Оценка недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
µхнической части и т.п.;
VСТР - строительный объем здания (куб.м), Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;
К69-84 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г;
K84-91 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г;
Ктек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);
КПП, - коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;
.18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.
Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику исходя из восстановительной стоимости 1 куб.м здания - 19,1руб. (для первого территориального комплекса, для зданий объемом до 10000 м3)
Строительный объем здания 1627 м3
Группу капитальности изменять не требуется
Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г.) составит:
Сб9= 19,1 * 1627 = 31 075,7руб.
Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984 г.) составит:
С84= 31 075,7 * 1,18 * 1,03 = 37 769,4 руб.,
где 1,18 - индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.);
1,03-территориальный коэффициент к индексам
Восстановительная стоимость в ценах 1991 г. составит:
С91 = 37 769,4 * 1,56 *0,97 = 57 152,67 руб.,
где 1,56 - индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90г.).
,97-территориальный коэффициент к индексам.
Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость электротехнических работ в ценах 1991 г.:
152,67 * 0,075 = 4 286,45 руб.
где 7,5% - удельный вес электротехнических устройств
Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах 1991г.): 57 152,67 - 4 286, 45 = 52 866,22 руб.
Стоимость общестроительных работ на дату оценки:
866,22 * 57= 3 013 374,54 руб.
Стоимость электротехнических работ на дату оценки
286,45 * 38,44 = 164 771,138 руб.
Восстановительная стоимость объекта на май 2009 г. (с учетом предпринимательской прибыли в размере 20%) составит
Спв -= (3 013 374,54 + 164 771,138) * 1,20 = 3 813 774,81 руб.
где 57 и 38,44 - индексы удорожания стоимости строительно-монтажных работ по строительству, согласно
С учетом НДС: Спп= 3 813 774,81 * 1,18 = 4 500 254,28 руб.
Остаточная стоимость, с учетом физического износа на дату проведения оценки составит:
Сост = СПВ * Износ = 3 813 774,81 * (1 - 0,1055 ) = 3 411 421,57 руб. без учета НДС и стоимости ЗУ,
Где 10,55% - процент износа, рассчитанный в предыдущем пункте.
Стоимость 1 кв.м затратным методом = 3 411 421,57 р / 262,5 кв.м. = 12995,89р/кв.м.
В) Расчет стоимости земли методом сравнимых продаж
Табл. 6.4. Данные об объектах-аналогах.
№АдресОписаниеSСтоимость, р.Стоимость, без НДСИсточник информацииСт-ть 1 кв м1Микрорайон ДружбаУчасток под ИЖС10 соток800 000 677 966,1www.Rosrealt.ru
80023-ий микрорайонУчасток под ИЖС19 соток1 500 0001 271 186,44www.Rosrealt.ru
789,53АгропоселокУчасток под ИЖС5 соток600 000508 474,6www.Rosrealt.ru
1200
Табл. 6.5. Расчет стоимости земли сравнительным подходом
Расчет стоимости сравнительным подходомЭлемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравнения Объект-аналог 1Объект-аналог 2Объект-аналог 3Площадь зем участка, кв.м.220010001900500Рыночная стоимость улучшений, руб 677966,11271186,4508474,6Стоимость предложения, руб за кв.м. 6786691017Передаваемые права на объект право собственностиправо собственностиправо собственностиКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 6786691017Финансовые условиярыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 677,97669,051016,95Условия продажитипичныетипичныетипичныетипичныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 6786691017Дата продажи апр.09апр.09апр.09Корректировка на дату продажи, % 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 6786691017Корр-ка на различие в общей площади 000Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 6786691017Корректировка на месторасположение, % 1,691,711,13Скорректированная стоимость,руб/кв.м. 689,42680,491028,44Уд.вес 0,330,330,33 229,81226,83342,81Итого стоимость 1 кв.м. объекта799,45
Введение корректировки на месторасположение
Корректировка вводится методом сопоставимых продаж
Объектыул. ШевченкоМ-н Дружба3 м-нагропоселокучасток под строительствоУчасток под ИЖСУчасток под ИЖСУчасток под ИЖССтоимость2 970 000800 0001 500 050600 000Площадь220010001900500Стоимость 1 кв.м.1 3508007901 200Поправочный коэффициент-1,691,711,13
Табл. 6.6. Расчет удельных весов для значимости объектов-аналогов
Наименование объектов сравненияОбъект-аналог 1Объект-аналог 2Объект-аналог 3Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам222Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам6Количество объектов-аналогов3Весовой коэффициент, в .3333,3333.33
Г) Расчет стоимости земли методом остатка
Стоимость земли методом остатка приведена в доходном подходе.
При расчете была получена стоимость 1 кв.м 10178,67 руб.
Д) Расчет стоимости земли методом капитализации земельной ренты
Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земе