Оцінка об'єктів нерухомості
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
±єктом оціночної діяльності - субєктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.
У випадках, визначених нормативно-правовими актами з оцінки майна, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, субєкти оціночної діяльності - органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу керівника. При цьому, якщо законодавством передбачена обовязковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з субєктами оціночної діяльності - субєктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.
Під час укладання органами державної влади та органами місцевого самоврядування договорів на проведення оцінки майна застосовуються обмеження, зазначені в статті 8 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Не допускається встановлення інших обмежень щодо участі субєктів оціночної діяльності у проведенні оцінки майна, крім тих, що визначені умовами конкурсного відбору відповідно до законодавства.
Договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовника оцінки, стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг субєкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник.
Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ субєкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.
Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:
- зазначення майна, що підлягає оцінці;
- мета, з якою проводиться оцінка;
- вид вартості майна, що підлягає визначенню;
- дата оцінки;
- строк виконання робіт з оцінки майна;
- розмір і порядок оплати робіт;
- права та обовязки сторін договору;
- умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;
- відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;
- порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.
Розмір і порядок оплати робіт з оцінки майна визначають-11 а домовленістю сторін або у випадках відбору субєкта оціночної діяльності на конкурсних засадах за результатами конкурсу. Не допускається встановлення у договорі розміру оплати робіт як частки вартості майна, що підлягає оцінці. Права, обовязки та відповідальність оцінювача (субєкта оціночної діяльності), який проводить експертизу на підставі ухвали (постанови) суду про її призначення, визначаються законодавством України про судову експертизу та Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
4.2 Види вартості обєктів нерухомості
Як і будь-який товар на ринку, обєкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).
Ціна обєкта нерухомості - це ціна конкретної операції купівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій реальній передбачуваній операції повязана з вартістю обєкта нерухомості, досить часто ці терміни використовують як синоніми.
Ціна операції може значно відрізнятися від ринкової вартості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, на явності аналогів або стабільності ринку.
Так, під час кризи 1993-1994 та 1998-1999 рр. в Україні, заради швидкого отримання грошей, продавці охоче йшли на 10-20% зниження ціни аби прискорити продаж обєктів. Часто початкова ціна свідомо завищується на 15-20%, щоб потім на цю суму поступитися в процесі торгу. Інколи, ціна формується під впливом особистих уявлень учасників операції й не піддається прогнозам.
Вартість - це грошовий еквівалент власності.
Ринкова вартість обєкта нерухомості - це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції. При цьому передбачається, що:
- одна із сторін операції не зобовязана продавати обєкт нерухомості, а інша сторона не зобовязана його купувати;
- сторони добре поінформовані про предмет операції та діють у власних інтересах;
- обєкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;
- ціна операції є розумною винагородою за обєкт оцінки й стимулом до здійснення операції з чиєї-небудь сторони;
- плата за обєкт нерухомості виражений в грошовій формі.
Таким чином ринкова вартість є предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.
Поняття вартості обєкта нерухомості може розглядатися з інших позицій. Так розрізняють ринкову вартість, вартість заміщення, споживчу, відновну, інвестиційну, страхову, вартість оподаткування, ліквідаційну, первинну, залишкову, і міну, вартість права оренди обєкта нерухомості, вартість діючого підприємства й обєкта нерухом