым важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются "страшные" случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми. Большая проблема - недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением. Поэтому создание таких банков не только снизит мошенничество, но и сделает граждан более осведомлённых при покупки кварт