Сделки с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
раво собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к новому собственнику.
Следует подчеркнуть, что аналогичный порядок применяется и при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших при заключении большинства иных сделок с недвижимостью (мены, дарения, аренды и т.д.).
Другими словами для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику необходимо в качестве первого условия заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия - государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся.
Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, возникает с момента заключения договора - когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора продажи недвижимости связан с моментом его подписания обеими сторонами (в виде единого документа - ст. 550 ГК РФ) - по общему правилу или с иным моментом - для отдельных видов недвижимости. Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора и предприятия имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия.
Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств предусмотренных договором купли-продажи не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408. п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным и договор признается действующим.
Так же по главный признак договора дарения его безвозмездность. С одной стороны, отсутствие встречного предоставления - своего рода исключение для гражданского права, где имущественные отношения традиционно рассматриваются как имущественно-стоимостные, или товарно-денежные. Макроэкономический закон стоимости в полной мере может проявиться лишь в возмездных обязательствах, где есть своеобразный обмен товарами (вещами, работами, услугами). С другой стороны, и на безвозмездные отношения может влиять закон стоимости, хотя и не столь явно. Так. правоотношения собственности не связаны напрямую с денежным обменом. Но решение вопроса о принадлежности лицам тех или иных вещей является необходимым основанием для участия их в гражданском обороте, а объем и характер принадлежащих им вещных прав во многом предопределяет содержание будущих обязательственных отношений. Основное значение имеет то, что предмет не утрачивает присущие ему качества товара даже тогда, когда он переходит от одного лица к другому безвозмездно.
Рассмотрение предмета дарения ставит вопрос о соотношении этого договора с прощением долга, которое определяется в ст. 415 ГК РФ как освобождение кредитором должника от лежащих на последнем обязанностей.
Как полагает МЛ Масевич. дарение следует считать двусторонней сделкой, указывает, что "этим признаком дарение отличается от прощения долга, которое в соответствии со ст. 415 ГК относится к односторонним сделкам". Иначе думает М.И. Брагинский, считая, что поскольку прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности, оно в результате становится одним из видов дарения и "во-первых, должно быть основано на соглашении сторон и, во-вторых, подчиняться ограничениям и запретам, установленным ст.ст. 575, 576 ГК".
Самостоятельное и весьма важное с точки зрения правоприменительной практики значение имеет распространение на прощение долга тех ограничений и запретов, которые применяются к договору дарения. Например, ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между коммерческими организациями, вследствие чего неучет кредитором прощенных им долгов на своем балансе расценивался бы как занижение налогооблагаемой базы для целей исчисления налога на имущество.
Одной из проблем раскрывает Лобанов Г.А., он приводит конкретный пример. Коммерческая организация, назовем ее Фирма "А", - продавец и другая коммерческая организация, назовем ее Фирма "Б", - покупатель заключили договор купли-продажи части строящегося здания, расположенного в городе Москве. Цена данного договора тоже условна, составляет 1 000 000$ (в том числе НДС). При этом по договору покупатель перечисляет продавцу задаток - 500 000$, но остальная сумма - 500 000$, опять же по действующему договору, перечисляется продавцу лишь после регистрации в Учреждении юстиции по регистрации прав... (Мосрегистрации) права собственности на покупаемую часть здания за Фирмой "Б".
Суть проблемы заключается в том, что учреждение юстиции (Мосрегистрация) при получении документов на регистрацию прав собственности на