Процесс оценки здания
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ет на ценообразование еще рано, так как доля покупателей, пользующихся такой услугой в общем объеме покупателей жилья еще незначительна. Влияние ощущается пока только на ожиданиях покупателей, откладывающих покупку недвижимости из-за возможного снижения цен.
Региональные факторы
К региональным факторам, влияющим на ценообразование, следует отнести факторы, влияющие на спрос и предложение. В первом случае - это динамика доходов населения, динамика развития малого бизнеса, обеспеченность жильем, ценовые ожидания потребителей, потребительские предпочтения и инвестиционная привлекательность недвижимости. В точки зрения предложения назовем - рентабельность строительства жилья, наличие в достаточном количестве площадей, пригодных для застройки, платежеспособный спрос, себестоимость строительства.
Локальные факторы
При определенной стандартизации жилых помещений, они очень многообразны по качеству материала, по планировке, этажности, качеству коммунальных услуг, техническому состоянию, местонахождению.
Поэтому понятие средняя стоимость жилого помещения достаточно расплывчато.
рыночный стоимость жилой дом
Раздел 5. Анализ характеристик объекта оценки
Основания и фундаменты
Грунт в основании - глина тяжелая. Фундамент сборный железобетонный ленточный. Состоит из сборных железобетонных блок подушек и сборных бетонных стеновых фундаментных блоков. Блок подушки укладываются на слой крупнозернистого песка. На блок подушки устанавливают на цементно-песчаном растворе стеновые фундаментные блоки с обязательной перевязкой швов. Выполнена защита фундамента от сырости: горизонтальная гидроизоляция по обрезу фундамента.
два слоя рубероида на ГБМ и вертикальная обмазка горячим битумом за два раза.
Фундамент под наружные несущие и внутренние стены принят из ж/б блок подушек 16000мм.
Стены
Стены и внутренние и наружные выполнены из монолитного железобетона толщиной 200мм бетона и 100 мм наружного утеплителя.
Покрытия
По монолитной плите покрытия 120мм устраивается армирующая ц/п стяжка 20мм, утеплитель - пенопилистирол 50мм, один слой толи на ГБМ, ц/п стяжка 20мм.
Перекрытия
Монолитные без балочное ж/б, толщиной 120мм, в сетку используются арматура класса Ф-III и закладная деталь класса А-III для крепления к каркасу стен, бетон В-125. Условно приняты марки МП1-МП6.
Перегородки
Выполнение из кирпича с двухсторонней штукатуркой, толщиной 120мм. В перегородках предусмотрены проемы для установки дверных коробок. Также перегородки выполняются из двойного слоя гипсоконторных листов, прикрепленных к металлическому легкосплавному профилю.
Кровля
Кровля чердачная строительная двухскатная с наружным неорганизованным водостоком. Используется металочерепица Ондустил- мелкоштучная черепица представляет собой как бы блок из семи Керамических черепиц. Вес листа 3,7 кг. На 1м2 требуется 1,58 листа, вес 1м2 кровли 5,87кг. Лист укладывается по брусчатой обрешетке прибывается 4 гвоздями за верхний край. Следующий ряд листов накрывает места крепления.
Полы
Используются полы керамические (санузлах, ванных, подсобных помещениях), ковролиновые (жилых), паркетные (жилых), и линолеумные (коридор, прихожие)
Лестницы
Лестницы сборные железобетонные, двух маршевые из крупноразмерных элементов: лестничных маршей 1400мм и площадок шириной 1400мм.
Лестничный марш выполняются из железобетона и имеют гладкую поверхность. Этажные лестничные площадки имеют отделочный слой. Ограждения лестницы стальные перила высотой 900мм
Окна и двери
В жилом доме использованы окна нового поколения. По материалам конструкции пластиковые. Элегантный внешний вид и улучшенный водопровод. Улучшенная теплоизоляция обеспечивается трехмерным строением профиля , используется изолирующее свойство воздуха. Система оконных профилей REHAU с упорным уплотнением. Камеры, в которых размещается армирование створочного, коробочного и импосно/поперечного профиля, расположены таким образом, что, благодаря применению соответствующих металлических профилей, выполняются практически все статистические требования в оконном производстве.
Двери деревянные и пластиковые профилей REHAU.
Раздел 7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж
Метод сравнительного анализа продаж - это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход представлен методами: сравнения продаж и валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж
Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошед?/p>