Оцінка об'єктів нерухомості
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
звязання. Ч цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основою другого етапу, званого "план оцінки" та включає послідовне вирішення ряду завдань:
- структуризація оцінки обєкта нерухомості полягає в тому, що оцінювач спочатку вивчає загальні чинники вартості на регіональному рівні, потім переходить до специфічних чинників вартості на місцевому та сегментному рівнях й, нарешті, концентрує увагу на конкретних чинниках, що впливають на вартість оцінюваної ділянки та обєктах нерухомості, що знаходяться на ній;
- план оцінки передбачає збір потрібної інформації, обробку і виявлення конкретного сегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний обєкт;
- визначення попиту, можливих конкурентів і покупців (користувачів);
- аналіз параметрів зіставлюваних обєктів, особистих характеристик можливих користувачів, ринкових умов фінансування;
- конкретизація підходів до оцінки обєкта нерухомості. Для правильного вибору підходів необхідно визначити їх адекватність відповідній ситуації. Зрозуміло, що вимоги до оцінки державних органів можуть відрізнятися від вимог приватних власників. Наприклад, при приватизації нерухомого майна на перший план висуваються не економічні, а соціальні та політичні вимоги.
Відповідно до стандартів оцінки обєктів нерухомості застосовуються всі три підходи, у крайньому випадку, - два, але при цьому необхідно обґрунтувати причину вибору. Остаточний результат виводиться з урахуванням значущості того або іншого підходу в кожному конкретному випадку.
3. Збір і підтвердження інформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних ним в роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обґрунтований висновок. Тому оцінювач повинен зібрати інформацію, що підтверджує його висновки у звіті або аналізі.
В професійній практиці оцінювачів склалася певна система відбору необхідної інформації.
Суть її полягає в тому, що зібрані дані повинні:
- безпосередньо торкатися оцінюваного обєкта та бути достатньо свіжими, тобто конкретними;
- бути підтверджені особистим оглядом обєкта оцінювачем або обізнаними експертами;
- бути співставними з даними про схожі обєкти, що є на ринку;
- ця співставність особливо важлива при використанні фінансових показників, зокрема при підрахунках майбутніх доходів;
- передбачати можливість уточнення, якщо в процесі збору інформації допущені спотворення або відхилення від фактичних значень;
- співвідноситися з професійним досвідом оцінювача. Зібрані дані не повинні перенавантажувати звіти оцінювачів.
Кваліфікований відбір необхідної інформації дозволить оцінювачу застосувати відповідний у даному випадку підхід до оцінки нерухомості.
4. Вибір підходу до оцінки обєктів нерухомості.
Системний підхід до оцінки вартості різних типів нерухомості включає три основні підходи: (витратний, дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікований набір оцінних принципів.
Всі підходи базуються на інформації, зібраній на одному й тому ж ринку нерухомості, але в кожному з них відображені різні сторони цього ринку і результати можуть значно розрізнятися. Остаточний висновок роблять за сукупністю результати, які, як правило, повинні бути близькими. Істотні розбіжності вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість ринку нерухомості.
5. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.
Цей процес включає попередню та заключну стадії.
На попередній стадії оцінювач:
- перевіряє можливість використання принципів оцінки нерухомості при витратному, дохідному та порівняльному підходах;
- аналізує з позиції здорового глузду вартість обєкта нерухомості, отриману в результаті застосування цих підходів;
- ранжує значущість оцінок, отриманих різними методами, залежно від умов застосування методів і конкретного обєкта;
- перевіряє реальність первинної інформації.
На заключній стадії оцінювач повертається до початкової проблеми, за допомогою статистичного аналізу визначає вірогідні величини вартості обєкта, та її очікувані граничні значення. Потім з урахуванням свого досвіду та знань представляє замовнику єдину суму оцінки обєкта нерухомості.
Слід ще раз підкреслити, що узгодження - це не механічне усереднювання результатів, отриманих за допомогою витратного, дохідного та порівняльного підходів, а процес логічних міркувань, висновків і рішень.
6. Звіт про результат оцінки обєкта нерухомості. Оцінювач пише звіт про свої висновки і висновки, які він потім передає замовнику. Залежно від умов договору цей звіт може бути простим листом, складеним за стандартною формою, або письмовою доповіддю. У будь-якому випадку він не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману.
1.5 Звіт про оцінку обєктів нерухомості
Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна та скріплюється печаткою та підписом керівника субєкта оціночної діяльності.
Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майн