Процесс оценки здания
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ания
2.оценка величины предпринимательской прибыли, прибыли инвестора
.расчет выявленных видов износа
.оценка рыночной стоимости земельного участка
.расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки ВС на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Основные недостатки затратного подхода
1.затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости
2.попытки достижения более точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда
.несоответствие затрат на приобретение оцениваемого о.н. затратами на новое строительство такого же объекта, т. к. в процессе оценки и стоимости строительства вычитается накопленный износ
.проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
.отдельная оценка земельных участков от строений, однако, такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.
.проблематичность оценки земельного участка в России
.сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, т.к большинстве случаев суждения о степени износа основывающихся на экспертном мнении оценщика и точность результата во многом завесить от его квалификации и опыта .
Исходя из особенностей и специфики использования методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразно и применила в ситуациях технико-экономического А для нового строительства для оценки новых объектов для целей налогообложения объектов спец назначений, в целях страхования, при оценке стоимости объектов, сведения о продаже которых практически отсутствуют.
Локальная смета
Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса
Физический износ - это потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.
Функциональный износ-потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась.
Экономический износ - характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией, общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т. д
Наименование элементов зданияУдельные веса укрупненных конструкций элементов по сб №28 %Удельные веса каждого элемента по таб.2 ВСН %Расчетный удельный вес элемента %Физический износ элементов зданияПо результатам оценкиСредневзвешенное значений1. фундаменты4450,22. стены438536,55103,653. перегородки43156.45100.654. перекрытия1010111,15. крыша10,5707.35131.526.кровля10,5303,15130,417. полы99151,528. окна6,5553,57150,539. двери6,5452,93150,4310. отделка55170,8511. отопление2,52,550,1212. холодное водоснабжение0,40,470,0213. горячее водоснабжение0,40,4100,0414. канализация3,23,240,1315. газоснабжение1,31,340,0516. электроснабжение1,21,250,0617. прочие3320,06
Физический износ 10,78%
Визуальный осмотр здания
Наименование элементов зданияПризнаки износаВизуальный процент износаПримечанияФундаментМестные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен10Зашивка трещинСтеныПоврежденные обрамления выступающих частей фасада10Зашивка выбоинПерегородкиМелкие трещины в местах сопряжения, перегородок с перекрытиями10Заделка примыканийПерекрытияТрещины в плитах11Заделка единичных трещинКровляодиночны мелкие повреждения и пробоины в кровле и в местах примыкания к вертикальным повреждениям13Ремонт кровлиПолыОтстаивание мат. В стыках вздутиями местами, мелкие сколы и трещины отд. Плиток15Заделка плиток. замена линолеумаОкнаМелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами8Конопатка сопряжения коробок со стенамиДвериСтертость полотен и щели со стенами7Постановке дополнительных прокладокОтделкиЦарапины по масленой окраски, поврежденные кромки обоев, мелкие трещины в плитах17Заделка отдельных сколов, подклейка обоев.ОтоплениеНарушенная окраска отопительных приборов и стояков5Замена прокладокХолодное водоснабжениеВ некоторых смывных бачках имеются утечки воды, поврежденная окраска трубопровода в отдельных местах7Ремонт и регулировка смывных бачковГорячее водоснабжениеОслабление прокладок смесителей и запорной арматуры10Набивка сальников, замена труб.КанализацияПоврежденные покрытия моек, ослабление мест присоединения труб4Уплотнение труб
1.Определение рыночной стоимости земельного участка
Сз=ЗН*К*S*Км*Кз*Кул*ИИНФ*Ксп
ЗН- земельный налог
К- коэффициент отношения арендной платы к базовой ставке налога
S-площадь
Км- коэффициент материалов
Кз- коэффициент земли
Кул- коэффициент улучшений
ИИНФ- инфляция
Ксп= коэффициент спроса
ЗН=12000*0,63=7560руб
Сз=7560*7*1,22*1,3*1*1,12*1,2=112803,4руб
2.Определение ВС
ВС=Sпол*С1м2
Sпол=Sзаст*0,9*3=1840*0,9*3=4968м2
ВС=4968*16500=81972000руб
БС=81972000/3,21=25536448руб
3.Накопленный износ
ВН И = 25536448*0,03=766093,44руб
Физ И = 11%*81972000=9016920руб
Функ И = 1320325,9руб
Накопл И = 766093,44+9016920+1320325,9 = 11103338руб
4.Расчет остаточной стоимости улучшений ВС-НИ
Остаточная стоимость 81972000-11103338=70868662руб
5.Определение общей стоимости объекта недвижимости
,4+70868662=70981465руб
Стоимость 1м2 = 70981465/1840=38570руб
Вывод:
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и на?/p>