Оцінка об'єктів нерухомості
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
?авпаки, в результаті реконструкції та активного функціонування сусідніх обєктів нерухомості його ціна може бути підвищена.
Суть оцінного принципу конкуренції полягає в тому, що ринковий попит породжує прибуток, а прибуток створює конкуренцію - силу, що призводить до вирівнювання прибутковості на ринку нерухомості. Надприбуток призводить до руйнівної конкуренції, оскільки зростання конкуренції веде до зростання пропозиції на ринку. В цій ситуації, якщо, наприклад, попит не зростає, ціни на обєкти нерухомості падають. Принцип, що характеризує зміни корисності обєктів нерухомості в даному місці так й називають: принцип зміни. Як відомо, обєкти нерухомості постійно створюються та з різних причин ліквідуються, з часом змінюється характер землекористування, відбувається коливання обєму грошової маси та процентних ставок. Виникають нові економічні умови, сучасні технологічні й соціальні тенденції ставлять нові вимоги до обєктів нерухомості. Демографічний розвиток породжує потреби в різних видах житла. Змінюються смаки населення. Житлові райони проходять через цикли зростання, зрілості, занепаду та оновлення.
Всі чинники змінюються в часі й тому оцінка обєкта нерухомості проводиться на конкретну дату.
Принцип найбільш ефективного використання обєкта нерухомості - це синтез принципів усіх трьох груп, які розглянуті вище. Він дозволяє оцінювачу виявити з можливих варіантів використання обєкта нерухомості якнайкращий та самий прибутковий варіант і саме його використовувати для оцінки. Згідно з цим принципом ділянки землі оцінюються вільно (тобто при оцінці в першу чергу йдеться про найбільшу прибутковість земельної ділянки, а потім вже про прибутковість всього обєкта нерухомості). При цьому враховуються лише ті варіанти використання обєктів нерухомості, які: відповідають юридичним нормам; які можливо реалізовувати фізично здійснені фінансово; забезпечують найвищу вартість Обєкта нерухомості.
1.4 Етапи оцінки
В Україні використовується класифікація методів оцінки нерухомості, відповідно до якої розрізняють три основні підходи до оцінки вартості обєктів нерухомості: витратний, дохідний та порівняльний, на основі яких визначаються різні види вартості обєкта - ринкова, інвестиційна, відновна, вартість заміщення тощо. Методи оцінки залежать від прийнятого підходу.
Процес оцінки обєктів нерухомості можна розподілити на шість етапів:
- визначення завдання та укладення договору на оцінку обєкта;
- план оцінки;
- збір і підтвердження інформації;
- вибір підходу до оцінки обєктів нерухомості;
- узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів;
- звіт про результати оцінки нерухомості;
Проаналізуємо можливості кожного етапу процесу оцінки нерухомості.
1. Визначення завдання й укладення договору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету: визначити вартість обєкта нерухомості, яка необхідна йому для ухвалення рішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) й область використання обєкта (продаж, отримання кредиту, страховка). Корисність, заміщення та очікування є основними принципами, які допомагають оцінювачу зрозуміти суть проблем, що поставлені.
При оцінці обєкта нерухомості важливо досліджувати обєкт і визначити повязані з ним юридичні права, оскільки замовник може мати право лише на оренду або обмежені права на користування нерухомістю, мати лише певну частку в співоренді та партнерстві, власність може бути обтяжена заставою, можливі обмеження юридичного характеру. При вирішенні цих проблем оцінювач, як правило, виходить з принципів збалансованості, зміни, економічного розміру, економічного розподілення. Вони дозволяють встановити, які частки нерухомості слід обєднати, або в якій послідовності їх реалізовувати, на користь замовника.
Після цього оцінюються очікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінки залежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складності вирішуваної проблеми, професіоналізму та досвіду оцінювача. Може виникнути ситуація, коли необхідно провести незалежну експертизу обєкта нерухомості.
Оцінка обєктів нерухомості проводиться на підставі договору між оцінювачем і замовником. В договорі обовязково зазначають вид оцінки; вартість обєкта оцінки; розмір плати за проведення цієї роботи; а також відомості про установу, що видала документ, який підтверджує отримання професійних знань в області оцінної діяльності; ліцензії, виданої уповноваженим органом відповідно до законодавства.
Вартість оцінки обєкта нерухомості залежить від складності проблеми, суми очікуваних витрат і набору послуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасової ставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості обєкта нерухомості.
Пропозиція про умови виконання договору служить для уточнення відповідальності оцінювача й замовника та підтверджує, що оцінювач правильно зрозумів суть проблеми, що стоїть перед замовником. Укладення договору на виконання завдання і розмір оплати допомагають уникнути непорозумінь в майбутньому.
2. План оцінки. Після того, як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи її ро