Процесс оценки здания
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?им сделкам.
Преимущества МПС:
наиболее простой
статистически обоснован
предлагает методы корректировки
обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Недостатки МПС:
требует активного рынка
сравнительные данные не всегда имеются
требует внесения поправок. большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов
основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Применение МПС предлагает определенную последовательность действий:
изучение рынка и выбор о.н. , которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
сбор и проверка достоверной информации о сделках по каждому отобранному объекту.
выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
проведение корректировки цен продаж по каждому объекту.
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:
Последовательно
. передаваемые права собственности.
. усл. финансирования.
. условия продажи.
. рын. усл.
На независимой основе
. местоположение.
. физические характеристики объекта.
.экономические характеристики объекта.
. использование объекта.
. наличие доп. компонентов стоимости.
Объект оценки: 2-х комнатная квартира на 2-ом этаже, 3-х этажного дома в Кировском районе, по адресу С. Перовская 111 а, S общ = 43м2
Аналоги:
. 2-х комнатная квартира на 1-м этаже, 2-х этажного дома в Кировском районе, Sобщ = 41 м2 Цена 600 тыс. руб.
. 2-х комнатная квартира по ул. С.Перовской в Кировском районе, 5/5 S общ = 46м2
Цена 1 млн. руб.
№ п/пХарактеристика объектаОбъект оценкиОС №1ОС №2ОС №3ОС №41Цена квартиры600т.р1млн.р1,1млн.р750т.р2Sобщ (1%) Корректировка Скорректированная цена43м241м2 +2 +292,646м2 -3 -652,1745м2 -2 -488,844м2 -1 -170,453Цена 1м2 Корректировка Скорректированная цена14630 +292,6 14922,621739 -652,17 21986,824444 -4888 23955,217045 -17045 16874,54Sпол (1%) Корректировка Скорректированная цена32м230м2 +2 15221,131м2 -1 21287,731м2 -1 24194,829м2 +3 17380,75Право собственности Корректировка Скорректированная ценаПолноеПолное 0 15221,1Полное 0 21287,7Полное 0 24194,8Полное 0 17380,76Время продажи Корректировка Скорректированная ценаСейчас1неделя -1 15221,11неделя -3 20658,72недели -2 23710,9Сейчас 0 17380,77Условия продажи Корректировка Скорректированная ценаРын.Рын. 0 15068,8Рын. 0 20658,7Рын. 0 23710,9Рын. 0 17380,78Местоположение Корректировка Скорректированная ценаЖилой районЖилой район 015068,8Жилой район 020658,7Жилой район 0 23710,9Жилой район 017380,79Этажность Корректировка Скорректированная цена32 +1 15219,55 -2 20245,59 -6 20288,23 0 17580,710Этаж квартиры Корректировка Скорректированная цена21 +1 15371,75 +1 20447,94 -1 20085,33 +1 17756,511Состояние объекта (10%) Корректировка Скорректированная ценаХорошее Удовл. +10 16908,8Хор. 0 20447,9Хор. 0 20085,3Удовл. +10 19532,1512Лоджии (5%) Корректировка Скорректированная ценаОтсутс.Отсут. 0 16908,8Присутс. -5 19425,5Присутст. -5 19081,0Отсутс. 0 19535,1513Балкон (5%) Корректировка Скорректированная ценаПрис.Прис. 0 16908,8Прис. 0 19425,5Прис. 0 19081,0Прис. 0 19535,15
Скорректированная стоимость 1м2 = 18880руб.
Стоимость 2-х комн. Квартиры = 812000руб
Вывод:
Подход сравнения продаж отражает ту стоимость, которая может сложиться на рынке подобных объектов в данный конкретный момент времени. При расчете стоимости методом сравнительных продаж необходимо наличие на рынке недвижимости объектов - аналогов. для их определения мы использовали материалы из газет, журналов Земля и недвижимость, Интернета.
Раздел 8. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом
Затратный подход является одними стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.
Определить затраты необходимые для воссоздания объекта недвижимости представляет точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.
Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации состояния и полезность оцениваемого объекта.
Сфера применения и ограничения затратного подхода.
Оптимальной сферой применения, дающей наиболее эффективные результаты, являются:
1.определение рыночной стоимости новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка.
2.определение рыночной стоимости старых объектов при наличии надежной информацией для расчета износа.
.определение рыночной стоимости проектов, определение рыночной стоимости объектов спец. назначений.
.определение рыночной стоимости объекта, с которыми редко заключаются рыночные сделки
.для оценки объектов незавершенного производства
.для оценки в целях выделения объектов налогообложения
.для оценки в целях страхования
.для переоценки основных фондов предприятия.
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений на основе расчета затрат необходимых при его воссоздания на конкретную дату
учет износа обесценения оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов.
принцип замещения
Основные этапы применения затратного подхода
1.оценка восстановительной стоимости з?/p>