Оцінка об'єктів нерухомості
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
1. Технологія оцінки обєктів нерухомості
Оцінка обєктів нерухомості - визначення грошового еквівалента вартості обєкта нерухомості.
Оцінка нерухомості - це процес зведений до певного типу операції (продаж, застава, оподаткування тощо); до певних учасників (власника та оцінювача); до певної дати (вона дійсна протягом обмеженого періоду), а також повязаний з конкретним обєктом нерухомості, що знаходиться в певному зовнішньому оточенні.
Висновок кваліфікованого фахівця - оцінювача щодо проведення оцінки обєкта нерухомості та оформлення її звітом - висновок про вартість, але аж ніяк не встановлення її. Вартість встановлюється ринком. Вільний ринок "розкладає по поличках" усі фінансові аспекти власності й встановлює ціни. З часом вартість може змінюватись.
Оцінка нерухомості здійснюється з різною метою, наприклад при обліку наявних у власності фізичних і юридичних осіб обєктів нерухомості та переоцінці основних фондів підприємств; обліку накопиченого зносу обєкта нерухомості; реалізації інвестиційних проектів розвитку обєктів нерухомості; банкрутстві й антикризовому управлінні; приватизації державних і муніципальних обєктів нерухомості; укладанні договорів на здійснення різного роду операцій з нерухомістю між фізичними чи юридичними особами; страхуванні; оформленні застав; визначенні бази для оподаткування; ухваленні обґрунтованого рішення про ділове партнерство та ін.
Але є випадки, у яких проведення оцінки обовязкове: складання шлюбних контрактів або розподіл майна подружжя що розлучається, на вимогу одного з них; викуп у власники обєкта нерухомості для державної або муніципальної цілі;
при передачі державної власності в довірче управління; реалізація інвестиційних проектів із залученням бюджетних засобів; продаж обєктів нерухомості з державної власності у власність субєктів України або муніципальних утворень.
Оцінка може бути:
- ретроспективною - на певну дату у минулому; Ч поточною - як правило, використовується в оцінній діяльності;
- перспективною - оцінка часток власності в підприємствах або їх вартості до кінця планового періоду будівництва нових підприємств. Перспективна оцінка проектованих підприємств здійснюється на той період часу, коли підприємство повинне досягти стабільного положення на ринку.
1.1 Оцінка майна та майнових прав
Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою норматив-по-правовими актами і є результатом практичної діяльності субєкта оціночної діяльності.
Майном, яке може оцінюватися, вважаються обєкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невідємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі обєкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.
Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на проведення діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена субєктом оціночної діяльності. Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Нормативно-правовими актами оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником.
Професійна оціночна діяльність - діяльність оцінювачів та субєктів оціночної діяльності, визнаних такими відповідно до положень чинного законодавства, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.
Оціночна діяльність може здійснюватися у таких формах:
- практична діяльність з оцінки майна, яка полягає у практичному виконанні оцінки майна та всіх процедур, повязаних з нею, відповідно до вимог, установлених нормативно-правовими актами з оцінки майна;
- консультаційна діяльність, яка полягає в наданні консультацій з оцінки майна субєктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та (або) іншим особам в усній або письмовій формі;
- рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному нормативно-правовими актами з оцінки майна;
- методичне забезпечення оцінки майна, яке полягає в розробленні методичних документі