Оцінка об'єктів нерухомості
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
?сці (на околиці міста, але близько до автомобільної дороги). При цьому власник станції технічного обслуговування автомобілів за не дуже престижну, але зручну для нього ділянку землі здатний сплатити великі гроші, а власник землі - отримає дохід при мінімальних витратах на облаштування території;
Відповідно до принципу залишкової продуктивності землі, власник земельної ділянки при мінімальних витратах на його облаштування може отримати максимальний дохід (задовольнити конкретним обєктом нерухомості особливі потреби користувача або шляхом вигідного для себе поєднання цих трьох варіантів отримати максимальний дохід). Практично цей принцип використовується при визначенні доцільності нового будівництва.
Оцінний принцип граничної продуктивності характеризує додатковий грошовий внесок власника в обєкт нерухомості, але не на суму вартості нового елемента нерухомості (наприклад, не вартість гаража, який прибудовується до будинку), а на суму, на яку оцінюється обєкт нерухомості з урахуванням цього нового елемента (тобто вартість в цілому будинку з гаражем). Деякі додаткові елементи, можуть збільшити вартість обєкта нерухомості на величину більшу, ніж витрати на їх створення, хоча є й такі, які призводять до зниження вартості.
Власник нерухомості може отримати додатковий чистий дохід, якщо своєчасно включати в нерухомість (або вилучати з неї) конкретні обєкти, памятаючи, що поліпшені обєкти нерухомості мають більшу цінність та, як правило, збільшується їх ринкова цінність.
Суть принципу зростаючого чи зменшуючого доходу полягає в тому, що в міру вкладання капіталу та праці до землі прибутковість обєкта зростає до певної величини й може наступити момент, коли витрати перевищуватимуть вартість обєкта нерухомості.
Згідно даного принципу, забудова земельної ділянки вигідна, аж поки загальна віддача комплексу "земля та створена на ній нерухомість" буде максимальною, а вартість обєктів нерухомості, відмінних за своїми розмірами або якістю від навколишніх обєктів, близька до вартості останніх.
На конкретній земельній ділянці може бути збудовано багато або мало обєктів нерухомості. В обох випадках відповідно до принципу залишкової продуктивності втрачається вартість землі. Щоб не допустити цього, всі чинники виробництва повинні знаходитися в збалансованому стані. Тоді загальний дохід від землі буде максимальним.
З урахуванням оцінного принципу збалансованості власник земельної ділянки може розширювати виробництво на конкретній території до масштабів, що дозволяють максимально підвищити вартість землі. Для кожного типу землекористування існують оптимальна величина забудови земельної ділянки, за якої забезпечується максимальна вартість землі.
Оцінний принцип економічного розміру ділянки землі дозволяє визначити вартість єдиної земельної ділянки та кількість землі для забезпечення оптимальних розмірів відповідно до ринкової конюнктури в даному місці.
Прийнятний масштаб забудови визначається конкурентними умовами ринку й вимогами користувачів. Ціна Ділянки п і прийнятним місцерозташуванням може бути достатньо високою. Припустимо, земельна ділянка на перехресті доріг планується під автозаправну станцію. Якщо вона мала, ічіникнуть проблеми із стоянкою машин, їх обслуговуванням і складуванням паливно-мастильних матеріалів. Якщо ділянка велика, земля не принесе додаткового доходу від діючої станції. В першому випадку власник заправної станції повинен придбати додаткову земельну ділянку, в другому - відмочитися від надлишків землі.
Обєктом нерухомості можуть володіти одночасно декілька власників. Майнові права, що визнаються законом, можна розподілити або зєднати таким чином, щоб при реалізації Обєкта нерухомості його загальна вартість зростала.
Розподілення майнових інтересів може відбуватися по-різному (рис. 4.4).
Принцип економічного розподілення застосовується в тому випадку, якщо права на нерухомість можна розподілити на два або більше майнових інтересів, реалізуючи які в різний час і різними частинами, власники здатні збільшити загальну вартість нерухомого майна.
3. Принципи, повязані з ринковим середовищем: залежність попиту та пропозиції, конкуренції, зміни.
Грамотне використання принципів даної групи дозволяє власнику обєкта нерухомості отримати оптимальний дохід у конкретній економічній ситуації. Згідно з принципом залежності вартість обєкта нерухомості піддається впливу і сама впливає на вартість інших обєктів у прилеглій місцевості. Наприклад, надлишок пропозиції при одночасному будівництві різними фірмами на одному "пятачку" будинків схожого класу обєктивно призведе до зниження вартості обєктів нерухомості.
Принцип залежності дозволяє визначити залежність вартості обєкта нерухомості відповідного місцерозташування та відповідність архітектурного стилю й рівня зручностей (послуг) нових обєктів нерухомості потребам і вимогам ринку. Якщо будинок збудований з надлишками та витрати на його будівництво у кілька разів вище, ніж у інших, то ринкова вартість більш дорогого будинку не відображатиме його реальної вартості (ціна операції швидше за все буде нижчою за реальні витрати на будівництво). І, ?/p>