Процесс оценки здания
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
·начению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. в нашем случае накопленный износ составил 11103338руб. Достоверность метода достаточно высока в основном из-за высокой достоверности и полноты исходных данных для расчетов.
Мы рассчитали рыночную стоимость 3-х этажного квартирного жилого здания, которая равна 70981465руб на нее повлияли следующие факторы:
внешние (Т инфл, спрос на рынке недвижимости тарифы ЖКХ, Темп развития экономики и ситуация на рынке недвижимости)
внутренние (физический, функциональный износ и т. д)
Раздел 9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом
Доходный метод представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из этого принципа, что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная собственность.
Доходный подход к оценке о.н. включает 2 метода:
.метод капитализации доходов
.метод дисконтированных ден. потоков.
Основные принципы доходного подхода:
Принцип ожидания: на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание буд. доходов.
Принцип замещения6 нельзя получить от оцениваемой недвижимости доход больше, чем от идентичного объекта в данной рыночной зоне.
Условия применения доходного подхода:
доход стабилен или стабильно изменяется
есть информация для расчета коэффициента капитализации.
Когда нельзя применять метод капитализации доходов:
доход нестабилен либо нестабильно изменяется
оцениваемый объект находится в стадии строительства.
Преимущества метода капитализации доходов:
. простота выполнения
. меньше предположений, чем при анализе дисконтированных ден. потоков
. непосредственно отражает состояние рынка
. удобен для зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.
Недостатки метода:
. не учитывает различные условия аренды или затрат
. требует особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.
Метод дисконтированных ден. потоков.
Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Доходный подход используется при определении инвестиционной и рын. стоимости.
№ п/пРасчет денежного потока1-прогнозный период2-прогнозный период3-прогнозный период1ПВД1101887610167661955965072Прочие доходы2800028000280003ДВД1104687610195661958765074Операционные расходы в том числеНалоги:12667,312667,312667,3Налог на землю756075607560Налог на имущество5107,35107,35107,3Налог на пользователей автомобильных дорог---6Коммунальные платежи :332945,36478242,5592291,3Электроэнергия409205072059520Отопление, горячая вода161316,56282958,1346881,7Водопровод, канализация185521,696588105285,6Связь85521,696588105285,67Заработная плата обслуживающего персонала:Заработная плата118800118800118800Отчисления от заработной платы во внебюджетный фонд30888308888308888Представительские расходы1500015000150008Охрана0009Резервный фонд10Управление11Страхование12Реклама90009000900013Прочие расходы14ЧОД10527576965310348809004,115Капиталовложения 15% от ЧОД1579136,41429655,11321350,616Обслуживание долга17Денежный поток89484408101378,97487653,5
Расчет стоимости реверсии
Рив= 7487653,5*24%=1797036,8
Произвести расчет ставки дисконтирования
Ставка 7+8+4+5=24%
Расчет стоимости объекта недвижимости
/24%=37285166руб.
,9/24%=33755745руб.
+33755745+1797036,8=72837947руб.
м2=39585,8 руб.
. Определяем арендную плату
Ап=ОСА*Д+Р
ОСА- оценочная стоимость сдаваемого в аренду
ОСА=БС=25536448 имущества
Д=20% - Д- коэффициент доходности + минимальная норма
Ам=БС/Nлет доходности на капитал
КР=БС*0,1%=25536,4 руб.
Р- сумма коммунальных и эксплутационных
На = БС*1%=255364,5 руб. издержек на содержание арендованного
имущества
На=БС*0,02%=5107,3 руб.
На- сумма отчислений на возмещение накладных
Нз=0,63*12000=75600 руб. расходов
С=2% от БС= 510728,9 руб.
Ни- сумма налога на имущества
Ам 2009= 25536448/5=5107289,6 руб.
С- сумма расходов на обязательное страхование
Ам 2010= 25536448/6=4256074,6 руб. имущества
Ам 2011= 25536448/7=3648064 руб.
КР- сумма отчисления на капремонт
Ам- амортизационных отчисления
Ап 2009= 25536448*20%+5911586,7=1018876 руб. Ап- арендная плата
Ап 2010= 25536448*20%+804297,1 +4256074,6=1016766руб.
Ап 2011= 25536448*20%+804297,1+ 3648064= 9559650,7 руб.
Коммунальные платежи:
Электроэнергия: Отопление:
кв - 100квт*4*12 = 4800*1,1 = 5280 руб 2009 г = 1227,76*6,14*12 =
,36руб
кв - 200 квт*4*12 = 9600*1,1 = 10560 2010 г = 1227,76*13,33*12 =
,5 руб
кв- 250*4*12+=12000*1,1=13200 2011 г = 1227,76*17,14*12 = 252525
руб
кв- 300*4*12=10800*1,1=11800
2009г-40920
Газоснабжение:
г-50220 2009 г=11,7*60 чел=702*12=8424 руб
г-59520 2010 г=11,7*60чел*12=8424 руб
г=25,03*60чел*12=18021,6 руб
Телефон: Вывоз мусора
г=170*15*12=30600 руб 2009 г=856*60чел*12=6163,2руб
г=170*15*12=30600 руб 2010 г=13,17*60чел*12=9482,4руб
г=1295*15*12=53100руб 2011г=13,17*60чел*12=9482,4руб
Холодное водоснабжение: Горячее водоснабжение:
г=118,78*60*12=85521,6руб 2009г=98,41*60*12=70855,2руб
г=14,15*60*12=96588руб 2010г=120,23*60*12=86565,6руб
г=146,23*60*12=105285,6руб 2011г=131,05*60*12=94356руб
Вывод:
Доходный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. При расчете стоимости нашего о?/p>