Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
з рук в руки, интернет-сайтов агентств недвижимости и др.
Характеристики сопоставимых объектов для определения средней ставки арендной платы производственно-складских помещений
ХарактеристикиОбъект № 1Объект № 2Объект № 3Объект № 4Источник информацииСобственник, тел. 785-97-88Собственник, тел. 217-34-56, 217-39-38Собственник, тел. 763-22-85Собственник, тел. 509-40-94Местоположениег. …г. …г. …, 3-й … проездг. …, МалиноОбщая площадь кв. м2 00080040080ОСЗ 2-х этажное, отапливаемое, со всеми коммуникациями, высота потолков 4-5 мОтапливаемое, охрана, удобный подъездНа территории базы, отапливаемое, со всеми коммуникациямиНа территории складского комплексаУровень отделки помещенийРабочее состояниеРабочее состояниеРабочее состояниеРабочее состояниеСтавка арендной платы, долл./кв. м/год$90$90$96$96Средняя ставка арендной платы, долл./кв. м/год$93
Таким образом, ставка арендной платы для производственно-складских помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправки на отсутствие отопления.
Корректировка средней ставки арендной платы для производственно-складских помещений
Площадь, кв.м.Средняя ставка арендной платы, долл. США/кв.м. в годПоправка на отсутствие отопления (К1), %Общая процентная поправка, %Скорректированная ставка арендной платы, долл./кв.м в год53328,8$930%0%$93785-23%-23%$72
Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы офисных помещений
ХарактеристикиОцениваемый объектОбъект № 1Объект № 2Объект № 3Объект № 4Источник информацииСобственник, тел. 722-56-92, 530-07-33АН "РАИН", тел. 255-55-57, 916-60-55АН "ФЛЭТ", тел. 530-68-97Собственник, тел. …-22-8..5Местоположениег. …, 2-й … проезд, д. 1г. …г. …, проезд 4806, д. 6г. …г. …, 3-й ... проездФункциональное назначениеОСЗ офисного назначения, расположенное на территории предприятияОфис на территории предприятияБывший НИИ, охрана, парковка4-х этажное административное здание, расположен в Южной промзонеВ административном здании на территории базыОбщая площадь кв.м1 441,2151992 000100Расположение помещения в здании1, 2 этаж1 этаж5 этаж2 этаж2 этажУровень отделки помещенийТребуется косметический ремонтРабочее состояниеРабочее состояниеТребуется косметический ремонтРабочее состояниеСтавка арендной платы, долл./м2/год-$120$126$108$132Корректировка на различие в площади, %-0%0%0%0%Корректировка на расположение в здании, %-0%0%0%0%Корректировка на расположение в здании, %-0%0%0%0%Корректировка на расположение на огороженной территории, %--30%-30%-30%-30%Корректировка на уровень отделки, в %-0%-10%0%Общая процентная поправка, %--30%-40%-20%-30%Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год$250$256$252$240$252
Таким образом, ставка арендной платы для торговых помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок, определенных в рамках сравнительного подхода, и составит (округленно) 250 долл. /кв.м./год.
Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещения и потерь от недосбора арендной платы
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования для производственно-складских помещений составит 25%, определяется из расчета того, что арендодатель три месяца тратит на поиск арендатора (3/12 х 100 %) = 25% или в долях 0,25. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,25 = 0,75. Для офисных и торговых помещений коэффициент недоиспользования составит 17%, определяется из расчета того, что арендодатель два месяца тратит на поиск арендатора (2/12 х 100 %) = 17% или в долях 0,17. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,17 = 0,83.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимается равным 1,0.
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:
КНД - коэффициент недоиспользования;
Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;- средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;- общее число арендных периодов в году.
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:
.
Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.
Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:
.
Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:
.
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функц?/p>