Оценка недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
сследование ООО ФБК Скидки на торг (www.fbk.ru)
.Газета Из рук в руки от 1 апреля 2009
.Журнал Казанская недвижимость №22 30марта-1апреля 2009
.Журнал Эксперт №10 от 16-22 марта 2009 года.
Раздел 4. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
1.Техпаспорт
2.Кадастровый паспорт
оценка стоимость недвижимость
Раздел 5. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов
На апрель 2009 года на продажу коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены следующие цены (в тыс. руб./за кв. м):
Зона расположенияСредняя ценаИнтервалЯдро исторического центра6142,3-79,7Исторический центр46,828,4-65,2Основные транспортные магистрали4728,7-65,3Промышленная зона24,521,4-27,6Другие41,426,3-56,6
За аренду коммерческой недвижимости (офисных помещений) установлены (апрель,2009) следующие цены (в руб/за кв.м):
Зона расположенияСредняя ценаИнтервалЯдро исторического центра501403-599Исторический центр423324-522Основные транспортные магистрали444346-542Промышленная зона354299-410Другие420321-518
Раздел 6. Описание процесса оценки в части применения подходов с проведением расчета
.1 Затратный подход
А) Расчет износа
В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется двумя способами:
) Расчетный метод
ФИi = Тфi*100%/Тнi,
где: Тфi - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-ro элемента или системы;
THi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-ro элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.
Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).
Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Bi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания;
ФИзд=?(ФИi * Bi)/100%
Расчет проведен в табличной форме (табл. 6.1).
Табл. 6.1. Расчет физического износа здания.
Наименование элементов зданияУдельный вес конструктивных элементов по сб. 26, том 2,отдел 3. в %Нормативный срок службы, летФактический срок службыИзнос элемента здания; %Среднев. доля Износа в износе всего здания: Тф * 100%/Тн в %гр.2*гр.4 /100%, 34561.Фундаменты990111,220,992. Стены,2110011112,31перегородки3. Кровля45011220,444. Перекрытие14601118,331,545. Полы8301136,670,886.Проемы10401127,51,17. Внутренняя и наружная отделка16401127,51,768.Санитарные и электротехн. устройства9301136,670,999. Прочие работы92511440,99ИТОГО100% 11 %
Порядок расчета:
. Первые две графы заполняются с учетом данных сб. УПВС о перечне конструктивных элементов и их удельном весе в восстановительной стоимости здания.
2. Графа 3-я заполняется в соответствии с нормативами, приведенными в табл. 2 (Выдержки из сборника Ведомственные строительные нормы Правила оценки физического износа жилых зданий от 1987-07-01)
3. Износ элементов здания рассчитывается (гр.5) в соответствии с вышеприведенной формулой.
. Средневзвешенная доля износа элемента в износе всего здания (гр.6) определяется как произведение значений гр.2 и гр.5.
. Сумма значений строк в 6 гр. даст величину общего физического износа здания. Величина износа округляется до целого.
Табл. 6.2 Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий (при нормальных условиях эксплуатации)
Наименование конструктивных элементовТипы зданий по назначениюЖилые и общественные1 Фундаменты ленточные: кирпичный.100-802. Стены: кирпичные1003. Перегородки: деревянные40-304. Перекрытия: деревянные отепленные605. Кровля: стропила деревянные506. Полы дощатые 30-407. Проемы: переплеты деревянные50-408. Внутренняя штукатурка40-609. Центральное отопление30-4010. Вентиляция3011. Водопровод, канализация и гор. водоснабжение30-4012. Электроосвещение30-2013. Прочие работы25
) Метод технической экспертизы
Метод технической экспертизы заключается в визуальном определении износа.
Табл. 6.3. Расчет физического износа методом технической экспертизы
Наименование элементов зданияУдельный вес конструктивных элементов по сб. 33, табл. 4, в %Физический износ, %Средневзвешенное значение физического износа, %Доля износа в износе всего здания 123451.Фундаменты9151,3512.802. Стены, перегородки21102,119,913. Кровля4150,65,694. Перекрытие1450,76,645. Полы8151,211,376.Проемы1050,54,747. Внутренняя и наружная отделка16203,230,338.Санитарные и электротехн. устройства950,454,269. Прочие работы950,454,26ИТОГО 10,55100%
Методом технической экспертизы был получен износ 10,55%, расчетным методом износ 11 %
Поскольку здание было построено в 1998 году, то более точный результат дает метод технической экспертизы.
Б) Расчет стоимости улучшений
Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:
Спв = СЕД * Кп * VСТР * (К69-84 * K84-91 * Ктек) * КПП * 1.18,
где: СЕД - восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) б базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;
Кп - суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, т?/p>