Оцінка об'єктів нерухомості
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
ості при існуючому використанні тощо.
Споживча вартість (вартість при існуючому використані) відображає цінність обєкта нерухомості для конкретної о власника, який не збирається виставляти його на ринок.
Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного обєкта. Тут використовуються такі ж архітектурні рішення, застосовуються аналогічні будівельні конструкції та матеріали, навіть и їсть будівельно-монтажних робіт, так само відтворюються моральний знос і недоліки архітектурних рішень відтворюваного обєкта.
Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво обєкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного обєкта, але збудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, і також сучасного устаткування.
Відновна вартість виражається витратами на відтворювання точної копії обєкта, а вартість заміщення - затратами на створення функціонального аналога.
Інвестиційна вартість - ціна обєкта нерухомості, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи для досягнення заданої інвестиційної мети. Інвестиційна вартість розраховується виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації, й може бути як більшою, так і меншою за його ринкову вартість. Даний вид вартості носить субєктивний характер.
Вартість страхування обєктів нерухомості розраховується на основі відновної вартості або вартості заміщення обєкта, що знаходиться під загрозою знищення (або руйнування). На базі вартості страхування обєкта визначаються суми страховок, виплати та відсотки.
Вартість оподаткування обєктів нерухомості майна юридичних і фізичних осіб визначається акредитованими нормами при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової, або відновної вартості обєкта нерухомості. В даний час така оцінка обєктів нерухомості здійснюється за нормативною методикою з урахуванням інвентаризаційної вартості обєкта нерухомості та базується на відновній вартості.
Ліквідаційна вартість визначається, якщо обєкт нерухомості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін служби аналогічних обєктів і є чистою грошовою сумою, яку власник обєкта нерухомості може отримати при його ліквідації або примусовому продажу.
Вартість утилізації є чистою грошовою сумою, яку власник обєкта нерухомості може отримати при повній ліквідації останнього.
Первинна вартість обєкта нерухомості - фактичні витрати на придбання або створення обєкта на момент початку його використовування.
Залишкова вартість обєкта нерухомості - вартість обєкта з урахуванням зносу.
Вартість обєкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість обєкта нерухомості, заснована на продовженні форми його функціонування в умовах можливого продажу на ринку.
Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося.
Заставна вартість - вартість з метою забезпечення кредиту.
Вартість спеціалізованих обєктів - вартість обєктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку.
Вартість права оренди обєкта нерухомості - одноразова плата за право користування та розпорядження обєктом.
Ціна обєктів нерухомості залежить від цілого ряду чинників, які можна згрупувати таким чином.
- Обєктивні чинники, визначають середній рівень цін і конкретних операцій субєктами нерухомості. Серед них слід виділити : макроекономічні, повязані із загальною конюнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляцію безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в обєктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльності); економічні, характерні обєктивні параметри конкретних операцій.
- Чинники, повязані з феноменом масової свідомості та психологічного характеру (масована реклама, інфляційні очікування, симпатії, обізнаність тощо).
- Фізичні чинники: місцезнаходження - віддаленість від центру, ступінь розвитку інфраструктури й транспортного сполучення, архітектурно-конструктивні рішення, стан обєктів нерухомості, наявність комунальних послуг, екологічні та сейсмічні чинники.
- Чинники, що впливають на ціну та швидкість продажу: кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом саме на цей тип обєктів у визначеній частині міста; обєктивні недоліки; престижність району; екологічна обстановка и районі; транспортне сполучення та розвинутість інфраструктури району; соціальна однорідність будинку; характер операції ("прямий або "зустрічний" продаж"); юридична "чистота" обєкта.
Зі світового досвіду відомо, що головним критерієм будь-якої операції є її вигідність для обох сторін. Проте кожний вкладає в це поняття своє значення. Для одного на першому місці стоять гроші. Такий продавець може досить довго чекати свого клієнта, не знижуючи ціну. Для іншого важливо якнайшвидше отримати вільні засоби. В цьому випадку на перше місце виходить швидкість операції та діє принцип "час -гроші". Третій віддає перевагу надійному покупцеві, який може гарантувати дотримання г