Оцінка об'єктів нерухомості
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
рафіка оплати. Трапляється, що під час переговорів змінюються й пріоритети. Вміло їх виставляючи між обєктивними чинниками та власними мотивами, покупець і продавець можуть укласти взаємовигідну операцію й не розчаруватися в її результатах.
1.3 Принципи оцінки
Принципи оцінки обєктів нерухомості - це зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість обєкта нерухомості.
В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.
Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. З метою визначення корисності під час оцінки розглядається корисність окремого майна у складі обєкта оцінки як складова частина корисності обєкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого обєкта оцінки; враховується сучасний стан використання обєкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі обєкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються; прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності обєкта; оцінюються витрати на поліпшення обєкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.
Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до зміни співвідношення пропозиції та попиту на майно.
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відповідно тому, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість обєкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.
Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає нарахування впливу на вартість обєкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості обєкта або як частка вартості, на яку загальна вартість обєкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.
Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості обєкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, и результаті якого вартість обєкта оцінки є максимальною. І при цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.
Оскільки у процесі оцінки обєктів нерухомості взаємодіють три елементи - субєкт, обєкт і ринкове середовище - фахівцями, виділяються такі групи принципів (рис. 4.2).
До конкретного обєкта нерухомості можуть бути застосовані відразу декілька принципів, в той же час не в кожній ситуації, що виникає в процесі оцінки, можна застосувати ці принципи в повному обсязі. Субєкти ринку нерухомості часто діють не керуючись розумними доказами.
Тому представлені вище групи принципів лише відображають тенденцію економічної поведінки субєктів ринку нерухомості, але не гарантують реальність такої поведінки.
1.Принципи, засновані на уявленнях користувача: корисності, заміщення, очікування - дозволяють, визначити корисність обєкта, його сприйнятну ціну та очікувані вигоди від володіння обєктом нерухомості.
Корисність обєкта нерухомості повязана з очікуванням доходів. Принцип очікування підкреслює, що вартість обєкта нерухомості повинна включати поточну вартість всіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту та обмеження пропозиції.
2.До принципів, повязаних з обєктом нерухомості (перш за все із землею) та його поліпшенням відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип внеску), зростаючого й зменшуючого доходу, збалансованості, економічного розміру, економічного розподілення.
В нормальних умовах економічна діяльність вимагає наявності чотирьох чинників виробництва, кожний з яких повинен бути сплачений з доходів, створюваних даною діяльністю (рис. 4.3).
Оскільки земля фізично нерухома, чинники праці, капітал і а підприємницької діяльності повинні бути якось повязані з нею. Це означає, що спочатку відбувається компенсація і використання цих виробничих чинників, а потім, якщо якісь гроші залишилися, вони виплачуються власнику земельної ділянки як рента.
Власник земельної ділянки може отримати чистий дохід під неї, якщо:
- ділянка розташована у зручному і легко доступному для людей місці. В цьому випадку власник магазина здатний заплатити за оренду земельної ділянки великі гроші, а власник землі - отримає максимальний дохід практично без додаткових витрат;
- ділянка розташована у зручному для виробництва м?/p>