Оценка недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.
В рамках курсовой работы учет возврата капитала проводится по методу Ринга, т.е.по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта.
Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.
Табл. 6.18. Расчет коэффициента капитализации для зданий.
№Наименование показателяед измЗначениеПорядок расчета1Безрисковая ставка.28см. журнал Эксперт №102Инфляцияпрогноз минэкразвития РФ3Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию.88п.1*п.24Вероятный срок экспонирования на рынкемес3Анализ сроков экспонирования аналогичных объектов5Поправка на неликвидность%3.47п.3*п.4/12мес6Поправка за риск вложений в объект недвижимости%3.50 7Риск инвестиционного менеджмента%4.00 8Ставка дисконтирования (ставка капитализации).85п3+п5+п6+п79Общий срок эк.жизни улучшенийлет100Исходя из конструктивных особенностей объекта10Фактич возраст улучшенийлет11Из техпаспорта11Эффективный возраст жизни улучшенийлет11Равен фактическому возрасту при нормальной эксп-ии12Оставшийся срок экономической жизни улучшенийлет89п9-п1113Ставка возврата капитала%1,12100/п1214Общая ставка капитализации для улучшений.97п8+п1315Коэффициент капитализации 0.2597п14/100%
Рассчитаем резервы на замещение:
Табл. 6.19. Расчет резервов на замещение.
№Конструктивные элементы с коротким сроком использованияСрок использования, в годахВосстановительная стоимость, рубРезервное замещение констр. элемента, руб1Полы304572,2136152,412Крыша502286,106845,723Проемы405715,267142,884Отделочные работы409144,4272228,615Водоснабжение301285,9350842,866Электроснабжение301285,9350842,867Канализация301285,9350842,868Отопление301285,9350842,86Итого:26861,7549741,08
Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без учета стоимости земли и физического износа). Величина восстановительной стоимости, приходящейся на каждый элемент в таблице, находится умножением полной восстановительной стоимости на удельный вес конструктивного элемента, взятый из сборника УПВС.
Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:
Табл. 6.20. Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости
№НаименованиеЕд измЗнач-еПорядок1Налог на землюр8943,375п2*п32Площадь земельного участкакв м262,5из кадастрового плана3Ставка налога на землюр/кв м34,07см. расчет капитализации земельной ренты4Остаточная стоимость объекта без НДСр3813774,81из затратного подхода с учетом износа без земельного участка5Налог на имуществор83903,045822.2% от остаточной стоимости6Расходы на страхованиер28603,311080.75% от остаточной стоимости7Резерв на замещениер741,08из предыдущей таблицы8Расходы на управлениер13035,6от 2 до 5 % от действительного валового дохода, который считается в след. табл.Итого:135226,41
Наконец, рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:
Табл. 6.21. Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода.
№НаименованиеЕд измЗнач-еПорядок1Полезная площадь объектакв м263техпаспорт2Арендная ставкар/кв м600 3Потенциальный валовый доход (ПВД)р1 893 600п1*п24Прогнозируемая недозагрузкаэкспертно 10-25%5Прогнозируемые потери от недозагрузки%5экспертно 5%6Действительный валовый доходр1 609 560ПВД-(потери)-(недозагрузка)7Операционные расходыр99 918 8Чистый операционный доход до налога на прибыльр1 509 642п 6-п 79Налог на прибыльр30 193п8*0,210Чистый операционный доход для единого объекта недвижимостир1 479 449п8-п911Коэффициент капитализации для зданий 0,2597из табл.12Стоимость объекта недвижимостир5 696 763,28п10/п1112аСтоимость 1 кв.м.р21 660,70П 12/п113Стоимость улучшений земельного участкар1 929 015,29Результат по затратному подходу без учета стоимости земли14Чистый операционный доход, приходящийся на улучшенияр500 965,27п 13* п 1115Чистый операционный доход для землир978 484,15п 10- п 1416Коэффициент капитализации для земли 0,2484из табл.17Стоимость землир3 939 147,16п 15/ п 1618Стоимость 1 кв.м земельного участка 10 178,67
Таким образом, стоимость 1 кв.м земли составляет 10 178,67 р/кв.м, стоимость здания - 21660,7 р/кв.м
6.4Согласование результатов
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=V1*Q2 + V1*Q2 + V3*Q3
где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
V1, V2, V3- стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходо соответственно, руб.;
Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.
Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:
- Затратный подход - 0,03
- Сравнительный подход - 0,8
- Доходный подход - 0,18
Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
Табл. 6.22. Расчет удельных весов значимости методов.
№ п/пКритерииЗатратный подходСравнительный подходДоходный подход1Достоверность информации585102Полнота информации080203Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца090104Способность учитывать конъюнктуру рынка085155Способность учитывать местоположение555406Допущения принятые в расчетах585107Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)154801058Удельные весовые показатели,% (07/6)38018V=0.03* 12995,89 + 0.8* 22640,43+ 0.18*21660,7 = 22401,14руб./кв.м.