Оценка недвижимости
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ерыночныерыночныерыночныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 21084,6918367,3526563,14Условия продажитипичныетипичныетипичныетипичныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 210851836726563Корректировка на уторговывание. % -3-3-3Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 204521781625766Дата продажи апр.09апр.09апр.09Корректировка на дату продажи, % 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 204521781625766ОтделкапростаяпростаяпростаяпростаяКорректировка.% 0%0%0%Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 204521781625766Физическое состояния, ,55102510Корректировка, % 0,991,190,99Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 203272124925609Корр-ка на различие в общей площади 000Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 203272124925609Корректировка на месторасположение, % 1,131,30,9Скорректированная стоимость, руб/кв.м. 20556,8621525,1725839,26Уд.вес 0,330,330,33 6852,297175,068613,09Итого стоимость объекта22640,43
Объяснение корректировок:
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.
Объем передаваемых прав
Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они переходят на праве собственности.
Корректировка на финансовые условия
Так как в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналога в типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателем и продавцом не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка но данному фактору не проводилась.
Корректировка на уторговывание
В качестве аналогов были выбраны цены предложения. Как правило, в процессе реализации объекта происходит снижения первоначальной цены. В данную поправку входит также и риэлторское вознаграждение. По данным риэлторских фирм, реальная цена сделки как правило ниже иены предложения в среднем на 1-5%.
Скидки на торг были приняты исходя из данных исследования ООО Профессор недвижимости и составили в г. Альметьевск (население свыше 100 тыс.чел.) для сегмента коммерческой недвижимости 3%.
Табл. 6.13. Рекомендуемые значения скидки на торг, %
Численность населенного пункта, тыс.чел.Жилая НедвижимостьКоммерческая недвижимостьПромышленная и складская недвижимостьЗемельные участкиДо 2506797Свыше 250 до 5004575Свыше 500235Источник: анализ ООО Профессор Недвижимости
Корректировка на дату продажи
Корректировка на время продажи обычно вводится на основе динамики цен для данного сегмента рынка недвижимости. Поскольку за основу брались данные близкие к дате оценке. В связи с этим введение корректировки не целесообразно.
Корректировка на отделку
Корректировка на отделку не вводилась, в связи с отсутствием обоснованных данных по стоимости ремонта.
Корректировка на износ
Определенное представление о соотношении технического состояния объекта и величины физического износа дает табл. Для объектов аналогов рассчитан экспертный износ.
Табл. 6.14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом
Объекты-аналогиФизический износ, %Описание1 Белоглазова 139а10Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.2 Гафиатуллина 51а25Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов3 Ленина10Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов
Величина износа
Корректировка на физические характеристики, в данном случае корректировка на величину износа, осуществлялась следующим образом, для чего и использовалась формула:
Ки= юо - ио6
100-ИА
Ки = (100-8,65)/(100-10)=1,02
Ки = (100-8,65)/(100-25)=1,22
Корректировка на площадь
Чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв.м. К объектам-аналогам применялись следующие коэффициенты. Для объекта-аналога №1=1; №2 и №3 =0,93. Значение поправок принимается по табл.3
Таблица 6.15. Корректировка на различие в общей площади
Разница в площадиSo/SaКо1,50,93
Таблица 6.16 Ведение корректировки на месторасположение
ОбъектыШевченкобелоглазоваГафиатуллинаЛенинаадминистративное трехэтажное зданиеЧасть 3х этажного кирпичного не жилого здания3х этажное зданиеНежилые помещения Стоимость6 245 92518 000 00018 000 00015 566 000Площадь262,5853,7980586Стоимость 1 кв.м.23 79421 08518 36726 563Поправочный коэффициент-1,131,300,90
Табл. 6.17. Расчет весовых коэффициентов
Наименование объектов сравненияОбъект-аналог 1Объект-аналог 2Объект-аналог 3Количество внесенных корректировок по объектам-аналогам444Количество внесенных корректировок по всем объектам-аналогам12Количество объектов-аналогов3Весовой коэффициент,0/*)33%
D=(Q-q) * 1
Q p-1
D - весовой коэффициент; Q - общее количество корректировок; q - количество корректировок аналога; Р - количество аналогов
D = (12-3)/12*l/(3-l)= 33,33%
6.3 Доходный подход
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.
Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий