Оценка недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
льного участка путем капитализации земельной ренты.
В связи с недостаточным развитием рынка аренды земельных участков в РТ, оценщикам не удалось выявить реальные рыночные данные по аренде земельных участков в г. Альметьевск. Поэтому оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты была проведена на основе определения рыночной арендной платы на основе информации о сдаче земельных участков государственного сектора в аренду по нормативным ставкам на базе земельного налога.
Расчет рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода представлен в табл. 6.7.
Таблица 6.7. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты
№п/пПоказательЕд.изм.ЗначениеПорядок расчета1Площадь земельного участкакв.м.2200Техпаспорт2Ставка земельного налогаруб.кв.м34,07Ставка зем налога на тек. год3Ставка арендной платыруб./кв.м в год68,13Ставка аренд платы на тек. год4Потенциальный валовый доходруб./кв.м в год149886п.1*п.З5Потери от недозагрузки%0Экспертно6Потери от неуплаты%0Экспертно7Действительный валовый доходруб.149886п.4*(100-п.5)/100*(100-п.6)/1008Операционные расходыруб.77951,72п.9+п.1О9Налог на землюруб.74954 10Расходы на управлениеруб.2997,720,02*п.711Чистый доход от уплаты налога на прибыльруб.71934,28п.7-п.812Налог на прибыльруб.17264,2270,24*п.1113Земельная рентаруб.54670,053п.11-п.1214Коэффициент капитализ.для зем. участкаруб.0,248455из табл. 215Стоимость земельного участкаруб220040,059п13/п1416Стоимость 1 кв мруб100,02п 15/п1
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 220040,059рубля.
Порядок расчета:
1.Площадь земельного участка взята из экспликации земельного участка 2200кв.м.м
2.Ставка земельного налога - из Решения представительного органа муниципального образования города Альметьевска от 30 декабря 2005 г. N 1-3 "О земельном налоге Ставка составляет 0,4 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса; Кадастровая стоимость составляет 18736946 рублей, ставка налога 74947,78 рубля со всего участка, с одного квадратного метра: 34,07 руб/м2
3.Определение величины арендной платы за землю
Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле:
А = Рс * Кф,
где:
А - размер годовой арендной платы за земельный участок;
Рс - размер ставки земельного налога;
Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид с разрешенного использования земельного участка.
Согласно Перечню поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (с изменениями от 17 июля 2006 г.), поправочный коэффициент для административных зданий составляет 2
Рс= 34,07 руб/м2
Кф=2
А=2*34,07= 68,13 руб/м2
4.Потери от недозагрузки равны нулю
5.Потери от неуплаты равны нулю
.Коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается в табл. 6.8.
Табл. 6.8. Расчет коэффициента капитализации для земли
№Наименование показателяед измзначениеПорядок расчета1Безрисковая ставка.28см. журнал Эксперт №102Инфляцияпрогноз минэкразвития РФ3Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию.88п.1*п.24Вероятный срок экспонирования на рынкемес3анализ сроков экспонирования аналогичных объектов5Поправка на неликвидность%3.47п.3*п.4/12мес6Поправка за риск вложений в объект недвижимости%3.50 7Риск инвестиционного менеджмента%4.00 8Ставка дисконтирования (ставка капитализации).85п3+п5+п6+п79Общая ставка капитализации для улучшений.85для земли равна ставке дисконтирования10Коэффициент капитализации 0.248455п9/100%
Е) Согласование результатов.
Табл. 6.9. Итоговые значения
Метод расчетаСтоимость 1 кв.м., руб.Метод сравнимых продаж799,45Метод остатка для земли10178,67Метод капитализации земельной ренты100,02
Табл. 6.10. Согласование результатов
№ п/пКритерииМетод сравнимых продажМетод остаткаКапитализация зем. Ренты1Достоверность информации7515102Полнота информации8010103Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца901004Способность учитывать конъюнктуру рынка8010105Способность учитывать местоположение7010206Допущения принятые в расчетах7015157Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)46570658Удельные весовые показатели,% (07/6)781211
С= 0,78*799,45+ 0,12*10178,67+ 0,11*100,02= 1856,01 руб./кв.м.
С= 1856,01* 2200 = 4083222 руб.
.2 Сравнительный подход
А) Данные об аналогах.
Табл. 6.11. данные об аналогах
№АдресОписаниеSСтоимость, р.Стоимость, без НДСИсточник информацииСтоимость 1 кв м1Белоглазова,139аЧасть 3х этажного кирпичного не жилого здания853,718 000 00015 254 237,29www.kvadroom.ru 26 563,14
Б) Расчет стоимости улучшений
Табл. 6.12. Расчет стоимости сравнительным подходом
Расчет стоимости сравнительным подходомЭлемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравнения Объект-аналог 1Объект-аналог 2Объект-аналог 3Площадь помещений, кв.м.262,5853,7980586Рыночная стоимость улучшений, руб 180000001800000015566000Стоимость предложения, руб за кв.м. 210851836726563Передаваемые права на объект право собственностиправо собственностиправо собственностиКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 210851836726563Финансовые условиярыночны